부동산 전망대(50)

다운타운 럭셔리(Luxury)콘도 시장(상)



  • 캐나다 한국일보 (public@koreatimes.net) --
  • 22 Mar 2018


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8~10년 전 분양 5성급 호텔식 콘도
포 시즌스· 샹그릴라 아직도 ‘분양가’에 거래
유닛 사이즈 크고 관리비 비싸 매매 걸림돌
2013~15년 매매가 폭락...작년부터 상승세

 

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포 시즌스 프라이빗 레지던스

10년 전 토론토에 최초로 럭셔리콘도 시장을 열었던 대표적인 5성급 호텔식 콘도들의 어제와 오늘을 살펴봄으로써 내일의 성장 가능성을 전망코자 한다.
먼저 토론토 다운타운에서도 여전히 가장 높은 분양가 및 거래가를 기록중인 요크빌지역의 '포 시즌스 프라이빗 레지던스(Four Seasons Private Residences)'의 2010년 분양가는 평방피트당 1,200~1,500달러로 기억한다.

세계적인 호텔 브랜드를 사용한 이 콘도 분양가는 당시로서는 토론토 최고였다. 당시 대부분의 다운타운 분양가인 600달러대에 비해선 2배 이상 높았고, 같은 요크빌지역으로 볼 수 있는 원 블루어(One Bloor)와 엑시비트(Exhibit) 콘도 분양가 1천 달러에 비해서도 20% 비쌌다.

현재 토론토에서 가장 비싼 ‘유(U) 콘도’의 당시 잔여물량이 평방피트당 800달러였던 점을 감안하면 ‘포 시즌스’ 분양가가 얼마나 높았는지 알 수 있다. 하지만 정작 이 콘도가 등기를 하고 본격 거래가 시작된 2013년부터 2015년까지 평균거래가는 분양가를 훨씬 밑돌았다. 물론 이 시기의 콘도경기가 좋지 않았지만 구입자들은 매우 실망· 좌절했을 것이다. 2016년 이후 회복세를 보이며 올 들어 평방피트당 약 1,250달러로 분양가에 근접했지만 구입자 입장에선 아직 갈 길이 멀다고 생각할 것이다.

다행인 것은 가장 최근에 거래된 1베드(734평방피트)는 저층인데 99만 달러에 팔려 평방피트당 1,350달러에 이른다. 또 다른 1베드(680평방피트) 유닛은 이 건물에선 비교적 작은 사이즈의 1베드인데도 115만 달러에 매물로 나와 있다. 올 들어 가격이 다소 올랐다고 볼 수 있지만 관리비가 비싸기 때문에 매매에 시간이 오래 걸린다. 1베드(680평방피트) 관리비가 월 900달러 이상으로 일반콘도에 비해 최소 2배 이상 비싸다.

 

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샹그릴라

한인들도 많은 관심을 가졌던 샹그릴라(Shangri-La; University/Adelaide St 코너)도 5성급 호텔체인 이름을 걸고 2008년 분양을 시작했다. 분양가는 평방피트당 약 1천 달러로 당시 오러(Aura) 콘도가 600달러를 밑돌았고, 2009년 분양했던 유(U)콘도가 700달러 중반인 점을 감안하면 샹그릴라 분양가는 매우 높은 셈이다. 따라서 분양은 쉽게 이뤄지지 않았고 등기를 앞둔 2012년까지도 평방피트당 1천 달러 선에서 거래됐다. 하지만 등기 직후인 2013년부터 상황은 더 나빠졌다. 거래가가 분양가를 훨씬 밑도는 평방피트당 800달러대 초반으로 떨어졌고 2015년 말까지 좀처럼 회복되지 않다가 2016년부터 상승세로 반전했고 2017년 광역토론토 콘도시장에 열풍이 불자 평방피트당 1천 달러를 넘어섰다.

현재 시장에 나와 있는 1베드(약 800평방피트) 매매희망가가 88만8천 달러인데 평방피트당 1,100달러에 달한다. 세입자가 현재 4,200달러의 렌트를 내는 바 새롭게 투자하는 바이어 입장에선 나쁘지 않은 투자일 수 있다. 또한 사이즈가 큰 2베드(1,500평방피트)가 148만 달러에 매물로 나와 있는데 이 경우는 평방피트당 1천 달러에도 못 미친다. 아무래도 경쟁관계에 있는 주변의 일반콘도에 비해 사이즈가 너무 크기 때문에 유닛 가격이 높고, 관리비도 비싸기 때문에 가격 상승에 큰 걸림돌이 된다(1베드 관리비가 대부분 800달러를 훨씬 넘고, 2베드는 약 1,400달러). 따라서 초기에 분양받았던 구입자 입장에선 10년 만에 겨우 본전이 되는 뼈아픈 상황이 아닐 수 없다. 특히 이 기간 동안 광역토론토 주택가격이 2배 이상 뛴 것을 감안하면 단 한 번의 투자실수가 얼마나 치명적인가를 잘 보여준다.

