(31) 4.20 부동산 대책 발표 ‘그 후’(상)



  • 캐나다 한국일보 (public@koreatimes.net) --
  • 05 May 2017

‘미친 부동산’ 마침내 진정국면  주정부 발표 후 GTA 다수 지역 가격↓ 지난달 매물, 1년 전에 비해 33.6% 급증  거래량도 감소... ‘4.20 여파’ 예상외로 커 


43b353e5bedc025f1f07df1e53792634.jpg


‘미친 부동산’은 과연 진정국면에 접어드는가, 아니면 한동안 주춤하다가 다시 뛸 것인가. 

지난달 20일 온타리오주정부가 부동산 안정화 대책을 발표한 이래 부동산에 관심 많은 한인들은 향후 시장 추이에 촉각을 곤두세우고 있다. 

주정부 발표 이후 1~2주가 지나자 전문가들 사이에서도 멀티 오퍼가 줄어드는 등 ‘약발’이 먹혀들고 있다는 시각과 일시적인 현상에 그칠 것이란 상반된 견해가 나온다. 

3일 토론토부동산위원회(TREB)가 발표한 4월 자료를 보면 이런 혼선을 정리하는데 다소 도움이 될 것 같다. 

TREB에 따르면 4월 토론토 주택(콘도 제외) 가격은 3월에 비해 약간 떨어졌고, 시장에 새로 내놓은 기존주택 매물은 크게 늘었다. 공급량이 급증하면서 마침내 과열된 시장이 냉각 기미를 보이기 시작한 것이다. 

지난달 토론토 단독주택 평균가격은 120만5,262달러로 3월 121만4,422달러에 비해 약간 하락했다. 반단독(semi detached)과 타운하우스도 비슷한 하락률을 보였다. 이는 수년간 쉬지 않고 오르기만 했던 토론토 시장의 기세가 한풀 꺾인 것을 뜻한다. 반면 4월 콘도 평균가격은 54만1,392달러로 3월(51만8,897달러)에 비해 4.3% 올랐다. 

또 지난달에는 2만1,630채가 매물로 나와 1년 전에 비해 무려 33.6% 뛰었다. 매물이 급증하면 가격은 떨어질 가능성이 높다. 

4월 TREB 통계는 정부 발표를 전후한 매매자료가 합산된 관계로 정부 발표 직후(4월21일~30일)의 거래가격 및 거래량 등을 지역별로 뽑아 비교함으로써 보다 객관적이고 정확한 ‘4.20 그후’를 분석해본다. 



■노스욕: 가격 하락세는 별로 눈에 띄지 않는다. 오히려 단독주택 중간가격은 약간 올랐다. 리스팅 가격대비 매매가격 비율은 약간 하락했다. 단, 거래 건수가 정부발표 전 53채에서 34채로 줄었다는 것은 의미하는 바가 크다. 바이어들이 가격하락을 기대하고 선뜻 거래에 응하지 않고 있거나, 셀러들이 가격하락에 동의하지 않고 버티고 있는 상황일 수 있기 때문이다. 



■리치먼드힐: 노스욕 시장과 비슷한 상황이다. 거래가격은 정부 발표 후 10일간 오히려 10만 달러 이상 상승했고, 리스팅가격 대비 매매가격 비율도 올랐다. 하지만 거래량 감소가 지나치다. 이전의 90채에서 39채로 격감했다. 이는 노스욕보다도 셀러 및 바이어 사이의 견해차가 크다는 점을 보여준다. 이런 상황이 오랫동안 지속되기는 어려울 것이다. 바이어 기대대로 가격이 떨어지거나 셀러의 희망대로 현재 가격이 유지 혹은 상승되든지 조만간 조정될 것으로 본다. 



■미시사가: 이미 약간의 가격 하락 조짐이 있고 거래량 역시 일부 감소추세이다. 현재로선 정부 대책 약발이 먹혀든다고 볼 수 있다. 



■오크빌: 여타 지역에 비해 가격하락이 확연히 드러난다. 10만 달러 이상 하락했고 거래량도 30% 줄었다. 당분간 가격하락세가 지속될 전망이다. 

■토론토 다운타운 1+덴 콘도: 거래가격이 약간 떨어졌지만 아직은 그다지 큰 하락이 느껴지지 않는 상황이다. 물론 거래량도 약간 줄었지만 하락세를 예단하기에는 아직 이른 측면이 있다. 



■토론토 다운타운 2베드 이상 콘도: 큰 사이즈 유닛의 경우 10만 달러 정도 급락했다. 거래량도 40% 가까이 감소, 향후 추가하락이 예상된다. 

