243. 약해 보이는 온주 부동산 대책

“셀러, 이젠 욕심 버릴 때”



  • 캐나다 한국일보 (public@koreatimes.net) --
  • 05 May 2017

초강력 규제는 아니지만 향후 시장 흐름 주시해야


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지난 4월20일 전격적으로 발표된 온타리오주의 부동산 규제 대책에 온주 전역이 들썩였지만 막상 발표된 내용은 생각보다는 강력하지 않은 같아 곧 반등할 것이라는 의견이 많았다. 

많은 반론이 있겠지만 이미 작년에 시행되었던 벤쿠버의 외국인 투자자에게 15%의 등록세를 부과하는 대책을 그대로 적용해 이미 예상한 정책이라는 점과 온주에는 벤쿠버에 비해 외국인 투자가가 4% 내외란 점이 지금 과열된 광역토론토 (GTA) 부동산시장을 식히기에는 다소 부족해 보인다. 

현재 시장이 잠시 진정세를 보이고 있는 것은 사실이나 모두가 향후를 모색하며 관망 중이다. 그럼 새로 도입되는 온주 규제안의 골격을 살펴보고 판매자와 구매자의 입장에서 어떤 전략을 취해야 유리할지 의견을 제시하겠다.

첫 번째, 정부는 부동산시장 붕괴를 원치 않고 있다. 영국에서 작년에 시행했던 제2의 하우스나 제3의 하우스에 대한 재산세, 등록세의 인상 등 초강력 조치가 있었음에도 불구하고 그냥 밴쿠버 규제안과 똑같은 대책을 온주에 도입한 것은 궁극적으로 부동산시장을 망가뜨리지는 않겠다는 의지를 읽을 수 있다. 더 깊게 속을 들여다 보면 캐나다 중산층의 취미인 카티지(cottage) 생활에 있다. 무슨 말인가 하면 영국과 달리 캐나다 생활에 중요하게 자리 잡은 여름 휴식처인 카티지가 실제적으로 제2의 주택이라 유지 비용을 증가시키는 재산세나 등록세의 인상은 캐네디언 중산층의 발목을 잡는 방안이 되기 때문이다. 이민자가 온주에 2채, 3채의 주택을 사서 임대하는 것은 부당하니 과세를 해야 하고 캐나다 중산층이 즐기는 여름 휴가지 카티지는 괜찮으니 비과세를 하는 이중잣대로 적용할 수는 없는 것이다. 더욱이 콘도나 주택 건설 부분이 온주 경제의 30%나 차지하고 있어 부동산시장이 얼어버리면 정부나 민간 모두에게 도움이 안 된다. 그렇기에 최소한의 규제안, 즉 외국인에 대한 15% 과세와 임대료 인상 2가지만 즉시 시행하고 나머지 16개 방안 중 14개는 계획 단계(Review and Plan)로 차후에 남겨 놓았으며 주택 공급량 증대를 적극 지원하는 내용을 포함시켰다.



사진: 4월부터 단독 리스팅 매물이 30% 늘어났고 거래 성공률은 30% 줄어들어 팔기 힘들어지고 있다. 



