이재형의 하우스 이야기

314. 임대주택 투자 어디에 해야 하나



  • 캐나다 한국일보 (editor@koreatimes.net) --
  • 27 Jun 2019

영 스트릿 500m 내외 동네를 노려라 세입자는 별도 출입구 있는 집 선호 전철노선 연장 등 고려하면 북쪽 유리


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봄철에 미미하게나마 시장에 나왔던 매물들이 하나둘씩 줄어들면서 가격도 조금씩 상승하고 있어 투자하기 좋은 시기가 돌아왔다.

지금까지 콘도 투자로 성공을 거두었다면 이제 일반주택 투자로 한 번 도전해보자. 어느 지역에 어떤 주택 스타일을 구입해야 하는지, 콘도 투자보다 향후에 더 많이 집값이 오를지 이번 기회에 기존 매물 4개를 놓고 비교하면서 하나씩 짚어보겠다.

 

첫 번째, 지역 선정이 어려우면 영 스트릿(Yonge St.)에서 500m 내외에 있는 동네를 겨냥하라. 

 

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영 스트릿 500m 내외는 위의 평균 금액보다 프리미엄이 붙어 더 높다.


내가 살집은 내 가족에 필요한 학교나 직장에 맞추면 되지만 투자용 주택은 세입자의 눈높이에 맞추어야 임대도 용이하고 향후에 가치도 잘 올라가는 것이 포인트다. 세입자들이 공통적으로 찾는 것이 편리성 즉, 교통이 좋고 쇼핑몰도 가까워야 한다. 넓은 뒷마당과 차고도 필요로 한다.  

영 스트릿에 너무 가까우면 소음과 상업용 건물로 번잡하여 싫어하고 적당히 500m 정도 들어간 곳이 좋다. 또한 투자의 기본인 향후 상승률도 맞춤형 주택(Custom Built House)이 많이 들어서는 동네길이 좋다. 위의 표에 보이는 길에 가보면 벙걸로를 부수고 맞춤형 주택이 속속 들어서고 있어 향후 벙걸로의 가치가 많이 올라갈 것이다. 상승시 가격 탄력성은 땅이 큰 벙걸로가 제일 높다. 지은지 15년에서 25년의 2층 주택은 상승률 탄력성이 떨어진다. 
 
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땅 지분이 큰 벙걸로의 가격 탄력성이 좋다.

두 번째, 별도 출입구가 있는 벙걸로가 좋다. 벙걸로도 종류가 많아 솟아오른 집(raised)도 있고 뒤로  반층이 올라가거나(back split) 아니면 옆으로 반층이 올라가는(side split) 구조 등 다양하다. 단지 지하로 들어가는 별도 출입구가 있으면 위층과 지하를 따로 임대할 수도 있어 투자 수익률이 좋아질 수 있고 전체 임차를 하는 세입자도 선호한다. 모기지를 받을 때도 별도 출입구와 부엌이 포함된 지하의 유닛에 대해서는 임대수익을 수입으로 인정받을 수 있어 유리하다. 방 3개 기준 평균 임대료는월 2,700~3천 달러대이고 집이 크면 3,200~3,500달러도 받는다. 여기서 주택 임대시 가장 중요한 팁은 주택 구입 후 가장 문제가 되는 부분을 미리 손봐줘야 한다는 점이다. 기본적으로 욕실 변기, 부엌 싱크, 가전제품, 지붕, 난방로, 지하 방수 등 집 구입시 추가 수리비용을 3만 달러 정도는 예산으로 잡는 것이 좋다. 그래서 지역을 선정하고 최종 맘에 드는 집이 결정이 되면 컨트렉터를 쇼잉 때 불러 정확한 수리비를 미리 산정하는 것이 좋다. 또한 구입 오퍼에서 홈인스펙션 조항을 없애면 더 가격을 깎아 구입할 수 있어 유리하다. 화려하게 집수리를 한 집에 현혹되지 말고 컨트렉터와 돈이 많이 드는 지하 방수, 지붕, 창문, 난방로 등을 현실적인 시각에서 꼼꼼히 보아야 한다. 
세 번째, 향후 상승률은 북쪽이 빠르다. 누구도 어느 지역이 얼마나 더 오를지는 정확히 예측을 못한다. 다만 토론토시의 계획대로 영(Yonge) 라인 지하철 연장이 착공돼 완성된다면 기존의 지하철 역세권 지역보다 향후의 역세권 기대 지역의 집값이 더 빠르게 오를 것이다. 옛날엔 지하철 연장 운운하면 식상한 소리를 하나보다 라고 했겠지만 지금은 도로의 토양과 수질 검사가 막바지 단계에 왔고 지하철과 버스 환승장은 이미 디자인 설계가 진행 중에 있어 착공은 3년 안에 일어난다. 그래서 5년 이상의 중기 투자를 한다면 핀치 북쪽이 유리할 것이다. 위의 4개 길 중에 이미 지하철역에 가까운 Burndale 길은 지하철 역세권의 가격이 반영되었고 Homewood 길은 향후 500m 이내에 없었던 지하철역 입구가 생길 것이라 더 가격이 오를 것으로 예상된다.
종합적으로 주택이나 콘도 등 주거용 임대가 가장 안전한 투자 방법이라고 강력히 추천한다. 콘도 구입과 임대는 손댈게 별로 없어 상대적으로 손쉽게 느껴지는 반면에 주택은 관리할 것이 많아 겁이 많이 나게 마련이다. 위에서 언급한 길의 벙걸로는 2년 전 200만 달러에 팔렸던 집이었지만 지금은 거품이 빠져 있어 투자하기 좋은 시기다. 여기저기 손봐야할 곳을 체크하고 수리시 먼지도 좀 마시겠지만 부동산의 진정한 승부는 땅을 가진 주택을 가져야 볼 수 있음을 다시 한 번 강조한다. 

 

 

 

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