모기지 칼럼(22) 총상환 기간과 납부액



  • 캐나다 한국일보 (editor@koreatimes.net) --
  • 28 Nov 2018


어떤 고객이  50만 달러의 모기지를 신청해서  A은행으로부터 5년 고정 모기지에  3.5%의 이자율을 받았습니다. 그런데 B은행은 3.8%의 이자율을 제시합니다. 이런 경우 이 고객은 당연히 A은행을 선택하는 것이 옳은 선택일까요?
정답은 ‘그럴수도 있고 아닐수도 있다’입니다. 이 고객이  현재 현금흐름(Cash Flow)이 충분해서 가급적 이자를 적게 내고 상환기간을 단축하는 쪽에 무게를 두고 있다면 A은행을 선택해야 합니다. 그런데 당장의 현금흐름이 좋지않아 가급적 매월 납부액을 적게 내는 쪽을 원한다면 각 은행의 표면적인 이자율 이외의  조건을 살펴보아야 합니다. 특히 총상환기간의  차이에 유의해야 합니다. A은행은 상환기간이  최대 25년인데,  B은행이  30년까지 허용한다면 선택은 달라질 수 있기 때문입니다.  
모기지 금액이 동일할 때  납부액의 규모에 영향을 주는 요소는 크게 3가지 입니다. 그것은 상환주기(Payment Frequency), 이자율(Interest Rate) 및 총상환기간(Amortization) 입니다. 상환주기는 2주(연간 26회), 월2회(연간 24회)  또는 매월 등으로 정해지는데 다른 조건이 똑같다면  주기가 짧을 수록(횟수가 많을수록) 이자 총액이 적어지게 됩니다. 그런데 상환주기만의 변화로 생기는 정기적인 납부액이나 이자 총액의 차이는 그렇게 크지 않으므로(칼럼 14- '모기지를 빨리 갚는 방법' 참조)  총상환기간의 차이에 따른 영향을 이자율과의 상관관계를 통해  살펴보겠습니다.
총상환기간은 말그대로 원금 전체를 갚는데 걸리는 기간을 말합니다. 일반적으로 총상환기간은 25년이 보통이고, 30년까지 연장해 주기도 합니다.  그런데 총상환기간과 계약기간(Term)을  혼동하는 경우가 종종 있습니다. 총 상환기간과 달리 계약기간은 이자율, 납부주기 등 모기지 계약 조건들이 유효하게 적용되는 기간을 말합니다. 보통 6개월에서 10년까지 다양하게 존재하지만 , 캐나다에서는 5년이 가장 선호되는 계약기간입니다. 계약기간이 끝나면, 갱신(Renew), 재융자(Refinance), 변경(Switch·Transfer) 등을 통해 다시 계약을 하게 됩니다.
두 가지 개념의 중요한 차이는 총상환기간은  모기지 납부액과 이자 총액에  지대한 영향을 미치지만, 계약기간은 그자체 만으로는 아무런 영향을 미치지 못한다는 것입니다. 다만, 계약기간에 따라 각 은행들이 정하는 이자율의 차이에 따라 다소간의 영향이 있지만 총상환기간의 변화에 따른 차이만큼에 미치지는 못합니다.
아래 표는 앞서 언급한 고객의 사례를 표로 정리한 것입니다.  은행별  이자율과 총상환기간의 변화에 따라 매월 모기지 납부액과 이자총액이 어떻게 변하는지 보여주고 있습니다.


구분                    상환기간25년(a)         상환기간 30년(b)          차이(a-b)

A은행 3.5%(1)    $2,496/$248,906                -                                  -      

B 은행 3.8%(2)   $2,576/$272,852          $2,321/$335,679             $255/-

                                                                                                                                        $62,827

차이(1-2)             -$80/-                             $175/- 

                            $23,946                         $86,773                                         N/A

*월납부액/이자총액

표에서 보듯이 총상환기간이 길어지면 매월 내는 모기지 납부액이 줄어들고, 이자총액이 늘어나게 됩니다(실제로는 상환기간이 길어지면 이자율도 소폭 증가하지만 논의의 단순화를 위해 같은 이자율을 적용). 모기지 납부액이 적은 것을 원하는 이 고객은 표면적인 이자율이 0.3%포인트가 높지만, 월 납부액이  175달러만큼 줄어드는 B은행의 30년 상환 조건을 선택하는 것이 합리적입니다. 보다 현실감 있는 비교를 위해  B은행 이자율이 4%로 0.5%포인트가 높다고 가정하더라도 결론(월 납부액  118달러 감소)은 마찬가지입니다. 상환기간의 차이로 인한 모기지 납부액에 미치는 영향이 생각보다 크다는 것을 알 수 있습니다.
반면 이 경우 8만6천 달러가 넘는 이자를 더 납부해야  합니다. 연간  대략 2,900달러 가량을 추가 부담해야 하고 계약기간 5년간 1만4,500달러를 더 내는 결과입니다. 현재의 현금흐름 개선을 위해 치르는 대가입니다. 따라서 추후 현금흐름이 개선된다면 모기지 급행 상환(Accelerated mortgage payment)이나 일시 상환(lump-sum payment) 등의 방법을 병행해서 과도한 이자부담을 방지하려는 노력도 요구됩니다.
자신이 모기지 받는 목적과 재정상황이 어떠한가에 따라 모기지를 구성하는 요소들의 중요도가 달라질 수 있습니다. 총상환기간은 현금흐름을 중시해야 하는 모기지 신청자에게는 가장 중요한 변수중 하나임에 틀림없습니다. 문의: ( 647)786-4521 또는 tim.kim@jpmtg.com

 

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