부동산 전망대(61)

토론토 콘도 전매(assignment) (하)



  • 캐나다 한국일보 (public@koreatimes.net) --
  • 06 Sep 2018

바이어는 구입액의 40~50%를 일시지불할 자금력 있어야 / ‘모기지 대출로 다운페이 지급’은 불가능


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등기 전 매매차익은 100% 과세 대상
HST 리베이트 못 받는 사례 늘어

 

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지난번에는 전매로 인한 시세 차이에 대해 살펴봤는데 이번에는 전매 과정과 거래시 추가로 발생하는 세금 등을 설명한다.
첫째, 전매 매수자(buyer)가 일시적으로 지급해야 할 계약액이 생각보다 많다는 점이다. 예를 들면 2014년에 47만 달러에 분양받은 A콘도가 68만 달러에 전매된 경우, 매수자가 매도자(seller)에게 일시적으로 지불해야 할 금액은 매도자가 건설사에 이미 납부한 20%의 디파짓(9만4천 달러)과 전매 수익(21만 달러) 등 30만4천 달러이다. 바이어는 구입가격의 44.7%에 해당하는 자금을 미리 준비해두어야 한다는 얘기다. 특히 이 자금은 모기지로 지불하기가 불가능하다. 왜냐하면 모기지 대출은 전매 시기가 아닌 최종 등기시에만 가능하며, 등기 때도 모기지 액수는 전매 구입액이 아닌 최초 분양금액을 기준으로 산정하기 때문이다. 필자 경험에 의하면 현재 같이 콘도가격 상승률이 높지 않았던 2015년 전에는 대부분 전매를 위해 필요했던 초기자금이 구입가격의 30~35% 정도였다. 즉 15~20%의 건설사 디파짓과 분양가격의 최대 15%를 넘지 않는 정도의 전매수익금이 대부분이었다. 하지만 지금은 전매 구입가격의 45~50% 정도를 일시불로 내야 하는 경우가 많아 구입 희망자를 찾아놓고도 거래 성사가 어려운 때가 적지 않다. 물론 이런 어려움을 타개하려고 전매 구입가 중에서 차익에 해당하는 자금의 지급을 등기 후로 미루기도 하는데, 여전히 모기지 문제가 걸려 있어 자금이 확보되지 않은 바이어에게 전매는 결코 쉽지 않다.
둘째, 전매 시 추가로 발생될 세금문제를 보자. 먼저 매수자 입장에서 내야 할 세금은 분양가에 포함되지 않은 13% HST(통합판매세)의 일부분에 해당하는 리베이트(Rebate)이다. 이 리베이트는 2010년 7월부터 온타리오주의 모든 신규 주택거래에 13%에 해당하는 HST가 부과된바, 너무 높은 세율에 대한 일종의 할인으로 구입가가 35만 달러 이하인 경우엔 7.8%, 35만~45만 달러는 7.8%와 6% 사이의 비율로, 45만 달러 이상이면 2만4천 달러 정액의 리베이트를 주는 것이다. 하지만 전매로 구입할 때 리베이트를 못 받는 경우가 점점 많아진다. 이 리베이트는 본래의 취지가 ‘신규주택을 구입한 자에 한해 지급한다’는 점을 이유로 국세청(CRA)이 전매 콘도를 더 이상 신규주택으로 간주하지 않는 등 관련규정을 보다 엄격하게 적용하기 시작했기 때문이다. 따라서 전매 매수자는 등기시에 리베이트를 납부하는 경우가 대부분이고, 등기 이후 개별적으로 국세청에 환급신청할 수 있지만 100% 돌려받는다는 보장은 없다. 매수자 입장에서는 전매 프리미엄 외에 HST 리베이트 납부 건도 고려해야 하기 때문에 전매를 망설이며 구입가를 낮추려고 애를 쓸 수밖에 없는 상황이다.
셋째, 매도자가 부담해야 할 세금이 생각보다 많다는 점이다. 먼저 매매차익은 100% 과세대상인 점을 명심해야 한다. 위에서 예로 든, 21만 달러의 프리미엄을 받고 거래한 경우, 향후 소득세 신고시 부동산거래 비용과 변호사비를 제외한 나머지 액수를 비즈니스 소득(Business Income)으로 신고해야 하고, 대부분의 경우 이 금액의 최소 40%에서 최대 50%까지 개인소득세로 납부해야 한다. 때문에 전매를 포기하고 등기 이후 일반거래를 통해 매매하려는 사람들도 적지 않다. 등기 이후 최소한 1년 정도가 지난 후에 팔면 매매차익의 50%에 대해선 자본수익(Capital Gain)으로 인정하고 나머지 50%에 대해서만 과세소득(Taxable Income)으로 간주하기 때문이다. 하지만 이게 다가 아니다. 매도자에겐 또 하나의 세금 걱정이 있는데, 바로 전매계약액 자체가 HST 대상이 되느냐의 문제이다. 일반적으로 매수자가 작성하는 전매계약서에 따르면 콘도 매매가에 HST가 부과될 경우, HST가 포함돼 있는 것으로 거래를 한다. 전매가 HST 부과대상이 아니라면 매도자도 별도의 HST에 대한 부담을 느낄 필요가 없겠지만 만일 부과대상이 된다면 결국 매도자가 이 HST를 납부할 책임이 있기 때문이다. 물론 이 문제에 대해서는 아직 이론(異論)도 많고 실제 국세청으로부터 부과가 되고 납부한 경우를 보지 못했다. 하지만 향후 국세청의 태도가 돌변해 언제 HST를 부과할지도 모른다.
HST 부과여부와 함께 실제로 어디까지 부과할지도 궁금한 부분이다. 전매거래액 전체를 대상으로 하기보다는 건설사에 지불한 디파짓과 전매 차익을 부과대상으로 할 것이란 견해가 많다. 위의 예를 다시 적용하면 매도자가 부담해야 할지도 모를 HST 13%는 30만4천 달러에 포함되어 있는 3만5천 달러 정도가 될 수 있다. 국세청이 결정을 내린다면 하루아침에 매도자가 납부해야 하는 세금인 셈이다. 여기에 소득세를 포함하면 전매수익의 절반 정도를 세금으로 내야 한다. 전매는 기존주택을 매매하는 경우와 달리 여러 변수가 있으므로 신중히 결정해야 한다.

