"2018년 약세로 출발할 것"

신년 좌담회 부동산시장 전망



  • 김용호 (yongho@koreatimes.net) --
  • 14 Dec 2017

모기지 스트레스 테트스가 변수 토론토 단독주택 공급 여전히 부족 투자 넘어 투기로 가면 낭패볼 수도


 

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지난달 한국일보 프레스룸에서 열린 부동산 좌담회 참석자들이 2018년 시장 흐름에 대해 의견을 나누고 있다. 사진 윤연주 기자

2017년 토론토 한인사회 최대 관심사 가운데 하나는 부동산이었다. 연초부터 하루가 다른 폭등세를 연출하다 4월 온주정부의 부동산 대책이 발표되면서 잠시 주춤했다. 2018년 부동산 시장 흐름에도 독자들의 관심이 높아 본보는 전문가를 초청해 좌담회를 마련했다.

일시: 2017년 12월8일(금)

장소: 본사 프레스룸
사회: 김용호 기자

서동석 부동산 중개인
박선희 모기지 전문가
우인 KEB하나은행 본부장
박인웅 신한은행 부행장
전수홍 부동산중개인

*우선 2017년 토론토시장을 정리해달라.

전수홍 : 2017년 부동산 시장을 돌아보면, 11월까지 주택거래량은 8만7,513채로 작년 11만3,040채와 비교해 다소 줄었다. 12월 예측 거래량을 포함해도 17% 정도 줄어들 것으로 예상된다. 주택 거래가격은 올해 82만7,608달러로 작년 72만9,837달러보다 13% 상승했다.
결국 신규 매물이 늘어났지만 주택거래량은 줄었고, 단독주택 가격은 하락했으나 여전히 2016년과 비교하면 높은 수준이다. 반대로 타운하우스는 단독주택의 대체상품으로 떠오르며 가격이 상승했다.
 

 

서동석: 2017년에는 콘도 분양 열기가 뜨거웠고, 분양가도 많이 올랐다. 1천 평방피트도 안 되는 노스욕 콘도가 100만 달러로, 상당히 높은 수준에 분양됐다. 3~4년 후 완공되면 과연 수익이 실현될까 의구심도 있다. 개발자들은 분양가격을 최고수준으로 올리기 때문에 투자자들은 주의해야 한다. 일각에서 토론토를 뉴욕 맨해튼과 비교하는데, 어불성설이다. 현재 토론토의 분양가는 거품이 전혀 없다고 말하기 어렵다. 분양시장이 뜨겁지만 기존콘도의 매매가격과 차이가 어느정도인지 잘 살펴야 한다. 또 50% 가까이 오른 지역도 있지만 일부 지역은 많이 오르지 않았다. 평균치를 봐야 한다.
2017년에 특이했던 것은 콘도 렌트시장이다. 복수오퍼 들어간 것은 처음이다. 1년치를 내고 가는 경우도 봤다.

 

박선희 : 지난 10월27일 모기지 스트레스 테스트 시행이 발표됐다. 정말 많이 바뀌었다고 느끼겠지만 사실 주거용 모기지 대출심사를 까다롭게 한 것은 7~8년 전부터 조금씩 도입하고 있었다. 이제 모든 모기지 상품은 다운페이에 상관없이 테스트가 일률적으로 적용된다. 한인들은 변동금리를 선호하지만 예를 들어 단기 고정금리 1~4년 가진 분들은 벌써 심사를 거쳤다는 얘기다. 손님은 부담이 적은 변동금리를 원하는 경우가 많았지만 은행에서는 5년 고정금리로 가라고 권유한다. 그런데 이번 발표 후 3.29% 수준의 5년짜리로 가더라도 거기다 +2%를 하면 5%가 넘어간다. 2%를 더 한다는 것이 감이 잘 안올 수 있는데, 계산을 해보니까 젊은이들이 콘도 40만 달러 모기지를 얻는다고 가정할 때 스트레스 테스트를 적용할 때와 하지 않을 때 매달 500달러 정도 차이가 발생한다. 단독주택은 740달러가 차이 난다. 엄청난 차이라고 할 수 있다. 아마도 한인 10명 중 절반은 영향을 받을 것이다.

