김태완의 모기지 칼럼(23) 새해 이자율은 얼마나 오를까?(상)



  • 캐나다 한국일보 (editor@koreatimes.net) --
  • 31 Dec 2018


2018년이 저물어 가고 있습니다. 부동산과 모기지 시장에 대한  2019년 전망이 쏟아져 나오는 시기입니다. 미래에 대한 예측은 결코 쉽지 않습니다. 축적된 데이터와  통계치를 근거로 분석한 나름의 결론을 내놓지만, 어디까지나 여러 조건과 전제가 붙은 ‘예측’일뿐이지, 어느 누구도 확실한 ‘예언’을 할 수는 없습니다. 모든 경제 현상이 하나의 변수에 의해서 움직이는 것이 아니라 다양한 변수가 복잡하게 상호작용하며 살아움직이는  ‘유기체’이기 때문입니다.
2019년 캐나다 주택시장(평균 거래가격 기준)에 대한 대체적인 전망은 1~2%대의 ‘소폭 오름’ 으로 나타나고 있습니다. 그런데 이 상승 예측의 이면을 들여다보면 두 가지 측면에서 차이가 있음을 알 수 있습니다.
하나는 지역적인 편차입니다. 벤쿠버 등 BC주가 마이너스 성장 또는 1% 이하 성장으로 약세인 반면, 몬트리올 등 퀘벡주가 3%대로 상승을 주도하고 있고 토론토를 비롯한 GTA는 중간정도로 예측되고 있습니다.  또 하나는 주택의 형태에 따른 차이입니다. 100만 달러이하의 콘도는 여전히 성장 곡선을 탈 것으로 전망하는 반면, 150만 달러 이상의 단독주택은 상승 동력을 잃었다는 견해가 우세합니다. 그동안 가파른 상승을 보였던 주택가격이 이제는 균형을 찾아 안정세로 돌아가고 있다는 분석이 지배적입니다.
주택가격이 안정화되는 데 가장 큰 영향을 미친 이유 중의 하나로 이자율 인상이 꼽힙니다. 2017년 이후 5차례 인상된 이자율이 2019년에도 지속적으로 인상될 것이라는 전망이 많았기 때문입니다. 이자율 인상은 여러 측면에서 주택 수요자들을 시장에서 배척하게 합니다. 이자율 상승으로 금융비용 지출이 높아진 가계는 다른 지출을 줄일 수밖에 없습니다. 가계의 구매력이 저하되고, 곧바로 주택구입 수요를 떨어뜨리게 됩니다.
또 한편으로 금융비용이 늘어난 기업들이 감원을 하면 실업률이 오르고 일자리를 잃은 가계는 지불불능 상태에까지 이르는 이중고를 겪게 됩니다. CMHC가  이자율 상승이 주택수요자들의 ‘모기지 수용능력’에 위협이 된다고 분석하는 이유입니다. 설상가상으로 상승정체에 이른 주택가격때문에 재융자(refinanace) 등을 통한 대체적인 자금조달도 어려워질 수 있습니다.
많은 전문가들은 지난 12월 첫 주에 한 차례 더 이자율 상승을 예상했었고 이에 더하여 2019년에 더 급격한 이자율 인상을 전망했습니다. 당초 중앙은행은 경기의 급격한 활황도 급격한 하락도 유발하지 않을 소위 ‘중립이자율(Neutral Rate)’을 2019년에  2.5%~3.5%로 설정했고 그에 맞춘 금융정책이 예견되었습니다. 여러 정황상 정부의 목표가 3.5% 쪽에 가깝다는 예측이 많았고, 따라서 최소한 4번 이상의 이자율 인상이 강하게 예견되었습니다. 그러나 10월에 터진 앨버타와 사스캐처완의 유가 폭락사태로 인해 이러한 전망은 후퇴했고 지금은 2.5%나 그보다 더 낮은 쪽에 무게가 쏠리고 있습니다. 심지어 2019년 상반기 중에 이자율 인상이 어렵다는 극단적인 예측도 나오고 있습니다. 2018년 4차례 이자를 올린 미국의 이자율 상승속도가 둔화될 것이라는 전망도 이렇게 예측하는 또 하나의 이유가 되고 있습니다.
중국의 거대 통신장비업체 화웨이(Huawei)의 부회장 멍완저우(Meng Wanzhou)가  캐나다에 억류된 사건이 캐나다구스의 주가를 20%까지 끌어내리고 심지어 캐나다 부동산 투자에 대한 중국자본 유입에도 상당한 악영향을 미칠 것으로 우려되고 있습니다.인터넷을 통해 지구상에서 일어나고 있는 모든 현상이 실시간 공유되는 오늘날 이자율 뿐만 아니라 주택가격도 경제적 요인 이외의 정치, 문화 등 모든 요소가 서로 상호작용하며 역동적으로 움직입니다.
현재 지속적인 인상에 잠시 제동이 걸릴 것으로 예측되는 이자율 전망도 향후 미중 무역전쟁의 전개 양상, 원유가격의 추이, 산업투자 동향 그리고 현재는 예상하지 못하는 어떤 불측의 요인에 의해 또 반전을 맞게될지 알 수 없습니다. 이런 의미에서 폴로즈(Steven Poloz) 중앙은행 총재가  최근 이자율 상승의 속도조절을 암시하며 한 발언이 의미 심장하게 다가 옵니다.                        

“중립 이자율은 ‘움직이는 것’이며, 확실하게 얘기할 수 있는 것은 모든 것이 ‘불확실하다는 것’이다.”  (문의: (647)786-4521 또는 tim.kim@jpmtg.com)

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