이재형의 하우스 이야기

269. 레노베이션? 현 상태 그대로?



  • 캐나다 한국일보 (public@koreatimes.net) --
  • 01 Nov 2017

비싸도 잘 팔리던 시절 지났다 리스팅 전 업그레이드 여부는 위치·상태 고려한 후 정할 것


올해 4월 이후 과열되었던 부동산시장이 한풀 꺾이면서 여기저기서 더 빠지는 것이 아닌지 우려를 나타내는 사람들이 많다.

또한 내년 초부터 바뀔 모기지 스트레스 테스트 강화에 대비해 미리 사두고자 하는 구매자를 겨냥해  지금이 마지막으로 팔 기회라고 믿는 사람도 있다.

하지만 막상 시장에 내놓아도 팔리지 않고 있는 매물이 같은 길에 수채씩 있어 웬만큼 싸게 내놓든지 아니면 내부를 깔끔하게 고쳐 놓지 않으면 오퍼를 받기 힘들다.

이러한 조정기에 과연 매각을 해도 좋은 것인지 ? 아울러 이번 기회에 자주 물어보는 질문인 리스팅 전 레노베이션을 어느 정도까지 해야 하는지 아니면 그냥 현상태(As Is)로 파는 것이 유리한지도 설명을 해보겠다.

첫 번째,  조정기에 주택 매각을 하는 것이 좋은가?  모기지를 거의 다 갚은 사람은 지금 팔고 다운사이징이나 자녀들에게 콘도를 사줄 수 있는 적기다. 지난해와 같이 과열 상승기에는 아무리 옆집보다 높은 가격에 집을 팔았어도 막상 이사할 집을 구매하려면 더 높은 가격을 지불해야 겨우 집을 구매할 수 있어  재산이 줄어든 사람이 많았다.

또 높은 가격에 구매한 뒤 집값이 급격히 빠지자 클로징을 못하겠다고 법정으로 가겠다는 거래도 부지기수로 생겨났다. 지금과 같이 큰 변화가 없을 것 같은 시기에는 무난히 2개월 클로징 시기까지 시장의 급격한 가격 변동 없이 계획한 자금 내에서 집을 구할 수 있다. 다만 모기지 부분이 많은 사람은 시장이 반등해서 모기지 부분이 무난히 상쇄되기까지 더 기다리는 것이 좋다. 그래서 조정기라도 팔리기만 한다면 돈의 가치를 잘 지키면서 집구매나 콘도 구매를 순탄하게 할 수 있겠다.

올해 3월의 최고점 시세는 잠깐 찍힌 숫자에 불과하고 1~2년 내 보기 힘든 숫자이니 잊어버리고 지금 시세에 맞는 가격으로 시장에 내놔야 팔릴 수 있다는 것을 명심하자. 참고로 토론토는 매물 4채에 1채가 팔리는 정상적인 시장이고 오로라나 킹시티는 7채 매물에 1채가 팔리는 바이어 마켓으로 바뀌었다. 그래서 토론토에서 북쪽으로 다운사이징 하기에는 딱 좋은 시기라고 하겠다.

두 번째, 집을 손보고 팔려면 어느 정도 고쳐놔야 하는가? 토론토에는 4채 매물 중 1채가 팔리는 균형 시장이다 보니 위치만 괜찮으면 금방 오퍼가 들어온다. 위치와 집상태에 따라 전략적인 레노베이션 또는 현재 그대로(As is)의 리스팅이 필요하다.

토론토에서 지난 3년간 상승세에서 소외되었던 리사이드나 비치는 지금 조정장에서도 소폭 상승세를 보이고 있다. 그렇기에 아래표에서 보듯이 몇만 달러 들여 수리할 필요 없이 기존 가구를 빼고 스테이징(staging) 정도만 해주면 된다. 반면 리치먼드힐이나 마캄지역처럼 한해 30~40% 이상 기록적인 상승세를 보였던 지역은 15~20% 빠진 가격대에서도 오퍼가 없어 제대로 수리를 해놓거나 가격이 아주 싸야 집을 보러 온다.

