모기지칼럼(24) 새해 이자율 얼마나 오를까?(하)



  • 캐나다 한국일보 (editor@koreatimes.net) --
  • 25 Jan 2019


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중앙은행은 지난 1월9일 기준금리 1.75%를 그대로 유지하기로 결정했습니다.

대부분의 예측처럼 유가 인하를 시작으로 경기가 하강국면으로 접어들었다는 주장에 힘이 실립니다. 2019년에 최소 ‘34차례 이자율이 더 오를 것’이라던  전망은 ‘상반기 내 이자율 인상이 어렵다’는 주장을 거쳐 이제는 ‘2019년 1년 동안 이자율 상승이 없을 것’이라는 급진적인 예측으로까지 번지고 있습니다.  2017년 하반기 이후  5차례나 지속된  이자율 상승행진이 새해에도 이어질까 겁먹었던 변동모기지 보유자들의 ‘안도의 한숨’이 들리는듯 합니다.
중앙은행의 기준금리 유지와 함께 새해 들어 나타난 눈에 띄는 변화 중 하나는 고정모기지 이자율의 하락과 변동모기지 이자율의 상승으로 둘 간의 차이가 매우 좁아지고 있는 현상입니다.로열은행(RBC)이 최근  5년 고정모기지 이자율을 3.89%에서 3.74%로 인하한 반면, 5년 변동이자율은 P-0.4즉 3.55%로 25bps를 인상함으로써 고정과 변동이자율의 차이를 대폭 줄였습니다. 여타 메이저 은행에서도 우수고객을 대상으로 이미 이러한 변화가 나타나고 있었으나 공식적으로 고시이자율을 내린 것은 로열은행이 최초이며 다른 은행들도 이런 추세를 따를 것으로 보입니다.
이번 5년고정모기지 이자율 인하의 가장 큰 이유는 작년 11월 이후 5년 국채수익률이 가파르게 하강(2.64%-->1.93%)함에 따른 것입니다. 고정모기지의 이자율은 일반적으로 채권수익률에 연동됩니다. 채권수익률은 채권가격과는 반대로 움직이므로 채권수익률이 낮다는 것은 채권가격이 높다는 것이고, 이는  채권과 대체재인 주식가격이 낮다는 것을 의미합니다. 지난 11월부터 연말까지 급락했던 주식시장이 이런 현상을 그대로 설명해 주고 있습니다.
반면 변동이자율은 중앙은행의 기준금리에 직접 영향을 받습니다. 즉, 기준금리의 등락에 따라 우대금리(P)와 변동이자율(P-x)이 변합니다. 그런데 이번에 중앙은행이 기준금리를 그대로 유지했음에도 주요 은행들은 할인율(x)을 줄임으로써 변동이자율을 인상했습니다. 이는 신규 모기지 고객들을 고정모기지로 유도하여 좀 더 안정적인 수익을 확보하려는 마케킹 전략의 일환으로 해석되는데, 그 밑바탕에는 우대금리를 결정하는 기준금리의 상승이 제한적일 것이라는 ‘시장분석’이 작용한 것으로 보여집니다. 
새해 들어 일어나는 여러 상황들을 볼 때 이자율의 큰 폭 인상은 어렵다는 것이 지금까지의 중론인듯 합니다. 하지만 중앙은행은 물가상승률을 2%의 중립적인 수준으로 설정해서 경제를 안정적으로 운용하려면 이자율 상승은 여전히 필요하다는 공식적인 입장을 견지하고 있습니다. 

따라서 향후 오일가격, 주택시장,  무역전쟁 진행상황, 산업용 투자나 시중은행들의 캐나다 경제에 대한 평가 등에 따라 추가적인 이자 상승은 물론, 심지어는 공격적인 상승 가능성도 배제할 수 없다는 의견도 있는만큼 긴장의 끈을 놓을 수는 없습니다.
매년 8번의 이자율 등락 여부를 발표하는 중앙은행의 일정에 따르면 다음 발표일은 3월6일(수)입니다. 많은 전문가들은 금리 인상이 어렵다고 전망하지만 그동안 어떤 변수들이 등장할지 아무도 알지 못합니다. 만약 여러 우려에도 불구하고 중앙은행이 2019년에 몇 번이라도 금리인상을 하기로 정책기조를 잡는다면 3월의 발표가 그 시금석이 될 것으로 보입니다.
일반적으로 이자율이  오르는 추세에서는 고정모기지를, 이자율이 일정하게 유지되거나 하락하는 상황에서는 변동모기지가 선호됩니다.하지만 문제는 이자율의 중장기적 변화를 정확히 예측하는 것은 전문가들에게도 버거운 일이라는 것입니다.

앞서 살펴보았듯이 1∼2개월 사이에도 상황은 언제나 급반전할 수 있기 때문입니다. 게다가 모기지 수요자마다 처한 상황과 우선시 하는 요소가 다를 수 있으므로 경제상황과 이자율 등락에 대한 정보를 기초로 하되 언제나 ‘자신에게 맞는’ 적합한 판단을 해야합니다.
따라서 고정이냐 변동이냐에 대한 선택을 변화무쌍한 이자율의 등락 여부만 보고 결정하는 것은 매우 불안정해 보입니다. 그러므로 구체적인 상황에 맞는 판단기준을 각각 적용하는 것이 바람직합니다. 예를 들면, 새로운 모기지를 받은 후 2∼3년 내에 재판매, 이사 등 변동 가능성이 충분하다면 변동모기지를 선택하고, 강화된 스트레스 테스트 때문에 승인이 어려운 상황임에도 내 조건을 인정해 주는 렌더가 있다면 이자율이 다소 높더라도 승인이 가능한 모기지를 선택하는 것과 같은 방식입니다. 이자율은 모기지 선택시 매우 중요한 요소이긴 하지만 설령 잘못된 선택을 한 경우라도 모기지 중도해지시 페널티나 주택 매매계약 이행 불가시 발생하는 손해보다는 대부분 훨씬 적기 때문입니다.  문의: (647)786-4521 또는 tim.kim@jpmtg.com

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