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왼쪽부터 박인웅 신한은행 부행장, 우인 KEB하나은행 본부장, 박선희 모기지 전문가, 전수홍 부동산중개인, 서동석 부동산 중개인. 사진 윤연주 기자

우인 : 토론토 집값이 적정한가에 대해 살펴볼 필요가 있다. 가격은 수요와 공급에 따라 결정되는 것이 정상이다. 문제는 중국인들이 많이 투자하면서 영향을 받았다는 점이다. 실제 수요보다 시장이 과열되면서 연간 20% 이상 올랐다. 밴쿠버의 경우 특별세를 적용하면서 거래량이 40% 떨어진 것으로 보고됐다. 토론토 역시 2015년부터 오르기 시작해 2016년에는 한 달에 5%씩도 올랐다. 많은 분들이 거품이라고 단정했는데, 결국 온주정부도 외국인 특별취득세를 도입했다. 지난 4월 이후 거래량도 떨어지고 가격이 주택의 경우 평균 20%씩 하락했다.
80년대 말 콘도가 40% 이상 폭락했던 경험이 있는데, 지금 연방정부가 부동산 정책을 좀더 타이트하게 운영하려는 것 아닌가 생각된다. 현재 트렌드로서 물량이나 거래 건수를 생각하면 내년 초반까지 떨어진 가격이 토론토 집값의 적정한 수준이 아니겠나 생각한다.

전수홍 : 스위스 연방은행이 지난 9월 발표한 자료를 보면 토론토와 영국 런던의 부동산에 거품이 가장 많다고 지적했다. 런던은 650평방피트짜리 콘도를 구입하려면 16년치 월급을 저축해야 한다. 토론토와 밴쿠버, 독일 뮌헨 등 부동산 가격이 최근에 많이 오른 도시를 보면 외국인 바이어, 특히 중국인들이 많이 개입돼 있다는 공통점이 보인다.
토론토 주택시장은 이미 국내 수요를 넘어 글로벌 시장이며 해외 바이어에게 매력적이다. 든든한 재력을 갖춘 외국인들의 관심에서 벗어나기 어렵다. 더구나 토론토 주택시장은 환경보호를 위한 각종 규제로 택지 공급이 여의치 못하다. 여기에 매년 30만 명의 캐나다 이민자 가운데 상당수가 광역토론토(GTA)에 정착하기를 원한다. 공급 부족에 대한 근본적인 처방이 없으면 가격 상승을 막기 어렵다. 동시에 현재 토론토의 부동산 가격에 거품이 있다는 설명도 설득력이 약할 수 있다.

*내년 시장은 어떻게 보나?

서동석 : 많은 분들이 새해 시장 전망을 궁금해 한다. 증권시장과 마찬가지로 어떤 관점으로 보느냐가 중요하다. 결론부터 말하면 약세시장을 보일 것이다. 모기지를 쓰는 데 타이트 해지는 것이 큰 이유다.
미시적으로 접근해 보면 나이아가라 등 GTA를 벗어나면 아직도 상대적으로 싸다. 배리 쪽은 오르긴 했지만 양극화가 심하다. 상업용도 토론토는 많이 올랐다.
앞으로 토론토 안에는 단독주택 공급이 거의 불가능하다. 콘도는 공급할 수 있다. 토론토 주민들의 소득을 감안할 때 주택은 비싸고, 콘도는 주택과 비교해 더 비싼 수준이다.

박인웅 : 파이낸싱 입장에서 보면 부동산 마켓, 주택시장의 흐름은 광범위한 영역이다. 광역토론토는 최근 7~8년 동안 오름세만 보였다. 은행감독원은 매년 부동산 대출 감독을 강화하고 있다. 나름대로 분석해 본 결과 전통적으로 주택은 주거공간 개념에서 투자 상품화하고 있다. 그동안은 금리가 낮고 수익이 좋았다. 콘도 다운페이를 낮게 하고 구입만 하면 재산을 불릴 수 있었다. 많은 사람들이 실수요자가 아님에도 투자 아닌 투기화 하는 경우도 있었다. 10채 이상 분양 받은 경우도 봤다. 이런 현상이 꾸준히 오다가 마켓이 정점을 찍은 것 아닌가 생각된다. 거래량과 가격면에서 조정이 될 것이다. 금리는 오를 것이기 때문에 그렇게 예측할 수 있다.
주목해야 할 것은 렌트비 규제다. 이제는 모든 건물의 렌트비 인상을 제한하니까 소유주 입장에서는 수익을 올릴 기회가 줄어든 것이다. 여러 채 사서 렌트를 줘도 이제는 큰 매력이 없다.
경제적 여유가 있는 실수요자 입장이라면 금리 등이 큰 문제가 안될 수 있다. 그럼에도 아직 투자 상품으로 부동산에 접근하겠다면 고민을 많이 해야 할 것이다.

 

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*새해에 집을 사려면 어떤 점을 유의해야 할까? 

박선희 : 2018년에 부동산을 구입하려면 모기지 대출 강화 제도에 대해 더 알아봐야 한다. 바뀐제도는 상환 능력을 실제 이자율보다 2% 이상 높게 요구한다는 것이다. 5년짜리라면 이자율이 최소한 4.99%, 그보다 높다는 의미다. 어떤 식으로든 돈을 빌려주는 쪽에서 굉장히 보수적으로 평가할 것이다. 임금은 그렇게 오르지 않는데, 갚아야 할 돈이 커진다면 굉장한 부담으로 올 수 있다. 100% 현금을 주고 집을 사는 것이 아니면 앞으로 가계 경제에 어떤 영향이 올 것인가. 어떤 준비를 해야 하는가 잘 확인하고 꼼꼼하게 따져야 한다.