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리츠 칼튼

이런 상황은 비슷한 시기에 비슷한 가격에 분양했던 트럼프 타워(Trump Tower)와 리츠 칼튼(Ritz Carlton)도 마찬가지다. 당시 고급 호텔 및 콘도의 대명사 혹은 성공의 대명사처럼 여겨졌던 트럼프라는 이름을 걸고 분양했던 트럼프 타워(Adelaide/Bay St 코너)는 간판마저 내리고 다른 이름(St.Regis Residences)으로 거래중이다. 이 콘도 역시 분양가를 약간 상회하는 가격(평방피트당 1,100달러)에 매물들이 나와 있다.
리츠 칼튼(로이탐슨홀 남쪽, 183 Wellington St. W.) 역시 2013년에는 분양가를 훨씬 밑도는 평방피트당 700달러 이하에도 거래가 됐지만 그후 꾸준히 올라 1,250달러에 매매된다. 샹그릴라나 트럼프 타워보다는 좀 나은 상황으로 볼 수 있지만 실패한 투자였다는데 이의가 없을 것이다.
결론적으로 약 10년 전 토론토에도 뉴욕 맨해튼의 센트럴 파크 주변처럼 평방피트당 2천 달러 이상의 최고급 콘도시장이 형성될 것이란 전망하에 여러 건설사들이 세계적 호텔브랜드를 내세워 분양했지만 지금까지의 성적표를 보면 낙제점이다.

그러면 요즘 다운다운 호숫가를 중심으로 분양중이거나 조만간 분양예정인 럭셔리 콘도의 실체와 전망은 어떨까. 다음호에 자세히 살펴볼 예정이다.

부동산교실 (13)
이혼시 재산분할

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이금명 중개인
로열르페이지뉴콘셉 부동산 강사, 컴퓨터교육학 석사.  
문의 416-722-0797, ellenanewconcept@gmail.com)

'결혼주택(Matrimonial Home)'은 대부분의 가정에서 소유재산 중 가장 큰 부분을 차지하기 때문에 온주 가정법에서 비중 있게 다뤄진다. ‘결혼주택’은 결혼상태 또는 이혼 전까지 부부 또는 그 가족이 살았던 거주지를 말하며 연중 사용하는 부동산이라면 한 개 이상의 주택이 될 수도 있다. 예를 들어 부부와 그의 가족이 사는 집 외에 여름휴가철에 사용하는 카티지 및 스키 계절에 묵는 샬레(chalet)가 있다면 3개 부동산이 모두 ‘결혼주택’이 된다. 가정법에 따르면 이 집을 팔면 부부 중 누가 매입했는지에 관계 없이 균등소유권을 갖는다. 이혼의 경우도 마찬가지다. 배우자 한 명의 이름으로 단독 등기를 해도 부부 공동재산이 된다.
실례를 들면 A가 투자로 호숫가 카티지를 그의 회사이름으로 샀다. 1년 후 그는 7년간 동거하던 B와 결혼했으나 2년 후 이혼키로 합의했고 재산분쟁이 시작되었다. 결혼 당시 카티지 가치는 80만 달러, 이혼시 가치는 100만 달러가 됐다. 만약 카티지가 투자용으로 간주된다면 결혼 기간 동안 상승 액수인 20만 달러의 50%에 해당하는 10만 달러를 B가 청구할 수 있다. 하지만 카티지가 결혼주택으로 간주된다면 B는 전체액수의 50%인 50만 달러를 청구할 수 있다. 실제 법원은 부부가 카티지를 연중 사용했으므로 결혼주택으로 인정했다. 만약 A가 결혼 전에 배우자의 재산권 포기나 제약된 재산권리에 관한 내용의 혼전계약서(marriage contract)를 작성, B의 서명을 받았더라면 이런 일은 사전 방지할 수 있었다.
다른 실례를 들면 K는 결혼 전 주택을 매입한 상태에서 S와 결혼했다. 결혼 당시 주택감정가는 40만 달러. K는 S와 이 집에서 5년 살다가 단독명의로 다른 집을 사서 이사했고, 원래의 집은 세를 놓았다. 이 경우 ‘결혼주택’은 새로 이사한 집이 되며, 첫째 집은 투자부동산이 된다. 만약 이혼 등으로 재산분할을 하게 된다면 첫째 집값 40만 달러는 K가 결혼 전 투자한 재산이므로 K의 몫이 되고, 이혼 당시 시세가 80만 달러로 올랐다면 S는 상승분에 대한 50%(20만 달러)를 청구할 수 있다.
이혼시 재산분할은 사안에 따라 예외조항이 있으므로 전문가와 상의하는 게 바람직하다.

 

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