모기지 칼럼(26) 리버스 모기지를 다시 생각한다(상)



  • 유지훈 (editor@koreatimes.net) --
  • 15 Mar 2019


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올해 80세가 된 A씨는 시가 60만 달러 상당의 콘도를 소유하고 있습니다. 그간 비즈니스를 하며 모기지를 잘 갚은 덕에 이 콘도에 남아 있는 모기지는 ‘제로’입니다. 그야말로 누구나 선망하는 모기지 ‘졸업’을 한 것입니다. 

 


그런데 A씨는 요즘 한가지 고민거리가 생겼습니다. 대학을 졸업하고 새로운 직장을 가진 아들에게 작은 콘도라도 하나 장만해 주고 싶은데 최소한의 다운페이먼트를 할 수 있는 여유자금이 부족해서 선뜻 집 장만을 추진하지 못한 채 망설이고 있기 때문입니다.
그가 생각하고 있는 방안은 지금 가지고 있는 집을 팔고 다운사이징을 해서 남는 여유자금으로 아들의 집구입 다운페이를 제공하는 것입니다. 즉, 자신은 50만 달러짜리 콘도로 다운사이징을 해서 이사하고 나머지 여유자금 10만 달러를 아들의 새로운 콘도 구입용 다운페이먼트로 활용하면  아들은 50만 달러짜리 집을 구입할 수 있다는 계산입니다(논의의 편의상, 실제 집 매각 및 구매 시 필요한 변호사 비용, 중개인 수수료, 세금 등 부대비용은 일단 제외). A씨는 아들의 소득이 스트레스 테스트를 적용해도 문제없을 만큼 높은 수준이어서  그나마 다행이라고 생각하며,  다운사이징을 ‘최적대안(Optimal Solution)’으로 마음을 굳혀갑니다. 
A씨는 자신의 생각이 옳은지 확인받고 혹시 모를 다른 대안이 있는지 조언을 듣기 위해  전문가를 찾았습니다. 그런데 A씨의 상황을 모두 들은 모기지 전문가 B씨는 A씨에게 리버스 모기지(Reverse Mortgage)를 제안했습니다. 
A씨가 리버스 모기지를 신청했을 때 받을 수 있는 최대 금액은 25만 달러 내외입니다. 강화된 스트레스 테스트 때문에 웬만한 월급생활자도 모기지 승인을 받기 어려운 요즘 소액의 정부보조금 및 연금 이외에는 특별한 소득이 없는 A씨가 어렵지 않게 모기지 승인이 가능하다니 놀라울뿐입니다. 
모기지 금액 중 10만 달러를 아들의 새 콘도 구입 다운페이먼트용으로 제공할 수 있음은 물론 자신의 콘도도 다운사이징 없이 그대로 유지하며 생활할 수 있습니다. 게다가 아들의 새로운 콘도가 50만 달러를 넘지 않는 규모라면 15만 달러의 여유자금을 일시불로 받아 다른 용도로 활용하거나 매월 일정액을 수령하는 방법으로 생활의 질을 개선할 수도 있습니다. (만약 매월 1천 달러씩 받기를 원한다면 12년 6개월을 수령). A씨가 애초에 생각했던 다운사이징과는 비교할 수 없을 만큼 ‘훌륭한’ 대안이 아닐 수 없습니다.
과연 이렇게 좋기만할까? 돌다리도 두드려보는 심정으로 '세상에 공짜는 없다'는 경구를 새삼 떠올려봅니다. 리버스 모기지의 가장 큰 단점은 이자율이 일반모기지에 비해 상대적으로 비싸고 주택에 대한 소유주의 지분(equity)이 점차  줄어들게 된다는 것입니다. 만약 25만 달러를 역모기지로 받고 계약기간이 경과한 5년 후에 모기지를 모두 상환해야 한다면 일시불로 받았을 경우를 가정(이자율은 6.5%로 가정)할 때, 이자포함 대략 34만4천 달러 정도를 갚아야 하는데 이는 기존의 집가격 60만 달러 기준으로 25만6천 달러만 남게 되는 결과가 됩니다. 
하지만 여기에서는 집값 상승분에 대한 고려가 전혀 없었음을 감안해야 합니다.위의 사례에서 리버스 모기지로 빌린 돈은 집값 대비 41.7%(60만 달러/25만 달러)입니다. 따라서 집값이 이자율(6.5%) 대비  최소 41.7%만큼, 즉 2.7% 이상의 상승율만 유지한다면 이자누적분(9만4천 달러)만큼 줄어드는 집에 대한 내 지분을 방어할 수 있다는 계산이 나옵니다. 이해를 돕기 위해 사례를 좀 더 단순화 시켜보겠습니다. 보통 리버스 모기지로 받는 돈이 전체 집값의 50%정도라고 가정한다면 대출액 대비 집값이 두배이므로 집값 상승률이 이자율의 절반만 유지해도 집값 상승액이 이자누적액을 상쇄할 수 있다는 설명입니다.
최근 경기침체 우려 등으로 주택가격은 몇년 전과 같은 가파른 상승세를 이어가지 못하고 지역에 따라서는 내림세로 돌아서는 모습이 나타나기도 합니다. 하지만 10년 이상 장기적인 트렌드를 보면 집값은 지속적으로 올라가고 있음을 알 수 있고, 로열은행의 최근 자료(2019년 캐나다 평균 주택상승률을 0.2%로 보수적으로 잡는 경우에도 2010년 대비 가격이 약 50%정도 증가(33만9천 달러→50만9천 달러)해서  매년 평균 5% 이상 상승한 것으로 분석)도 이를 잘 뒷받침해 주고 있습니다.
다음 회에서는 리버스 모기지의 대표적인 단점으로 꼽히고 있는 높은 이자율과 이로 인한 자기 지분의 감소를 예방하는 방법 등에 대해 좀 더 상세히 알아보도록 하겠습니다. 문의: (647) 786-4521 또는 tim.kim@jpmtg.com

 

 

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