이재형의 하우스 이야기

310. 부동산 개발해야 큰돈 만진다 



  • 캐나다 한국일보 (editor@koreatimes.net) --
  • 02 May 2019

한인사회 대형 프로젝트 손댈 때 공청회 전문 컨설턴트 고용하고 공동투자로 자본력 한계 넘어야


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한인사회의 역사와 한인들의 능력이 토론토에서 상당한 수준에 올랐음에도 불구하고 아직 한인 자본의 콘도나 타운하우스의 개발이 활발하게 일어나지 않고 있다.

이와 같은 프로젝트를 해야 큰 투자수익을 보는데 아직까지 도전을 주저하고 있어 관련 세미나를 열었고 어떻게 개발하고 얼마나 이윤이 남는지와 가장 큰 관건인 시공청회를 어떻게 통과하는 것인지 이번 칼럼을 통해 공유하고자 한다.
 
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복층 타운홈의 개발이 상대적으로 승인이 수월하고 투자수익이 높다.

첫 번째, 큰 개발 프로젝트를 해야 큰돈을 만진다. 1에이커의 땅에 단독 8채를 지었을때 보다 복층(stacked) 타운하우스 32유닛을 지으면 3배 이상인 600만 달러의 이윤이 남는다. 물론 공사 규모도 2배가 커져 타운하우스 프로젝트에 2천만 달러가 든다. 토론토의 땅값이 비싸 더 들지만 외곽과 평균치를 잡은 숫자다. 반면 같은 사이즈의 땅에 30층 콘도를 짓게 되면 이것의 10배인 6천만 달러의 이윤이 남는다. 물론 공사비도 10배가 들지만 한 번 프로젝트가 끝나면 엄청난 이윤이 남기에 콘도 개발에 여러 건설사가 뛰어들고 있다. 특히 다민족이 사는 토론토에서는 몇몇 특정의 이민사회가 성공적인 콘도 프로젝트를 많이 해왔다. 중국계는 마캄쪽에서 성공적인 콘도 개발을 많이 이루어냈고 지금은 노스욕에 큰 프로젝트를 진행 중이며 이란계는 다운타운 고급 콘도로 큰 성공을 거두었으며 지금은 토론토의 상징적인 초고층 콘도 프로젝트도 진행 중이다.

이란커뮤니티의 이민 역사도 한인과 비슷하고 본국의 자본력은 한인사회보다 못하지만 건설분야에서는 한인보다 공격적인 개발로 토론토에서 부를 일구고 있다. 집을 짓는 전문 빌더만 300명이 넘고 집(부지) 쪼개기와 용도 변경에 적극적으로 시와 싸워 더 높고 더 크게 지어 더 많은 이윤을 남기고 있음을 배워야 하겠다. 콘도 프로젝트가 너무 벅차면 토론토시가 적극 권장하고 있는 복층 타운하우스에 도전해서라도 한인사회의 개발의 기초를 만들자.

두 번째, 시공청회(Committee of Adjustment)에 도전해서 더 크게 짓고 더 많은 이윤을 남기자. 집 2채를 사서 부수고 새집 3채를 짓거나 상업용 건물 2층을 사서 4층으로 올리려면 시의 공청회를 통과해야 한다. 기본적으로 시에서 인정하고 있는 용도로만 짓는다면 높은 건설비 때문에 이윤이 많이 남지 않는다. 기본적으로 공청회 신청 비용은 프로젝트에 따라 다르지만 2천에서 3천 달러 사이다. 공청회 통과 확률을 높이려면 전직 시 개발 공무원으로 일하다 공청회 신청 전문 도우미로 전직하여 컨설턴트로 일하고 있는 전문인을 고용할 수도 있다. 이 비용도 3천 달러선이지만 향후 프로젝트를 성공적으로 마치고 돌아올 이윤을 생각하면 기꺼이 써도 좋을 것이다. 예를 들어 가지고 있는 2층 상업용 건물을 4층으로 올리고 싶다면 건축 설계사와 비용을 산정해야 할 것이고 시에서 지정한 용도와 층수 제한이 어떻게 되는지 상담을 받는 것이 좋다. 이 공청회 전문 컨설턴트는 같은 길에 4층 건물이 통과된 적이 있는지와 시의 정책 방향에 맞게 어떻게 설계하고 신청해야 되는지를 알려준다. 지금처럼 부동산시장이 뜨겁지 않았던 10여년 전에도 시가 250만 달러 2층 건물을 4층으로 150만 달러의 공사비를 들이면 총 400만 달러 투자로 시장가 500만 달러의 건물로 바뀌었던 예들이 상당히 많이 있다. 지금 같이 연 평균 6%의 부동산 가격이 오름을 가정하면 미래에는 더 많은 이윤이 남게 될 것이다. 
 
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시 공청회를 통과해서 더 높고 더 크게 지어야 이윤을 많이 남길 수 있다.


세 번째, 부동산 개발에는 반드시 전문가를 고용하여야 성공한다. 대부분의 실패 사례가 잘못된 시작에서부터 출발한다. 앞의 예로 2층 상업용 건물을 4층으로 증축할 때 대부분의 건물주가 컨트렉터를 먼저 불러 공사비가 얼마나 들지를 물어본다. 한 층에 방 3개를 넣고 평방피트당 200달러선의 공사비가 들 것을 예상하고 1,600평방피트를 32만 달러 예산으로 증축을 시작하면 큰 낭패를 보게 된다. 왜냐하면 시의 승인 절차상 건물의 층수 제한과 건축 법규 등에 맞아야 하고 맞더라고 숨은 승인 비용이 생각보다 많다. 없던 유닛을 만들면 방3개에 승인 비용이 5만 달러가 들고 그 외에도 공원 조성금으로 7만 달러를 내야 승인된다.  공사비 외 추가로 12만 달러가 더 들게 됨을 초기부터 알고 공사를 시작하는 것과 나중에 알게 되는 것에는 큰 차이가 있다. 공사자금 부족도 문제이지만 투자 성과가 예상에서 빗나감을 알고 시작한 것을 후회하게 되는 것이다. 전문가를 처음부터 만나 예상되는 비용과 승인 절차에 정식으로 착수할 것을 권한다. 하다못해 지하 아파트를 새로 꾸미는 계획이라도 지금처럼 부동산 판매가 어렵고 시간이 많이 걸릴 때에도 시에 정식으로 허가를 받고 승인 스탬프 도면을 보여주면 상대적으로 높은 값에 매매도 빨리 된다.  
종합적으로 부동산 개발이 생각보다 쉽지는 않고 자본도 많이 부족한 상태이지만 다른 커뮤니티처럼 공동 투자를 활성화하여 타운하우스 프로젝트라도 시작하여 점진적으로 토론토 개발에 뛰어들어 보자. 한인 자본의 상징적인 콘도와 상업용 건물이 토론토에 하나쯤 있어야 하지 않을까!.

 

 

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