부동산은 어떻게 감정하나?

김남수 칼럼



  • 캐나다 한국일보 (public@koreatimes.net) --
  • 30 Aug 2018


부동산을 감정하는 방법으로는 세 가지 방법이 있고, 이전장에서 원가분석방법과 소득분석방법에 대해서는 설명했다.

셋째, 매매사례 비교방식 (Market comparison Method)이다.

매매사례비교방식은 감정물건과 유사한 물건의 최근 매매자료(Sales Data)를 수집 비교해 해당 물건의 가격을 산출해 내는 방식으로서 제일 많이 쓰이는 감정방법이다. 
주택 감정은 인근 지역의 몇 가지 거래 사례를 참고해 결정한다. 이는 해당 부동산의 가격을 최근 거래된 비슷한 물건과 비교한 후 차이점을 가감함으로서 쉽게 감정가격을 산출해 낼 수 있다. 가령 똑같이 지은 옆집이 3억원에 거래되었으면 본 물건도 같은 값으로 감정될 수 있다고 가정한다. 그러나 옆집과 비교해서 지하실이 추가로 꾸며져 있다고 가정하면(지하실 공사비가 3천만원이 든다고 가정) 본 물건에 대한 감정가격은 지하실 공사비 3천만원을 더한 3억 3천만원으로 평가할 수 있다.

그러나 상업용 건물이나 사업체가 붙어 있는 부동산을 감정하는 것은 주택처럼 단순하지 않다. 위치나 건물의 규모 등 외적인 조건 외에도 그 건물에서 운영하는 사업체가 목이 좋아서 얼마만큼의 수익을 가져올 수 있는가가 중요한 요인이 된다. 또한 해당 부동산에서 본 입주자가 나갈 경우에는 어떤 유형의 영업이 허용될 수 있는가 하는 사용용도(Zoning bylaw) 등도 감정가격에 영향을 주는 중요한 요인이 된다. 매매사례비교방식에 의한 감정이 적절하게 이루어졌는가를 판단하기 위해서는 예시한 물건과 해당 물건의 비교방법이 적절하게 비교되었는가를 검토해 볼 필요가 있다. 

필자가 처음 지점장을 임명받았을 때, 해외경험이 먾은 중역 한 분의 질문을 받은 적이 있다.  “감정은 어떻게 합니까” 였다. 나는 자신있게 “자격있는 감정사에게 의뢰해서 합니다” 라고 대답했다. 그말을 들으시더니 그분은 “ 아니야, 감정은 감정사가 아니고, 당신이 하는 거야” 하는 말씀이셨다. 그 당시에는 그분의 말씀이 이해가 잘 가지 않았는데, 그후 많은 대출금의 사후관리를 하면서 감정이 잘못되었다고 생각되는 경우를 수없이 보면서 그분의 말씀이 일리가 있다는것을 깨달았다.

부동산을 사는 일은 보통 사람들에게는 자주 있는 일이 아니다. 부동산 투자는 항상 올라가는 것으로만 일고 있는데, 어떤 때는 주택이나 상가가격이 폭락하고 장기간 불황을 경험하기도 한다.  부동산을 사거나 대출을 받으면서 많은 돈을 내고 감정을 실시하지만 감정가격이 보장된 가격으로 생각하는 것은 오산이다. 경제여건이나 영업 환경이 바뀌면 부동산의 가치도 당연히 변동될 수밖에 없다. 예를 들면 “아마죤” 등 인터넷 판매의 비중이 급격히 높아지면서 소매업에 임대하는 부동산의 가치도 크게 영향을 받고 있다. 이러한 여파로 유명 백화점 등 많은 소매업관련 부동산들이 문을 닫거나 타격을 받고 있다.  

부동산 거래는 결혼처럼 원매자(Wanted Buyer) 가 있어야 이루어진다. 그리고 감정서에는 “원매자가 있는 경우” 라는 단서가 붙어 있다. 부동산 거래는 아무리 좋은 가격이라도 사고 팔 사람이 동시에 존재해야 매매가 이루어진다.      

(계속)       
 

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