임대용 콘도 모기지

콘도 플로징 비율은 $40만불이면 $4만불

(P.I.T.H + 부채액) ÷ 수입 < 44

2-3년 전에 토론토 다운타운에 임대 수익을 목적으로 콘도를 분양 받으신 분들은 이제 Final Closing을 준비해야 한다. 20%의 Deposit은 문제가 없었지만 나머지 잔금 80%와 이와 별도로 취득세, HST리베이트, 개발비용, 변호사비 등 Closing Cost(40만불 기준 약 4만불 이상의 자금)을 준비해야 한다. 

HST리베이트는 렌탈 콘도일 경우는 등기 후에 신청해서 돌려받지만 등기 시에 먼저 납부를 해야 한다. 몇 년 전까지만 해도 임대수익이 콘도에서 발생되는 모기지와 비용을 충당을 한다면 모기지 승인을 받는데 큰 어려움이 없었지만 현재는 임대수익 외에 본인의 소득이 있어야만 가능해 졌다. 기존의 렌더 정책들이 어떻게 바뀌었는지 조금 구체적으로 알아 보자.

먼저 모기지 심사 시 렌더(Lender: 돈을 빌려주는 사람)들이 가장 중요하게 보는 것은 Debt Ratio(부채 비율)이다. GDS(Gross Debt Service)와 TDS(Total Debt Service) ratio이다. TDS는 GDS 비용 외에 다른 상환 비용 등을 합쳐서 계산하는데 모기지 승인을 받기 위해서는 40% 에서 44% 이하가 나와야 한다.

계산방식은 (PITH + Debts) / (Income) 이다. PITH는 Principal, Interest, Taxes, Heating을 의미하는데 모기지 상환비용, 재산세, 난방비를 합친 비용이다. 임대용 부동산의 모기지를 심사하는데 사용되는 방식은 크게 두 가지로 나누어 지는데 “Rental Offset”과 “Rental Add-Back” 이 있다. 몇 년 전까지만 해도 많은 렌더들이 80% Offset 방식으로 계산했었는데 현재는 대부분이 50% Add-Back 방식으로 전환되어 수입이 충분치 않고는 모기지 승인이 힘들어졌다. 

<계속>
 

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