이재형의 하우스 이야기

253. GTA 부동산 상반기 결산

비정상에서 정상으로 회귀

나만의 전략 잘 짜려면

지역별 변동폭 파악해야

2017년 상반기 부동산시장은 변동이 심했던 해로 6개월 사이에 이미 한해 변동분 이상의 요동을 친 셈이다.

온타리오 정부가 4월20일 부동산 규제안을 발표하고 나서 10년간 꾸준한 상승세가 이어졌던 광역토론토(GTA) 부동산 시장에서 처음으로 두자리 수치의 마이너스 상승세가 보이고 있고, 팔려는 매물은 늘어나지만 구매자는 망설이고 있어 솔드(SOLD) 사인이 보기 힘들어 걱정을 하는 사람이 늘어나고 있다. 그래서 이번 칼럼에서는 내가 살고 있는 동네의 집값 변동치를 살펴보고 왜 어떤 지역은 더 많이 빠지고 덜 빠졌는지 그 이유를 찾아 보고 향후 구입을 위한 희망 지역을 탐색해 보기로 하겠다.
 
사진: 온주 부동산 규제안 이후에도 상대적으로 가격 안정세를 보이고 있는 토론토 중심 지역.

첫 번째, 많이 올랐던 지역이 상대적으로 덜 조정 받았다. 아직 온주 부동산 규제안이 발효된 지 2개월 반 정도밖에 지나지 않았기에 섣불리 속단하긴 이르지만 아래 표에서 보듯이 토론토 평균 상승치보다 높은 지역의 집값이 상대적으로 안정감을 보이는것 을 알 수 있다. 특히 토론토 3년간 평균 상승치 59%의 두 배에 달하는 마캄(120%)이나 리치먼드힐(114%) 지역은 부동산 규제안에도 불구하고 3개월간 9%의 상승세를 유지하고 있다.

반면 토론토 동쪽의 스카보로 지역을 대표하는 애긴코트 지역은 3개월간 13% 하락을 보여 부동산 규제안의 직격탄을 맞고 있다. 그 이유는 마캄이나 리치먼드힐은 아직도 탄탄한 구매 수요가 대기하고 있기에 급매물을 수월하게 소화시킨 셈이고 반면 스카보로 지역은 급매물을 받아주지 못해 5% 이상 빠진 가격으로 판매한 것이 3개월간 누적된 것이다.

광역토론토를 전반적으로 들여다보면 토론토 중심부 영(Yonge) 길 근처의 미드타운 노스욕 지역은 가격 정체 정도가 가볍게 진행되고 있고 뉴마켓, 미시사가, 브램튼, 밀튼 지역은 10% 폭의 가격이 하락되었다.

반면 전통 캐네디언 지역인 벌링턴, 오샤와, 칼레던 지역은 10% 이상의 상승세로 묘한 대조를 보이고 있다. 이 세 지역은 젊은 직장인들이 선호하고 구매 가능한 가격대의 새집이 많이 들어서는 지역이기에 아직도 인기리에 구입 중임을 알수 있다.
두 번째, 왜 덜 오른 지역의 가격 하락폭이 큰지 이해하자. 토론토 평균 상승치 이하로 올라가는 지역이 항상 빠질 때는 더 빠지고 오를 때는 덜 오른다. 덜 오른 지역은 그만큼 비인기 지역이라는 뜻이고 학군이 좋지 않거나 공장지대가 있는 등 주거지로의 선호도가 떨어지는 지역이라는 뜻이다. 또한 토론토 이민 문화가 같은 국가 출신들이 한 지역에 모여 사는 경향이 많기에 자연적으로 출신국의 경제 상태도 지역 부동산 시세에 중요하게 작용한다.

상대적으로 가난한 출신국 이민자들이 몰려드는 지역이 부자 출신국 이민자들이 몰려드는 지역과는 차이가 날 것이다.  지금과 같이 외국인에게 15% 취득세를 과세하는 부동산 규제안에 해당사항이 없어 보이는 지역의 집값이 더 빠지는 것은 비인기 지역의 부동산이 더 직격탄을 맞는 현상이 생김을 알아야 한다.
세 번째, 향후 유망 지역은 이미 옥석이 가려졌고 격차는 더 벌어진다.  인기지역과 비인기 지역, 토론토 중심지역과 외곽지역과의 격차는 계속 심화되고 있다.

느낌상 토론토 외곽지역도 많이 올라 큰 혜택을 본 것 같지만 토론토 중심부와 중심 북쪽의 주택가격은 더 많이 상승했기에 가격 격차는 해가 갈수록 더 벌어지게 되어 있다. 2016년 급등한 토론토 북쪽과 중심부의 집값은 표에서 보듯이 토론토 평균 상승률의 2배 정도로 빠르게 올라갔고 지금처럼 빠질 때는 안정적으로 잘 버텨낸다.

그래서 대도시의 공통 현상인 지역별 가격 차이가 더 벌어지는것이다. 시의 균형 발전 노력으로 지하철 연장 및 신설, 새 주택 단지와 콘도를 공급해 주지만 대도시의 성장과정에는 항상 소외 지역과 혜택 지역이 양분되기 마련이다. 광역토론토의 인프라 시설 확장에는 이미 영 선상을 따라 지하철 연장의 소식이 매년 초마다 들려오고 그때마다 쏜힐이나 리치먼드힐의 집값은 상승한다. 향후 유망 지역을 고른다면 리치먼드힐 전체, 쏜힐, 그랜드뷰, 번의 크레스트우드 지역을 추천할 수밖에 없다. 그 이유는 아래 표에서 보듯이 부동산 규제안에도 강하게 버티고 향후 지하철 연장의 혜택과 광역토론토 내 명문 학군에 위치한다는 종합 선물세트를 가지고 있기 때문이다. 

지역/ 1층 단독주택기준 1개월 상승률(%) 3개월간 상승률(%) 1년간 상승률(%) 3년간 상승률(%)
Toronto -2.54 1.92 20.84 59.24
Etobicoke
Islington City Centre -4.37 -4.75 25.31 49.61
Scarborough
Agincourt -4.55 -13.43 5.60 43.22
Willowdale East -6.02 3.81 26.15 73.82
Mississauga
Erin Mills -4.99 -10.01 11.36 46.21
Markham
 Thornhill -0.81 9.83 44.20 120.52
 Richmond Hill
Crosby 1.22 9.93 46.77 114.03
Vaughan
 Patterson 1.78 11.08 25.05 71.19
 

(토론토부동산위원회 2017년 7월 기준)
 

종합적으로 토론토 부동산시장의 상반기를 한마디로 표현하면 비정상에서 정상으로 되돌아온 것이이라고 할 수 있다. 워낙 미친듯이 올랐기에 비정상적으로 보이는 현재의 부동산시장이 전통적인 정상 시장으로 복귀된 것으로 차분하게 받아들이면 좋겠다.

아직 1년간 상승률이 40%가 되는 지역이 있기는 하지만 연말이 다가올수록 그 숫자는 줄어들 것이고 토론토 상승 평균치도 15% 정도면 적당하다고 보여진다.

지금처럼 부동산 조정기에 어느 지역이 더 빠지고 덜 빠지는지를 이해하고 향후 유망지역을 잘 골라낸다면 어렵지 않게 전략을 짤 수 있고 재산 형성에 도움이 많이 될 것으로 믿는다.