이재형의 하우스 이야기

315. 수요 있으면 부동산가격 오른다



  • 캐나다 한국일보 (editor@koreatimes.net) --
  • 10 Jul 2019

일자리 있는 도시 집값 오를 수밖에 학군 좋은 곳에도 몰리기 마련 큰 그림 보고 과감하게 결정해야


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아주 쉬운 제목으로 보통 사람들도 당연히 쉽게 이해할 수 있는 상식 수준이다.

오랜만에 미국 캘리포니아에서 놀러온 사촌 부부와 최근 좋은 시간을 보냈다. 이 부부는 부동산 투자에 별 관심없이 같은 집에서 25년째 살고있는데 이들과의 대화에서 너무나도 중요한 내용을 들을 수 있었다. 혹시 부동산 구입 시 계속 가슴 울렁증을 앓고 결정을 미루는 사람이라면 아래 3가지를 점검하고 확고한 결심을 하기를 바란다.

 

첫 번째, 일자리가 몰리는 곳에 수요가 따른다. 부동산이 1/3 토막난 미국 시장에서도 캘리포니아의 해변 도시들은 상대적으로 짧은 시일 내에 하락세가 지나갔고 오히려 더 큰폭의 상승을 보여주고 있다. 특히 고급 인력이 몰려드는 샌프란시스코는 미국의 평균 이상이 아닌 캘리포니아 내에서도 월등한 상승력을 보이고 있다.

사실 대도시가 있는 뉴욕주의 평균 집값보다 캘리포니아의 평균 집값이 훨씬 비싸다. 사계절 좋은 날씨에 전세계적으로 유명한 회사들이 몰려 있고 잘나가는 IT 분야 고급 인력들의 소득이 높아짐에 따라 주변의 집 수요도 많아졌기에 가격 상승률도 캘리포니아의 다른 도시보다 괄목한만한 상승을 보여주고 있다.

이를 토론토에 접목하면 다운타운 동쪽에 들어서는 IT 기업들을 겨냥한다면 주변에 어떤 영향을 끼칠지 쉽게 해답이 나온다. 구글의 자매회사가 들어설 자리에서 10분 거리에 있는 영 스트릿 동쪽의 다운타운 집들은 외국인세 15% 과세와 모기지 스트레스 테스트에도 불구하고 계속 상승하고 있다. 또한 토론토시 전체적으로 유명 회사들이 속속 몰려오고 있고 고급 인력들도 미국에서조차 넘어오고 있기에 향후 전반적인 토론토 부동산이 올라가면 갔지 더 빠지기는 쉽지 않을 것이란 의미다.

 

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실리콘밸리 IT 기업의 중간 연봉이 미화 10만 달러로 다른 기업 중간 연봉인 6만 달러를 훨씬 넘는다.
 


두 번째, 학군이 좋은 곳에 수요가 따른다. 캘리포니아 도시 중 학군이 좋은 동네는 사람들이 몰려든다. 캐나다와 달디 좋은 동네는 공립학교 자체적으로 펀드를 모집해서 별도 교과 과정을 개설해 학생들에게 더 좋은 교육을 시켜준다고 하니 부모들이 열성적으로 자녀를 그런 학교에 보내려고 한다. 그렇기에 좋은 학교 주변의 동네들은 항상 수요가 있고 집값에 프리미엄이 붙기 마련이다. 사촌이 살고 있는 도시 샌디에고에서도 명문학교가 있는 칼스베드 동네는 부동산 하락세가 금방 회복되었고 가격도 많이 올라갔다. 더우기 가까운 곳에 유명회사들이 자리잡고 있어 작장과 자녀 교육의 목표를 동시에 만족시켜 주는 동네다. 토론토에 접목시키면 직장이나 사업장에 편하게 갈 수 있는 대중교통의 접근성과 주변의 학군이 좋다면 그 동네는 쉽게 빠지지 않는다. 401고속도로와 영 라인의 지하철역이 있는 노스욕의 주택과 콘도 가격이 쉽게 빠지지 않고 버티는 이유가 바로 이것이다. 가족 중 직장에 가는 사람과 학교에 다니는 학생이 구성원의 거의 대부분이기에 그 수요에 맞는 동네가 미드타운 아니면 노스욕이 된다. 그렇기에 모기지를 얻을 수 있거나 자금력이 된다면 더 빠지기를 기다리지 말고 바록 구입하는 것이 좋겠다.
세 번째, 가격이 만만한 곳에 수요가 따른다. 수요가 있어도 집값이 터무니없이 비싸면 구입할 사람이 별로 없을 것이다. 적당한 예산에 집을 구입할 수 있도록 적당한 가격의 주택공급이 따라야 한다. 타운하우스 개발로 적은 예산으로 동네에 진입하고자 하는 수요를 채워줘야 한다. 캘리포니아에서도 신규주택이나 타운홈이 많이 들어서는 동네의 집값이 상대적으로 많이 반등하고 있다. 캘리포니아의 온화한 날씨에 보온재가 많이 필요없고 지하실이 필요없어 집 짓는 공정이 빨라 토론토에 비해 공급이 쉽게 따라준다. 칼스베드 경우 항상 공급이 소화가 되어 가격도 하락세를 잘 넘기고 분양가의 3배 정도의 상승력을 보이고 있다. 토론토에서도 신규주택이나 타운홈 및 콘도 개발이 북미 어느도시보다 활발히 일어나고 있다.

공급이 많아 보이지만 늘어나는 수요에 비해 아직 부족한 편이다. 최근 다운타운의 비싼 콘도 분양에 자금이 부족한 사람들은 지하철노선 연장역 주변에 상대적으로 경제적인 콘도나 타운홈에 진입하고 있다. 그럼에도 불구하고 토론토는 여전히 늘어나는 수요에 공급이 따르질 못해 캘리포니아보다 상대적으로 더 많이 올라갈 수밖에 없는 구조다.
종합해보면 북미의 부동산 패턴이 토론토만 이상하게 움직였던 것이 아니라 캘리포니아의 LA, 샌프란시스코, 샌디에고도 같은 패턴으로 움직이고 있음을 알아야 한다.

눈을 크게 뜨고, 큰 그림을 보고, 맞다고 생각하면 과감한 결정과 행동을 취해야 하겠다.

 

 

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