모기지 칼럼(28) 첫 주택구매자 지원정책 전망(상)



  • 캐나다 한국일보 (editor@koreatimes.net) --
  • 22 Apr 2019


저스틴 트뤼도 총리의 연방자유당 정부는 지난달 19일 현 정부 임기 중 마지막 예산안을 발표했습니다. ‘중산층에 대한 투자(investing in the middle class)’라고 이름 붙여진 이 계획은 대체로 시니어와 젊은층을 우대하는 정책에 비중을 두었습니다. 모기지에 대해서는 스트레스 테스트 정책 완화, 총상환기간 연장 등 관련 업계의 지속적인 정책 변경 요구에도 불구하고 현재의 정책기조를 고수했습니다. 다만, 스트레스 테스트 정책으로 인해 오히려 차별적으로 주택 구입시장에서 퇴출 당할 위기에 몰린 젊은 세대들을 위해 ‘최초 주택구매자 지원정책(First Time Home Buyer Incentive)’을 내놓았습니다.  
이 정책의 적용대상자는 우선 3가지 조건을 충족해야 합니다. 즉 생애 최초 주택구매자이며, 연 가계 소득이 12만 달러를 넘지 않아야 하고, 다운페이가 20% 이하(즉 LTV 80% 이상)인 연방모기지주택공사(CMHC) 모기지보험 가입자여야 합니다. 여기에 더해 대상자의 모기지와 정부지원 보조금을 합한 금액이 연간소득의 4배를 넘을 수 없도록 제한함으로써 대상 주택가격을 50만 달러 내외로 한정하고 있습니다. 지원 내용은 집 구매가격의 5~10%까지 보조금을 주어 모기지를 줄여주는 대신 그만큼의 지분을 정부가 소유하는 프로그램(a new shared equity mortgage program)입니다. 이에 대한 이자는 없으며, 집을 판매할 때 상환하면 됩니다. 따라서 정부의 보조금만큼 발생하는 모기지 부담이 줄어드는 직접적인 효과가  있습니다. 
예를 들어, 40만 달러짜리 신규콘도를 구입하려는 사람이 5%를 다운페이하는 경우, 주택공사에서 4만 달러의 지원을 받게 됩니다. 따라서 이런 지원이 없었을 때 모기지 금액이 38만 달러였던데 비해 모기지가 34만 달러로 줄어들게 됩니다. 따라서 이자율을 3.5%, 총상환기간을 25년으로 가정하는 경우 매월 내야 하는 페이먼트도 월 1,745달러가 되어, 인센티브 없을 때의 1,973달러보다 228달러만큼 줄어드는 효과를 보게 됩니다(단순비교를 위해 모기지보험에 대한 프리미엄(최대 4%)이 모기지 금액에 합산되는 것은 제외).

그렇다면 과연 이 정책이 정부의 발표대로 젊은층들이 저렴한 가격에 주택을 구입(affordability)하는데 실질적인 도움을 줄 수 있을까요? 정부는 이 정책을 발표하면서 3년간 10만 명 정도가 혜택을 볼 것이라고 주장했습니다. 특히 신규주택을 구입하는 경우 10%까지 보조금을 높여줘 주택공급에도 박차가 가해질 것이라고 강조합니다. 게다가 공실률이 낮은 지역의 렌탈홈이나 임대아파트 빌더들에게 제공하는 대출보조 프로그램을 9년 연장하도록 한 조치도 포함되어 있어서 위 보조금 정책과 함께 주택공급 촉진에 시너지 효과를 낼 것으로 기대합니다. 다만, 이 정책에 대한 정부의 딜레마는 스트레스 테스트 강화로 안정화 되어가던 주택가격이 이 보조금 조치로 다시 상승하는데 기폭제 역할을 하는 것 아닌가 하는 우려입니다. 
시장에서도 이 부분에 대해 강한 의문과 비판이 제기됩니다. 즉 이 정책이 수요진작에 무게를 두었다는 것입니다. 비록 정부는 공급 측면도 무시하지 않았다고 주장하지만, 수요는 즉각적으로 반응하는 반면 공급이 수요를 따라잡으려면 상당한 시간이 필요하기 때문에 결국은 공급 없는 수요증가가 가격 상승을 불러올 것은 불을 보듯 뻔한 이치라는 반론입니다. 가격이 오르면 정부지원 보조금의 의미는 아주 빠르게 상실될 것이라는 것이고, 결국은 이 조치로 오히려 저렴한 가격의 주택구입 가능성은 훼손된다는 의견입니다. 이 결과는 단지 최초 구매자뿐 아니라 전체 구매자에게 영향을 미칠 것이므로, 캐나다 경제의 가장 큰 문제 중 하나인 가계부채 문제를 더욱 악화시킬 가능성이 크다는 얘기입니다.
여기에 더해 일부 언론에서는 이 정책이 10월 예정된 연방총선을 노린, 중소도시 유권자를 향한 ‘10만표 획득전략’이 아닌지 의심의 눈길을 보내기도 합니다. '유권자들에 대한 투자, 그러나 경제에는 위협'이라고 헤드라인을 뽑은 언론도 있고, “정치적인 방탄조끼”라고 폄훼하는 주장도 보입니다. 밴쿠버나 토론토 등 대도시 지역의 평균 콘도 가격이 75만 달러에 이르고 있는 현실을 감안한다면 이 정책의 효과가 미치는 범위가 매우 제한적임도 충분히 짐작할 수 있습니다.(계속)  문의: (647)786-4521 또는 tim.kim@jpmtg.com

 

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