이재형의 하우스 이야기

249. 토론토 주택시장은 아직도 청신호



  • 캐나다 한국일보 (public@koreatimes.net) --
  • 14 Jun 2017

학군·교통 좋은 곳 집값 계속 올라


부동산 폭락 우려할 필요 없어  

시장에 대한 믿음 갖고 움직여야

 

오픈하우스나 세미나 시 비한인들과 기회가 될 때마다 부동산 얘기는 물론 생활에 대한 많은 대화를 나누는 편이다.

잠재고객화 하려는 비즈니스 목적도 있지만 동시에 다양한 커뮤니티 사람들의 문화와 사고방식, 또 부동산에 대한 생각을 들여다볼 수 있기  때문이다.

한인, 비한인 할 것 없이 모두의 걱정은 캐나다 역사상 최고치로 올라버린 집값이 30~40% 빠지는 것이 아닌지 우려돼 집을 판매한 사람도 이사할 집 구입을 보류하고 임차생활로 시장을 지켜보자는 자세다.

지금 같이 언제 다시 시장이 돌아설지 모르는 시점에 더 빠지기를 기다리다 기회를 놓치는 사람이 있을 것 같아 부연 설명을 다시 해보겠다.
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부동산 투자도 대도시 개발을 경험해본 비한인이 더 앞서 있다.


첫 번째, 비한인의 감정적인 부동산 시장의 접근은 아직 겪어보지 못했던 시장에 대한 두려움 때문이다. 서구사회의 전형적인 논리적 분석으로는 최근 10년간 3~4배가 올라버린 토론토 부동산에 대해 도무지 이해할 수 없다는 의견이 대부분이다.

그렇기에 최근 몇년간 두배, 세배가 올라버린 집을 판매하고 나와 신규주택을 임차해서 사는 비한인들이 꽤 많이 있다. 이들의 공통적인 특징은 경제 분야의 경력이 있어 어느 누구보다도 통계나 경제 전망을 잘 알고 있다는 점이다.

이들에겐 아직 아시아인들의 캐나다 자금 유입에 한계를 두고 그 많은 돈이 불법자금이라고 막연히 규정하고 중과세 도입으로 제지가 될 것으로 믿고 있다.

결국 아시아인이 왜 토론토로 돈을 들고 들어와 끈질기게 집을 구입하려 드는지 근본적인 이해가 부족하고 더우기 아시아 국가의 대도시가 어떻게 급성장을 했고 이에 편승해 얼마나 많은 재산이 형성되고 해외로 돌아다니는지 잘 모른다. 지금 광역토론토의  55%가 이민자로 구성되어 있다. 최근 들어오는 자금의 출처는 기존 이민자의 가족들이 보내는 자금이고 이들이 이미 인구 1천만 이상의 대도시에서 겪어보았던 부동산 광풍의 경험을 적용해서 재테크의 일환으로 북미의 3대 도시 토론토에 적용하고 있음을 알아야 한다.