결론적으로 노스욕 및 리치먼드힐처럼 그간 수요가 가장 집중되고 상승률이 제일 높았던 지역은 여전히 셀러와 바이어간의 공방이 진행중이라 향후 추이를 예단하기엔 이르지만 광역토론토 상승세에 일단 제동이 걸렸기 때때때때문에 가격 하락 가능성이 많많다. 

이상에서 살펴본 바와 같이, 정부 발표 이후의 파장이 예상보다 큰 것으로 판단된다. 물론 한정된 자료(MLS 거래) 및 극히 짧은 기간(10일간)의 거래를 분석했기 때문에 시장의 단편적인 흐름만을 추정할 수 있을 뿐이다. 하지만 요즘 시장을 통해 들려오는 각종 소식과 소문보다는 객관적이라고 본다. 객관적인 분석을 해야 합리적인 대처방안을 찾을 수 있다. 다음번 칼럼에서는 보다 자세한 시장분석을 할 예정이다. 

20170506-b9.jpg


해설 주정부 억제책 


“외국인투자자 구입액 줄어들 것 

장기적 콘도공급량 위축 우려” 



온타리오주정부가 지난달 20일 부동산가격 폭등을 억제하기 위한 16개 대책을 발표했는데 이중 주요 사안에 대해 살펴본다. 

첫째, 외국인투자자들에 15%의 투기세(Non-Resident Speculation Tax) 부과 건을 보자. 이는 작년 8월 밴쿠버에서 시행한 이래 과열된 부동산시장 진정 효과가 인정돼 온주에서도 도입할 것으로 예상됐었다. 하지만 밴쿠버 부동산 가격은 한동안 하락세를 거듭하다가 올 봄부터 다시 상승세로 돌아섰고, 이 세금을 피하기 위한 편법들도 생겨나 정책의 유효성이 다소 의심받는 상황이다. 때문에 토론토에서도 효과가 있을지에 대해선 이론(異論)도 적지 않다. 대부분 통계에 따르면 토론토 시장에서 외국인투자자 비율을 5% 정도로 추산하는데 이번 온주정부 발표에 따르면 임시체류자 및 유학생들에게도 적용을 피할 수 있는 방안이 있기 때문에 과연 토론토에서 약발이 장기적으로 먹혀들지 미지수라는 주장도 적지 않다. 하지만 일부 전문가들과 기관들은 1년간 33% 폭등한 ‘미친 시장’을 잡는데 효력이 있을 것으로 본다. 어느 금융기관(National Bank Financial Inc.)은 광역토론토 부동산 구입자 중 비거주자 비율이 5~15%로 이들의 구입액이 크게 줄 것으로 예상한다. 

둘째, 필자는 이번 정부 대책 중 렌트 인상제한(Rent Control) 조치가 장기적으로 시장에 미치는 영향이 가장 크지 않을까 우려한다. 이유는 현재의 과열된 시장을 진정시키는 긍정적 효과와 더불어 장기적으로 부동산시장 자체를 위축시키는 결과를 가져오지 않을까 하는 걱정 때문이다. 특히 현재 토론토 신규주택 공급의 50% 이상을 차지하는 콘도의 경우, 투자자들이 부담하는 비용인 재산세와 관리비 인상률을 훨씬 밑도는 수준인 2.5%로 렌트 인상률을 제한하면 투자자들이 콘도시장을 떠나는 상황이 쉽게 예상되고, 이는 장기적으로 건설사의 콘도 공급 위축이라는 결과를 가져올 수도 있기 때문이다. 

셋째, 전매(온주 재무장관은 Paper Flipping이라고 표현)에 대한 엄격한 과세 방침이 국세청의 기존규정의 엄격한 적용이라는 측면이라면 새로울 것은 없다고 본다. 국세청은 전매 소득에 대해 50%의 매매차익(Capital Gain)을 인정하지 않고 전체를 사업소득으로 과세한다는 것은 이미 알려진 사실이기 때문이다. 하지만 온주 재무장관이 예를 들었던 바와 같이, 건설사와의 분양계약 이후 수차례나 과도하게 계약서를 되팔아 막대한 중간이익을 올리는 투기세력과 이를 도와주는 중개인에 대한 제재가 필요하다는 전매 인식에 대해선 동의하기가 어렵다. 소수의 투기꾼들이 이런 방식으로 이득을 취하긴 했지만 그것이 부동산가격 폭등의 주범이라고 생각하지 않기 때문이다.