부동산교실 (24)
주택구입자플랜(Home Buyer’s Plan: HBP)

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이금명 중개인
로열르페이지뉴콘셉 부동산 강사, 컴퓨터교육학 석사.  문의 416-722-0797, ellenanewconcept@gmail.com)

주택구입자플랜(HBP)은 은퇴적금(RRSP)에서 1년에 최대 2만5천 달러를 인출, 본인 또는 장애인을 위한 적절한 주택을 구입하거나 건축할 수 있도록 도와주는 프로그램으로 인출 신청 전에 최소 89일 이상 예치해야 한다.
이 플랜 사용조건은 첫 주택구입자이어야 하고, 주택을 사거나 건축한다는 서면계약서가 있거나 장애인 또는 그를 돕는 관련자가 주택을 구입하거나 건축한다는 서면계약서가 있어야 하며, 1년 이내에 주거주지로 살아야 한다. 만약 이전에 이 플랜을 사용한 적이 있으나 다시 사용하기를 원한다면 당해연도 1월1일에 이 플랜 잔액이 0이고, 다른 모든 주택구입자플랜 자격조건을 충족한다면 가능하다.
장애인과 관련되지 않는 경우는 RRSP(은퇴적금) 자금을 인출, 주택을 구입하거나 건축하기 위해서는 첫 주택구입자이어야 한다. 4년 동안 본인이나 배우자 또는 사실혼 파트너(common-law partner)가 주택을 소유하지 않은 경우에는 첫 주택구입자로 간주한다. 예를 들어 2013년에 집을 팔았다면 2018년에 다시 이 플랜을 사용할 수 있다. 본인이나 배우자 또는 사실혼 파트너가 이전에 주택을 소유했다고 해도 그 중 한 사람이 첫 주택구입자라면 가능성이 있다.
신청방법은 연방정부 사이트에서 Form T1036을 다운로드받아 작성하고 본인의 RRSP 예치기관에 제출한다. 인출은 한 번에 하거나 1년(1월1일~12월31일)에 여러 번으로 나눠 할 수 있다.
이 플랜 조건을 충족하고 2만5천 달러 이하를 인출하면 세금 원천징수를 하지 않지만, 이 금액을 초과하는 액수는 인출하는 해의 소득으로 보고되며 RRSP 예치기관은 인출시 초과액에 대해 원천징수한다. 플랜의 무이자 대출금의 상환은 인출한 해로부터 2년 후 시작되며, 언제든지 전체금액을 한 번에 상환할 수 있고 최대 15년에 걸쳐 갚아야 한다. 국세청(CRA)은 매년 평가통지(Notice of Assessment)와 함께 주택구입자 계획 명세서를 발급한다.

 

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