포인트는 이민자의 투자 경험이 기존 비한인의 경험보다 앞서 있다는 점이다. 지금 세계경제 2위 규모의 국가 투자자들이 경제 10위권 인구 660만 명의 도시 광역토론토의 부동산시장에 편입해 기존의 시장을 조금 휘둘러 놓았지만 단지 15%의 외국인 투기세로는 몇 개월 버티고 나면 다시 그 투자자들의 전의가 살아나 조만간 다시 상승을 시작할 것이라고 예상한다. 
두 번째, 한인의 고국에 대한 부동산 조망은 로맨스에 가깝다. 전세계가 걱정하는 북한의 핵 위험 속에서도 서울의 콘도값은 굳건하게 올라가고 있다. 그렇기에 한인들의 고국 집값에 대한 믿음은 확실하지만 토론토의 집값은 많이 올라 버블이라는 뉴스와 신문의 기사는 맹신하는 편이다. 거의 전쟁의 위험이 없을 뿐더러 전세계 자녀 교육을 열망하는 이민자의 희망지인 토론토에 살면서도 몇년간 눈에 보이는 집값 상승 때문에 버블이라면서 기회가 왔음에도 주저하고 있는 사람이 주변에 많이 있다. 지난 40년간 한국의 급속한 경제 성장 덕에 집값이 250배 상승을 했고 강남의  3베드 콘도 가격이 토론토 주택값인 200만 달러에 육박해도 더 올라갈 것이라 믿는 반면 토론토 200만 달러 주택은 30% 빠질 것이라고 기대하는 이상한 심리를 가지고 있다. 물론 언젠가는 돌아갈 고국이라 고국에 가지고 있는 집값이 올라가길 바라는 심리가 있겠지만 냉정하게 글로벌시장에서 비교해 보면 토론토의 미래가 객관적으로 훨씬
밝게 보인다. 지난 47년간 30배 정도 광역토론토 부동산값이 올랐고 앞으로도 매년 평균 10%의 상승이 예견되는, 세계적으로 안정된 시장이다. 거꾸로 기회가 될 때 토론토에 집을 구입하고 노후에 토론토집을 팔아 고국에 가져가면 같은 동네의 더 큰 평수의 콘도를 구입할 수 있을 것이다.


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교통의 중심과 명문 학교 근처의 집값은 계속 올라갈 수밖에 없는 구조다.


세 번째, 토론토 집값이 뉴욕의 50%까지 따라갈 수 있다. 안정적인 정치와 북미 최고의 교육 기관과 타민족 고유문화를 존중해주는 캐나다의 중심지인 광역토론토에는 계속해서 인구가 몰려들고 있다. 향후 25년간 온타리오주의 인구 400만 명의 증가와 광역토론토에는 250만 명 이상의 증가를 예상하고 있다. 기존의 교통과 학교가 갖추어진 지역의 집값은 앞으로도 계속 오를 수밖에 없는 구조임을 명심하자. 더 지을 땅이 없기에 빈땅이나 기존 저층을 고층 콘도로 더 짓고 개인 주택을 타운하우스로 세대수를 계속 늘려갈 수밖에 없다. 결국 남쪽엔 호수로 막혀있고 북쪽엔 수자원 보호지대(Oak Ridge Moraine)와 서쪽의 나이아가라 단층지대로 막혀 기존 토론토 미드타운 지역까지는 마치 뉴욕의 맨해튼처럼 고층 빌딩으로 둘러싸인 도시로 바뀌어갈 것이다. 막히는 교통으로 출퇴근이 힘들어 미드타운 지역의 콘도나 주택값은 맨해튼처럼 주변의 3배 이상의 시세 차이가 날 것이다. 인구의 증가세와 세계 각처에서 유입되는 자금으로 광역토론토의 부동산은 뉴욕의 집값 대비 1/3값에서 1/2값으로 간격을 좁힐 것으로 예상된다. 다운타운의 콘도값도 맨해튼의 1/6가격대에서 1/3가격대로 좁혀들 것으로 갈길이 먼데 지금 부동산 폭락을 운운할 시기는 아니라고 생각한다.
결론적으로 토론토 부동산은 아직도 청신호다. 일례로 이미 밴쿠버가 예전 가격대로 회복한 것이 증거이다. 버블론이 맞다면 밴쿠버 부동산은 계속 빠지고 있어야 한다. 인구 1천만 대도시에서 살아본 경험이 없는 비한인의 우려에 놀라 귀중한 재산이 증가할 기회를 잃지 마라. 캐나다의 미래와 토론토 부동산에 확신이 없다면 친구집에서 여는 바비큐파티에서 얼마에 구입한 주택이 얼마가 됐더라라는 대화에서 벙어리가 될 수밖에 없다. 이런 상황에서 집을 판 사람은 후회하게 되고 집을 산 사람은 미소를 지을 수 있다. 비한인 이웃이 고점에 집을 팔고 나와 똑똑해 보였겠지만 1년 뒤 또는 몇개월 뒤 그 고점이 절대 고점이 아니었음을 쉽게 알 수 있었을 것이다.  

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