모기지 칼럼(31) 모기지를 통해 바라본 캐-미 차이(하)



  • 캐나다 한국일보 (editor@koreatimes.net) --
  • 05 Jul 2019


이번 칼럼에서는 캐나다와 미국을 구별짓는 보다 구체적인 차이를 살펴보도록 하겠습니다.

먼저 캐나다는 모기지에 완전한 상환 책임(Full Recourse Mortgage)을 부과합니다. 집이 몰수당하여 순자산 가치가 마이너스가 되는 경우에도 채무자가 끝까지 책임을 져야 하며, 이런 경우 채권자는 채무자의 다른 자산에 압류설정이 가능합니다. 반면 미국은 주별로 상황이 다르긴 하지만, 캐나다처럼 채무자의 다른 자산이나 월급에 압류를 설정하는 것은 흔치 않은 일입니다. 게다가 캐나다는 모기지 조기상환에 대한 페널티가 높기 때문에 재융자(Refinance)를 꺼리는 반면,  미국에서는 재융자가 보다 활성화 되어 있습니다. 이자에 대한 세금혜택이 재융자 시장의 활성화에 상당한 동기부여가 되기도 합니다. 또한 캐나다는 저소득층에 대한 임대정책을 강조하는데 반해, 미국은 저소득층이 고위험(서브 프라임) 모기지를 받아 집을 구매하는 것이 일상적입니다.

 

이외에도 고부채비율 모기지에 대해 정부가 가격 결정권을 쥐고 연방모기지주택공사(CMHC)에 준독점권을 인정함으로써 지배적 사업자의 지위를 누릴 수 있게  한 점, 매달 정해진 보험료만 내는 미국과 달리 모기지 보험료를 모기지 금액에 합산토록함으로써 결국은 보험료에 대한 이자를 지급해야 하는 점 등도 캐나다가 미국과는 다르게 ‘신중한’ 기조를 유지하는 데 기여하는 요소둘입니다. 

지금까지 열거된 차이점들을 모기지 수요자 입장에서 살펴보면 미국이 훨씬 다양한 대안을 가지고 있어 채무자의 조건에 맞는 선택이 용이하고 채무자의 조건이 나빠도 승인을 받기가 쉬워 보입니다. 게다가 모기지를 둘러싼 세금혜택, 상환책임 측면에서도 상대적으로 너그러운 조건이 적용되므로 모기지에 관한한 미국이 캐나다보다 훨씬 ‘유연하다’고 말할 수 있습니다. 반대로  캐나다는 정부에 많은 권한이 집중되어 있어서 경쟁을 바탕으로 한 시장기능 활성화를 저해하고, 모기지 받기가 어려워 부동산 시장에 재갈을 물리는 ‘폐쇄적이고 경직된’ 시스템이라는 비판이 자연스럽게 나올 듯합니다. 그렇다면 모기지에 대해서는 미국이 ‘더 좋은, 선진적’인 시스템을 갖추고 있다고 단언할 수 있을까요?

앞서 밝혔듯이 모기지 시스템은 독립적으로 존재하는 것이 아니라 각 국가의 정치, 경제, 사회 시스템과의 연계 속에서 존재하는 것이고 이 또한 그 나라의 역사적 배경 속에서 발전되어 온 산물입니다. 따라서 모기지 시스템을 단기적으로 쉽게 모기지를 얻을 수 있는지 여부에만 초점을 맞춰서 평가할 수는 없는 노릇입니다. 캐나다는 상환연체 등의 문제를 미연에 방지하는 보수적이고 ‘신중한’ 시스템을 가지고 있기 때문에 미국보다 고위험 모기지가 현격하게 적은 것으로 보고되고 있습니다. 이러한 이유로 보다 안정적인 경제 운용이 가능하고 경제가 하루 아침에 몰락하는 참사를 피해왔던 것은 분명한 사실입니다. 2008년 금융위기를 일명 ‘서브프라임 모기지 사태’라고 부르는 것도 위험도가 높은 모기지가 문제의 근본원인이었기 때문이었음을 우리는 잘 알고 있습니다.이러한 사태에 직면하면 집을 통째로 잃어버리는 사람들이 부지기수로 발생합니다. 어떻게 하면 좋은 조건의 모기지를 쉽게 얻을 수 있느냐의 문제가 아니라 가정경제 나아가서는 국가경제 ‘파탄의 문제’가 되어버립니다. 
이렇듯 두 나라의 모기지 시스템은 일장일단이 있어서 어느 쪽이 우수하다고 단정하기는 매우 어렵습니다. 두 나라의 차이는 규제에 대한 정부의 역할, 공공이익의 보호 및 견제와 균형 등에 대한 시각 차이에 근거합니다. 그리고 이러한 논의는 자유 시장경제와 정부 개입의 적정성에 대한 보다 근본적이고 오래된 논란에 맞닿아 있으므로 그리 쉽게 결론을 낼 수가 없습니다. 그러므로 선악이나 우열의 잣대로 다룰 사안이 아니라 각 나라가 경제 시스템의 다양한 스펙트럼상 어느 위치에 방점을 찍고 있느냐는 관점에서 이해되어야 합니다.
지난 5월 연방보수당 대표 앤드류 쉬어(Andrew Sheer)가 오는 10월 총선에서 자신이 집권하면 모기지 스트레스 테스트 정책을 다시 손보겠다고 공언했습니다. 이에 대해 국제 통화기금(IMF)은 주택시장을 자극해서 높은 가계부채를 진 캐나다 경제를 악화시킬 수 있는 ‘잘못된 지적’이라고 경고를 보냈습니다. 캐나다 정부에게는 과열된 부동산 시장을 연착륙시켜서 경제 위기를 줄여나가야 한다는 언급도 추가했습니다. 캐나다가 그간 유지해 왔던 신중한 경제정책 유지를 권고한 것으로 보여집니다. 전 세계 경제가 글로벌화 되어 있어 지구촌 모든 나라가 상호 영향을 미치고 있는 요즘 유력한 국제기구의 권고를 완전히 무시할 수는 없습니다. 그렇지만 국제통화기금의 권고는 강제성이 없으며 캐나다의 경제정책에 대한 권한과 책임은 결국 온전히 캐나다에 있음과 그간의 스트레스 정책에 대한 비판여론을 감안할 때, 향후 총선 후 정치 지형의 변화가 몰고올 모기지 정책의 변화 정도가 어떠할지 눈여겨 지켜볼만한 대목입니다. 문의: (647)786-4521 또는 tim.kim@jpmtg.com

 

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