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이재형의 하우스 이야기
354. 다운사이징! 피할 수 없다면 선택하라
- 캐나다 한국일보 (editorial@koreatimes.net) --
- 08 Jan 2021 03:51 PM
모기지 최소화로 부담 줄여야 임대주택 적극 공략할 것 이왕이면 3유닛으로 분리
지난해부터 1년 넘게 이어지는 코로나 사태로 캐나다 사회에 뿌리가 깊지 못한 이민자들이 누구보다도 경제적 타격을 심각하게 겪고 있는 게 사실이다. 이런 상황에서 특히 베이비부머 세대들은 더 심각하게 다운사이징을 고민하고 있을텐데 오늘은 현명한 다운사이징에 도움이 될만한 내용을 전달하겠다.
첫 번째, 모기지를 최소화하라. 지금의 비즈니스가 정상화 되려면 얼마나 더 기다려야 할지 솔직히 가늠이 안 될 것이다. 주변에 비즈니스 하시는 분들의 이야기를 들어보면 이미 정부 지원금도 거의 바닥난 상태가 대부분이라고 한다. 또한 모기지 갚기가 힘들어 기존의 집을 줄여야 하는 사람이 많아졌다. 다행히도 부동산시장이 광역토론토 외곽지역까지 상승세가 이어지고 있고 가격대도 150만 달러 이상대의 단독주택으로도 거래가 활발하게 일어나고 있어 올해 상반기 중에 어렵지 않게 매매할 수 있을 것으로 예상된다. 이런 시기에 기존의 집을 정리해서 더 작은 사이즈의 집으로 들어가 모기지를 최소화하는 것이 현명할 것이다. 베이비부머 세대라면 한 번은 거쳐야 할 과정이고 더 이상 비즈니스 확장이나 연장으로 돈을 벌기에는 무리가 있을 수 있다. 수입 대비 매달 갚아야 하는 고정 금액이 요즘 같은 상황에서는 큰 스트레스로 건강을 해칠 수 있으니 차라리 모기지를 최소화하는 부동산 다운사이징으로 걱정 없이 사는 것이 현명한 처사다.
두 번째, 적극적으로 임대주택을 공략하라. 다운사이징에 대한 공통적인 질문 중에는 집을 줄이고 콘도 2∼3채를 구입해서 임대소득을 창출하는 것과 다세대 임대주택을 구입하는 것 중 어느 것이 나은지 알려달라는 내용이 많았다. 그동안 관리 측면에서 다소 편한 콘도는 임대료로 모기지 내고도 조금의 소득이 발생했다면 작년 코로나 사태로 콘도 세입자가 많이 줄어들었고 임대료 자체도 15% 정도 낮아졌기에 앞으로는 임대료로 모기지 내고 관리비 빼고 나면 남는 돈이 제로이거나 오히려 마이너스인 경우도 있을 것이다. 콘도의 특성상 관리비가 지속적으로 오를 것이기에 임대 수익률이 획기적으로 좋아질 것 같지 않다. 그렇기에 좀 더 적극적인 공략으로 한 주택에 3~4유닛이 있는 임대주택을 추천한다.
웬만한 콘도 임대나 주택 임대료의 수익률은 2.6%가 고작이다. 유닛 중 한 유닛에서 본인이 거주하고 나머지 유닛은 임대하는 것도 괜찮은 방법이다. 물론 모든 유닛을 임대로 운용한다면 4.3% 정도의 수익률을 달성할 수 있다. 물론 3세입자를 상대하려면 세입자 관리 서비스의 도움이 필요하겠지만 그 비용을 빼고도 훨씬 남는 비즈니스다. 아래 도면에서 보는 것처럼 각 유닛의 출입구가 별도로 되어있고 부엌과 화장실이 갖추어져 있다면 모기지 받을 때 각 유닛의 임대수익이 수입에 더해져 더 유리한 조건으로 모기지를 받을 수도 있다.
(3개 유닛으로 분리해 각층에 부엌과 별도 출입구를 배치해 놓아야 한다.)
세 번째, 내손으로 소득형 임대주택을 만들자. 문제는 이미 임대 수익률이 4.0% 이상 높게 나오는 주택들은 가격이 비싸다. 하지만 3개 유닛을 만들 수 있는 동네의 주택을 싸게 구입해서 건축 법규에 맞게 3개 유닛으로 분리하는 공사를 한 후 임대하면 조금 적은 금액으로 충분히 목적을 달성할 수 있다. 토론토 다운타운이나 이토비코 일부 지역에는 합법적으로 집을 3개 유닛으로 분리할 수 있다. 이미 다운타운 도버코트, 하이파크 남쪽, 애넥스 지역 등 많은 곳에서 비한인들이 이런 식으로 임대주택을 운용하며 소득을 발생시키면서 살고 있다. 이해를 돕기 위해 최근의 매매 가격대로 예를 들어 보겠다. 더프린과 블루어 지역의 3유닛으로 4.0% 이상 임대 수익을 내고 있는 주택은 가격이 170만 달러대이지만 그냥 한 가구만 사는 주택은 130만~150만 달러 정도에 구입할 수 있고 수리비 15만~25만 달러 정도면 훌륭한 3유닛 임대주택으로 만들 수 있다. 기존의 3개 유닛 주택에 가보면 건축 법규에 100% 만족하지 못하는 집도 볼 수 있다. 만약 세입자와 분쟁이 생겼을 때는 사소한 건축법규 위반도 집주인에게 불리하게 작용하기 때문에 처음부터 건축법규와 소방법을 100% 충족해야 한다. 개스와 전기 계량기의 분리부터 비상계단의 준비까지 완벽하게 준비해 놓으면 문제가 생기더라도 집주인 입장에서 당당하게 세입자를 대할 수 있다.