재건축을 겨냥한  좋은 위치에 있는 벙걸로를 팔려면 지금 당장 임대라도 놓을 정도의 기본적 수리는 되어 있어야 한다. 벙걸로에 10만 달러 이상 들여 부엌도 고치고 욕실도 호텔급으로 수리하는 것은 경제적으로 의미가 없지만 기본적으로 구매자에게 깔끔한 이미지를 주어야 한다.

벙걸로의 경우엔 화장실의 변기 등은 새것으로 갈아 집을 새로 짓기 전에 1~2년 임대업을 무난하게 할 정도의 상태를 만들면 된다. 1만~2만 달러의 예산으로 손보면 충분하다. 

공식감정기구(Appraisal Institute of Canada)
효과 순위 항목별 예상비용($) % 효과 순위 항목별 예산비용($) %
1 내부페인팅 10,000 73    6 창문교체  (4) 5,000 57
2 부엌개선25,000 72         7 패밀리룸확장 7,500 51
3 화장실  (2)10,000  68     8 벽난로 2,500 50
4 외부페인팅5,000 65       9 지하실꾸미기 (700sqft)  15,000 49
5 마루깔기 (1,000sqft) 10,000 62    10 난방시스템                        2,000 48

세 번째, 현상태 그대로 파는 것이 경제적인가?  25년된 2층집은 웬만하면 그냥 현상태로 파는 것이 유리하다. 부엌과 화장실 수리에 10만 달러를 들였기에 리스팅 가격을 다른 집보다 10만 달러 높게 내놓으면 아예 구매자가 쳐다보지 않는다. 뿐만 아니라 구매자 입장에선 취향이 달라 어차피 다시 고쳐야 하기에 가격을 제대로 반영해 주지 않는다. 결과적으로 더 팔리지 않는다. 

조정기에는 같은 동네의 다른 경쟁 매물보다 싸야지만 구매자의 눈길을 끌 수 있다. 호황기에는 조금 더 지불하더라도 수리가 잘된 집을 구매하려는 경향이 있었으나 지금처럼 모기지를 구하기 어려운 시장에서 구매자는 조금이라도 더 싼집을 찾기에 내부수리가 잘 안 돼 있어도 그만큼 가격이 더 싼집이 더 빨리 팔린다. 담당 중개인에게 요구해서 스테이징과 최고의 전문가 사진 서비스를 받고 리스팅을 하게 된다면 아마도 구매자들의 눈길을 끌기에는 충분할것이다.

 
 이재형.jpg

사진:집수리 없이 스테이징만으로도 구매자의 눈길을 끌 수 있다.


종합적으로 광역토론토의 부동산 열기가 가라앉으면서 다시 전통적인 케네디언 부동산시장 패턴으로 돌아왔다.

집수리를 해놓아도 제값을 받기 어려우니 수리비용 만큼 깎아서 가격 경쟁력 있게 시장에 내놓는 것이 좋겠다. 단 집을 현상태로 판매한다고 고장나거나 물이 새는 상태로 팔아서는 않된다. 모든 것이 정상적으로 작동되게 고쳐 놓아야 한다. 특히 지붕이나 지하실의 누수는 매매를 취소시킬 수 있는 결정적 하자(Deal Breaker)가 될 수 있어 집을 팔지 않더라도 잘 고쳐놓도록 하자. 

조정장세가 의외로 돈의 가치가 줄지 않고 집을 옮겨갈 수 있는 좋은 기회이고 소폭 상승세를 보이는 토론토 미드타운에서 북쪽으로의 다운사이징을 할 수 있는 절호의 기회이니 이 시기를 잘 이용하기 바란다.

이재형의 하우스 이야기.jpg

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