부동산 판례 이야기 2

한예리, Broker



  • 캐나다 한국일보 (public@koreatimes.net) --
  • 05 May 2017

주택 하자에는 ‘바이어의 위험부담 주의’ 적용        (Caveat Emptor)


부동산.jpg주택의 결함에는 육안에도 쉽게 드러나는 표면적 결함(patent defect)과 표면적으로 잘 드러나지 않는 내재된 결함(latent defect)이 있으며, 셀러는 자신이 알고 있는 내재된 결함에 대해 고지의 의무가 있고 바이어는 홈인스펙션을 통해 이러한 결함을 알아낼 기회를 갖게 된다.

바이어 브라운씨는 지인 캐서디씨의 주택을 2011년에 에이전트의 도움 없이 직접 구입하였으며, 오퍼에는 홈인스펙션 조항이 빠져 있었다. 셀러는 이 주택을 1983년에 구입한 후 1994년 지하실 전체에 레노베이션을 하면서 지하를 세로로 길게 가로지르는 콘크리트 턱의 일부를 제거하게 되었다. 그 이후 지하가 몇 번 침수되는 일이 발생하였으나 방수 공사를 한 이후 수년간 아무런 문제 없이 살아왔다.

2011년에 셀러는 키지지(Kijiji)에 리스팅을 올리고 당시 큰 집으로 이사할 계획을 세우고 있던 바이어가 셀러에게 의사를 타진하였다. 당시 바이어는 외벽을 따라 설치된 방수막과 그동안의 침수 및 수리에 대한 설명을 셀러로부터 듣고 매매계약을 하게 되지만 중요한 홈인스펙션 조항이 빠져 있었다. 브라운씨는 입주 후 페인트 작업을 하던 중 지하실의 침실 문쪽에서 침수 문제를 발견했다. 이전에 셀러가 제거한 콘크리트 턱이 있던 자리에 물이 스며들고 있었던 것이다. 지하 전체를 골격만 남기고 모두 뜯어내고 다시 방수처리하는 공사를 하고 2013년 바이어는 그동안의 모든 공사 및 감정 비용을 계산하여 매매가의 절반에 달하는 8만5,100.17달러의 손해배상 소송을 하게 된다.

온타리오 법정에서는 주거용 부동산에 대해 ‘바이어 위험 부담 주의(Caveat Emptor)’라는 계약법 법리를 적용한다. 즉, 다음의 4가지 경우를 제외하고는 주택 하자와 관련한 위험부담은 바이어가 지도록 한다.

1. 셀러가 사기성 있는 허위 사실을 알리거나 사실을 숨긴 경우

2. 셀러가 주택이 주거에 부적합한 내재된 결함(latent defect)에 대해 알고 있었던 경우

3. 셀러가 주거 적합성에 대한 사실 또는 거짓 진술을 경솔하게 제멋대로 한 경우

4. 셀러가 주택의 위험 소지가 있는, 눈에 보이지 않는 결함에 대해 공개할 의무를 이행하지 않은 경우

판사는 셀러가 침수 문제 및 그동안의 수리 과정을 다 밝혔으며 두 아들도 지하실을 수시로 사용하는 동안 아무런 문제가 없었던 점과 의도적으로 허위 사실을 알려 바이어를 유도한 사실이 입증되지 않았기 때문에 ‘바이어 위험 부담 주의’를 적용하고 바이어의 소송을 기각했다.



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