전수홍 : 가격은 올랐지만 더 오를 소지는 있다. 인구 유입 등 여러 이유를 들 수 있다. 일가족이 거주할 만한 콘도 큰 유닛이 부족한 것도 문제다. 그런 면에서 콘도 가격은 더 오를 수도 있다.
임대 아파트가 엄청나게 부족하다는 점도 주목해야 한다. 이는 렌트비의 상승으로 이어질 수 있다. 중산층 이하의 가정에는 생계비 부담이 만만치 않아 사회문제로 대두될 수 있다.
결론적으로 현재 토론토 부동산가격은 많이 내려 2016년 수준이다. 하지만 2018년 초반에는 더 내려갈 수도 있다. 그러나 장기적으로 반등 가능성에 주목한다.

우인 : 먼저 생각해야 하는 것이 투자의 의미로 집을 사는지, 아니면 진짜 주거용 주택이 필요한지 확실히 입장을 정해야 한다. 80년대 후반에도 집값이 매일 오르던 시절이 있었다. 많은 사람들이 자기의 경제력에 관계 없이 집을 사다 보니까 금리가 오르면서 도미노처럼 한방에 무너진 경험이 있다. 집은 투기가 될 수 없다. 투자인데, 자신의 다운페이 능력을 알아야 하고, 일정한 수익이 올릴 수 있는가 따져봐야 한다. 이제는 모기지를 지속적으로 갚을 능력이 있는가, 은행 감독원에서도 그것을 요구한다.

서동석 : 리얼터들도 각성해야 한다. 대부분 한인 중개인들은 수수료가 높고 일하기 쉬운 윌로우데일이나 리치먼드힐 등에 치우친 감이 있다. 자산을 불리고 싶다면 집을 먼저 사고 자본을 축적해서 투자를 하는 것이 정상적이다.

박인웅 : 부동산을 예측하기 위해서는 토론토와 캐나다 뿐만 아니라 내년 세계 경제흐름도 봐야 한다. 먼저 주목할 것은 미국과 캐나다 중앙은행의 금리 인상 가능성이다. 2차 대전 이후 지금처럼 저성장 저금리가 오래 지속된 시기는 없었다. 미국은 2018년 3% 성장을 기대하고 있다. 캐나다도 미국도 경기가 회복되면 인플레이션 압력이 올 것이다. 예를 들어 250만 달러짜리 부동산을 100만 달러를 다운페이하고 150만 달러 모기지를 얻어 샀다고 하자. 금리가 예고된 대로 2018년에 2~3 차례 오른다고 가정할 때 2~3년 안에도 부동산 구입자에게 상당한 타격이 올 수도 있다.

*지역별로 어떤 변화가 있겠나?

서동석 : 장기적으로 보면 토지의 공급이 극히 제한된 토론토 주택시장은 그래도 강세 보일 것이다. 3~4년 후 콘도는 줄줄이 완공되는 시점에기 때문에 약세를 보일 수 있다.
상가는 더 약세를 보일 가능성이 높다. 경기가 활성화 되거나 소득이 올라간 것이 없기 때문이다.
주택 공급이 드물었던 지역, 예를 들면 로스데일이나 험버리버의 가격이 올라갈 가능성이 높다고 본다. 경관이 좋은 곳은 기대 이상으로 올라가는 경우 많다.
반면 리치먼드힐을 비롯해 윌로우데일 위쪽은 상대적으로 약세를 보일 가능성도 있다. 하지만 교통여건이 개선되면 달라질 것이다.
다운타운 주택은 다른 곳과 비교해 많이 안 올랐다.

 

*새해 이자율 전망은?

박선희 : 이자율 면에서 2017년은 저금리였다. 2.7~3.2% 수준의 프라임레이트였다. 너무 낮아 조금 올라도 피부에 와 닿지 않을 수준이다. 하지만 최근 50년을 돌아 보면 80년대 말과 90년대 초 15%대였고, 한때는 22%까지 간 적도 있다.
고정금리나 변동금리 중 어떤 상품을 선택하든 1~5년 사이 이자율을 보면 약간씩 차이 있지만 실제 이자율이 3% 중반을 넘지 않았다. 그러나 언제까지나 이런 낮은 금리가 지속되지 않는다. 새해에는 프라임레이트가 2~3차례 인상될 것으로 예상된다. 후반기에는 3.8%까지 갈 수도 있다. 그때쯤이면 2017년 초와 2018년 말 상황이 달라졌다는 것을 피부로 느껴질 것이다. 이것은 굉장히 현실적인 이야기다. 모호하게 막연하게 받아들이면 안 된다.

 

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