모기지 칼럼(25) 스트레스 테스트 정책의 향방



  • 캐나다 한국일보 (editor@koreatimes.net) --
  • 25 Feb 2019


모기지.jpg

모기지 스트레스 테스트 정책이 강화된지 이제 1년 남짓 지났습니다. 정부는 그 전까지는 소위 ‘고부채비율 모기지(High Ratio Mortgage)’에만  적용해 오던 스트레스 테스트를 2018년 1월부터 일반적인 주택모기지에도 확대 시행했습니다. 

 


정부가 이런 공격적인 선택을 한 것은 ‘가계부채’의 증가 때문이었습니다. 수년간 지속된 저리로 담보대출이 용이해지자 수요가 증가한 주택시장은 가격이 급등했고 이로 인해 경제의 주요 축인 가계의 소득대비 부채(DTI) 비율이 170선을 오르내리는 위험수위에 도달하자 강력한 대처법을 선택한 것입니다.
시행 이전부터 많은 논란을 불러 일으켰던 이 정책에 대해 시행 1년이 지난 지금 다시 여러 의견들이 제기되고 있습니다. 정책에 대한 비판은 대체로 모기지 관련 업계와 정치권에서 이루어지고 있는데, 결론은 이제 이 정책을 중단하거나 축소·조정해야 된다는 것입니다. 


모기지 업계가 이 정책에 문제 제기를 하는 것은 어찌보면 너무도 자연스러운 현상입니다. 이 정책으로 많은 사람들이 모기지  승인이 어려워졌고 모기지 업계의 실적도 그만큼 줄어들게 되었기 때문입니다. 요컨대 ‘생계형’ 문제 제기라고 볼 수 있는데, 그렇다고 이것을 단순한 ‘집단 이기주의’로 몰아붙일 수는 없습니다. 모기지는 부동산시장과 직결되어 있고 부동산이 캐나다 경제에서 차지하는 비중은 12.7%(통계청 2018년 11월 기준)에 이르고 건설, 금융 등 관련 분야를 합치면  20%가 넘는 큰 비중을 차지하기 때문입니다. 


이 정책을 비판하는 이유는 크게 두 가지로 요약됩니다. 첫 번째는 정책의  취지는 좋으나 적용기준이 합리적이지 않다는 주장입니다. 즉 이 정책의 골자는 대출자들이 2%P 더 비싼 이자를 적용해도 충분히 모기지를 갚을 능력이 있는지를 테스트하는 것입니다. 그런데 비용측면에서 불측의 환경변화는 고려하면서 왜 소득이 늘어날 가능성은 완전히 차단하느냐는 문제 제기입니다. 대출자들은 연평균 2%의 소득이 증가하고 계약기간 5년이면 10%가 상승(Mortgage Professional Canada)하는데, 단지  이자율만 2% 더 가산하는 방식으로 통과여부를 결정하는 것은 너무 가혹하다는 것입니다. 이에 따라 밀레니얼세대 등 잠재적 주택 구매 견인층들이 모기지를 받을 수 없고 이들은 이 규제를 받지 않는 신용조합이나 프라이빗 렌더들을 찾게 됩니다. 그 결과 상대적으로 높은 이자의 대출이 늘어나고, 이는 스트레스 테스트 강화로 막아보려고 했던 위험이 다른 형태로 전이되는 예상치 않은 결과를 초래한다는 분석입니다.


두 번째는 정부가 당초에 세운 정책 목표가 이미 달성되었다는 것입니다. 즉, 최근 중앙은행에 따르면 고액 부채를 가진 채무자가 감소(고부채비율 모기지 비율이 2016년 후반 20%에서 2018년 2분기 6%로 하락) 하고 있고, 소득 대비 부채비율이 여전히 높긴 하지만 완화세로 돌아서기 시작했다는 점에 주목합니다. 신규모기지의 대폭감소(2018년 2분기, 전년 대비 11.9% 하락, 연방모기지주택공사), 모기지 납부 연체율이 2014년 이후 최저치를 기록한(RBC) 것 등도 이런 주장을 뒷받침하고 있습니다.


정치권의 접근법은 조금 다릅니다. 이자율 하락으로 집에 대한 수요가 늘어나고 부채비율이 늘어난 것은 밴쿠버, 토론토 등 일부 대도시 지역인데 이들이 일으킨 문제 해결을 위해  캐나다 전지역에 스트레스 테스트를 적용하는 것은 타당하지 않으니 문제가 없는 지역들은 이 정책에서 제외해야 된다는 것입니다. 1월 말 하원에서 있었던 토론회에서 보수당은 이런 획일적인 정책은 ‘국민’들을 위한 것이 아니라 ‘대형 은행’들을 위한 조치일뿐이라고 공격의 포문을 열었습니다. 제1야당에 이어 신민당(NDP)도 유사한 주장을 내놓고 있는 실정입니다. 

이 정책에 대한 중단 또는 수정 요구에 대해 정부의 대응은 차분하고 단호해 보입니다. 일부 부동산 포털이나 관련 기관들은 오히려 정부가 이 정책을 더욱 강화할 가능성도 높다는 견해를 내놓기도 합니다. 실제로 로이터통신에 2월 초에 스트레스 테스트가 신용조합이나 프라이빗 렌더까지도 확대 적용될 것이라는 기사가 나왔고 빌 모르노 연방재무장관이 이를 공식 부인하는 해프닝이 벌어지기도 했습니다.


짐작컨대, 이제 막 효과가 나타나기 시작한 정책을 정부가 서둘러 전면 폐기하기는 어려워 보입니다. 다만, 이 정책 시행 후 나타난 여러 예견치 못했던 문제들을 자유당 정부도 시인하고 있고, 경기침체에 대한 우려가 상존하고 있는 점 그리고 올 10월 예정인 연방총선에 따른 정치쟁점화 등이 정부가 다소간의 유연한 태도를 취할 수 있는 명분이 될 듯 합니다. 


만약 정책기조에 변화가 온다면 그 대상은 우선 이 정책으로 상대적으로 큰 타격을 받은 주택 최초구입자들에게 집중될 가능성이 높습니다. 상환기간 연장, 신용점수 상향 조정, 스트레스 테스트에 상한 설정 등이 정부의 대안으로 거론되고 있습니다. 조만간 주택 구입 계획이 있는 분들이라면 이러한 정부와 업계의 움직임을 예의주시하면서 그에 맞는 자금마련 대책을 강구하시기를 바랍니다. 문의: (647)786-4521 또는 tim.kim@jpmtg.com                                                         

세부 카테고리 작성일
모기지 칼럼(27) 리버스 모기지를 다시 생각한다(하) 27 Mar 2019
모기지 칼럼(26) 리버스 모기지를 다시 생각한다(상) 15 Mar 2019
모기지 칼럼(25) 스트레스 테스트 정책의 향방 25 Feb 2019
모기지칼럼(24) 새해 이자율 얼마나 오를까?(하) 25 Jan 2019
김태완의 모기지 칼럼(23) 새해 이자율은 얼마나 오를까?(상) 31 Dec 2018
모기지 칼럼(22) 총상환 기간과 납부액 28 Nov 2018

Video AD

댓글을 달아주세요