모기지 칼럼(21) 유효 이자율과 APR



  • 캐나다 한국일보 (editor@koreatimes.net) --
  • 07 Nov 2018


요즘 같이 모기지 승인이 어려운 때는 뭐니뭐니 해도 자신의 조건으로 모기지를 받을 수 있는지 여부가 가장 관심의 대상이 되겠지만, 모기지 환경의 변화에 관계없이 언제나 일관되게 사람들의 주목을 받는 것은 이자율입니다.

모기지 상환액은 보통 가계의 지출에서 차지하는 비중이 가장 높은 것 중의 하나이고(CMHC의 자료에 따르면, 2017년 4분기 기준으로 캐나다 전체의 평균 모기지 납부액은 월 1,231달러이고 토론토, 밴쿠버 등 대도시에서는 월 1,700달러 수준에 달함) 이자율의 높낮이에 따라 가계의 지출 행태와 생활방식이 달라지고 삶의 질에도 영향을 미치게 됩니다.

그런데 실제 신문지상이나 TV 등의 경제 관련 기사를 보면 여러 종류의 이자율이 혼용되고 있음을 알 수 있습니다. 기준이자율(Key Interest Rate), 우대금리(Prime Rate) 및 심사이자(Qualifying Rate) 등에 대해서는 지난 칼럼(김태완의 모기지 칼럼(8) 기준금리 등락의 의미와 영향)에서 이미 일별해 드린 바 있습니다.

 

간단히 요약하면, 기준금리는 캐나다 중앙은행(BOC)이 정하는 것으로 은행간의 대출에 적용되는 이자율입니다. 우대금리는 각 은행이 기준금리에 자신들의 이윤을 붙여서 정하는 이자인데 'P'로 표기합니다. 심사이자는 모기지를 심사할 때 대출 자격여부를 판단하는데 사용하는 이자입니다. 지난 10월24일 기준이자율이 0.25% 포인트 추가 인상됨에 따라 2018년 11월 현재  기준이자율은 1.75%가 되었고, P는 3.95%(TD는 4.1%), 심사이자율은 여전히 5.34%를 유지하고 있습니다.

변동모기지가 우대금리(P) 기준으로 더하기 또는 빼기로 이자율을 표기하는 대신 고정모기지는 이자율을 수치로 직접 표기합니다. 일반적으로 모기지 관련 서류에 나타나는 이자율은 1년에 이자를 두번(semi annually) 복리로 계산하는 것을 기본으로 합니다. 예를 들면, 모기지 이자율 5%로 10만 달러를 빌렸을 때, 1년 후에 갚아야 하는 금액은 명목이자율을 적용한 이자 5천 달러(100,000x0.05)를 포함한 10만5천 달러가 아니라, 이자의 이자까지 계산하는 복리를 적용해서 연간 2번 이자계산을 하게 되면 실제 이자가 5,062.50달러가 붙게 되고 상환액은 10만5,062.50달러가 됩니다. 따라서 실제 적용된 유효이자율(Effective Rate)은 5.0625%가 됩니다. 현실적이지는 않지만, 만약 복리계산의 횟수가 연간 12번으로 늘어난다면 실제 유효이자율은 5.1162%로 올라가게 됩니다.

대부분의 시중은행들이 표기하는 이자율은 이와 같이 1년에 2번 이자계산을 한다는 동일한 전제가 깔려 있으므로 은행간 이자율을 비교할 때 크게 문제될 것이 없습니다. 다만, 만약 어떤 렌더가 자신들의 이자율을  APR(Annual Percentage Rate)이라고 표기했을 때는 좀 더 세심한 주의가 필요합니다. APR은 보통 크레딧카드나 마이너스통장(LOC) 이자 계산 등에 주로 쓰이는 개념이지만 모기지에서도 사용되는 경우가 있고 그 의미가 통일되어 있지도 않기 때문입니다.

미국에서는 돈을 빌리기 위해 들어가는 주요 비용, 이를테면 모기지 보험료, 변호사비용, 감정평가 비용 등을 이자와 함께 합산해서 대출원금으로 나눈 비율을 의미합니다. 캐나다에서는 관련법(Federal Interest Act)의 정의가 모호해서 업계에서는 대체적으로 '유효한 이자율(EIR ,Effective Interest Rate)' 이라는 의미로 이해되고 사용되고 있습니다. 하지만, 어떤 경우에는 미국에서 사용되는 정의와 유사한 개념으로 사용되기도 합니다. 따라서 모기지 관련 서류에 APR이라는 개념이 등장한다면 그 정확한 의미와 계산 방식등을 반드시 파악할 필요가 있습니다. 그래야 다른 렌더의 이자율과 비교가 가능합니다.

모기지 신청자들이 자신이 정기적으로 내야 하는 대출금 상환액 규모를 결정하는 이자율에 민감하게 반응하는 것은 매우 자연스러운 현상입니다. 좀 더 나아가 자신에게 적용되는 이자율이 어떤 의미를 가지는 것인지 알고 렌더간의 이자율 차이를 동일한 잣대로 비교할 수 있다면 최상의 현명한 결정을 할 수 있을 것입니다. 이러한 과정 속에서 관련 전문가들의 조언을 참조한다면 금상첨화라 할 수 있습니다.

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