두 번째, 지금 판매자는 욕심을 버려야 팔린다. 4월20일 정부 규제안이 발표되기 3주 전부터 거의 하루종일 뉴스에서 정부 규제안 논의 방송을 해왔었다. 시장 참가자들에게 지속적으로 겁을 주어 왔기 때문에 3월말 경 광역부동산시장은 최고 정점을 찍었고 막상 발표될 쯤에는 이미 시장이 살짝 얼어붙어 있었다. 그리고 막상 정부 규제안이 발표된 후부터는 대부분의 주택 구매자가 오퍼를 보류하고 한동안 관망으로 돌아서 지금은 오퍼 날짜에 오퍼가 들어오질 않고 있다. 아주 좋은 동네의 최고의 위치인 누구라도 탐낼 자리에 있는 매물만 리스팅 가격 대비 100~ 108% 정도선에서 오퍼가 한 개 정도 들어오는 수준이다. 3월에 리스팅 가격 대비 120%에 판매되었던 기억은 빨리 지워야 한다. 또한 예전처럼 시장에 내놓기 무섭게 팔리지 않기에 집을 구매자의 눈에 띄게 최대한 가꾸고 꾸며 놓아야 겨우 팔린다. 아직 시장의 중심축이 판매자 시장 중심에서 구입자 중심으로 완전히 이동한 것은 아니지만 서서히 움직이고 있다. 여기에 그동안 구입자의 핵심축이었던 중국계 구입자도 7월부터 본국에서 해외로 돈을 보내기가 쉽지 않게 되어 큰손이 사라질 전망이라는 것을 염두에 두어야 할 것이다. 그래도 거래가 빈번했던 노스욕이나 리치먼드힐 지역의 판매가는 지난 3월 최고가에서 5% 정도 뺀 금액으로 판매를 하면 수월하게 판매되겠지만 거래가 거의 없었던 지역에서는 작년 거래가를 기준으로 해서 판매해해야 할 것이다. 큰 그림으로 보면 2007년부터 시작된 10년간 부동산 대세 상승장에 거의 최고치에서 판매를 한다고 생각하고 5% 가격 정도는 탄력적으로 내려 파는 것이 정답일 것이다. 물론 시장은 천천히 반등해서 다시 예전의 탄력을 복원하게 되겠지만 그 기간이 한 달이 될지 6개월이 넘게 걸릴지는 아무도 모르는 상황이다. 또한 다시 반등해도 나머지 14개의 규제안 계획이 한 단계 발전되어 시행되면 역시 시장의 상승 여력은 예측 불가능한 영역을 넘어가지는 않을 것이다. 지금 시장에서 15% 이상 반등을 예상하고 욕심을 부린다면 괜히 사서 고생하는 셈일 것이다. 그렇기에 적당히 팔고 천천히 다음 시장에서 구입할 기회를 가지는 것이 좋겠다.



세 번째, 이미 집을 판매하고 돈을 쥐고 있다면 재테크의 행운아다. 왜냐하면 10년 대세 상승장에서도 최고치에 판매하고 나왔기에 조정기에서 명당의 좋은 집을 골라 들어갈 기회가 온 것이다. 아직 처음 규제안이 약해 보이지만 나머지 14개 안 중에 전매 금지안이나 국세청의 추적 조사 등이 더욱 세분화 되어 법안으로 나오면 시장은 반등하는 척 하다가 도로 주저앉을 가능성도 있다. 영국의 영향을 받는 캐나다의 세금제도는 약해 보여도 끈기있게 지속적으로 개입한다는 것을 알아야 한다. 한국처럼 금방 뜨거웠다 곧 잊혀져 버리는 문화가 아니기에 단기간에 이익을 보고 손쉽게 팔아 넘기는 부동산 투기에 캐나다 국세청이 개입을 할 명분이 생겼고 마른 수건도 짜낸다는 소문이 틀리지 않게 한 명씩 찾아내 추가 세금을 추징하기 시작하면 뉴스에서 떠들게 되고 많은 투자자들을 단기매매에서 손을떼게 만들 것이다. 그렇기에 올해 연말까지 충분한 시간을 가지고 집을 장만하는것이 좋겠다. 

결론적으로 온주 정부의 부동산 규제안이 생각보다 약해 보이지만 그럼에도 시장에서는 신중하게 대응할 필요가 있다. 아직 14개 안이 실행 대기 중이고 국세청의 개입 명분이 주어져 단기 투자자들을 더욱 어렵게 만들 것이다. 긍극적으로 시장은 반등하겠지만 이미 집을 팔아야 하는 사람은 이웃집의 판매가에 신경쓰지 말고 지금이 10년 상승 최고치 근처라는 개념으로 탄력적 판매를 하는 것이 무난하다. 

결국은 정부가 바라는대로 연간 6~8% 정도 완만히 올라가는 부동산시장이 되는것이 바람직하다. 지난 2년 동간 무려 5년치 30~50% 상승 혜택을 봤는데 더 올라가길 바라면 그건 욕심히 과한 것이다. 올라가면 내려가기도 한다는 사실을 명심하자.