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부동산 투자와 관련된 위험 요소 (2)
주용협의 실전 부동산 세미나 6
- 미디어1 (edit2@koreatimes.net)
- Aug 19 2021 11:17 AM
(지난 주에 이어)
2 공실율
아파트 경우 랜드로드들은 코로나 팬데믹으로 지역에 따라 높은 공실율을 기록하고 있다. Urbanation에 따르면 광역 토론토 지역의 2021년 1분기 말 기준으로 공실율이 일년 전 2020년 1분기 말의 1.1%, 2020년 4분기 말의 5.7%에서 6.6%로 늘어났다. 위에 언급한 이자율과 관련된 위험요소처럼 떨어진 공실율이 올라가면 투자 프로퍼티의 현금 흐름에 심각한 영향을 미치게 된다.
이런 잠재 위험요소를 줄이기 위한 최선의 방법은 미래에 공실율이 낮는 방향으로 진행될 주요 경제활동 지역이나 임대주택의 공급이 만성적으로 부족한 지역에 있는 프로퍼티를 사는 것이다. 이런 지역으로는 실업율이 낮은 곳, 인구가 증가하는 곳, GDP가 늘어나는 곳, 대규모의 개발이나 건축이 일어나는 곳, 이민자 유입이 많은 곳과 현재의 공실율이 낮은 곳 등이다. 경제 활동이 활발한 곳에 투자한다는 것은 경제가 안 좋아질 때에 공실율이 낮아질 위험을 줄이는데 도움이 된다.
3. 정치적 위험
캐나다는 다행히도 정치적 위험이 아주 적은 곳이다. 따라서 부동산 분야의 투자는 상당히 안정적이고 또 아주 안전하다. 그렇지만 정치로 인한 정책의 변화는 투자자에게 예기치 않은 위험을 불러올 수 있다.
1) 렌트 관련 법률이나 규정 변화에 따른 위험
온타리오의 주거용 주택 렌트 통제 법규는 랜드로드가 임대료를 올리기 위해서는 법규에 정해진 대로만 올리는 것이 허락된다. 최근까지 온타리오주의 랜드로드들은 온타리오 소비가격지수(Ontario Consumer Price Index, CPI)에 근거해서만 렌트를 올릴 수 있었다. 그렇지만 2013년부터 최대 인상폭은 2.5%로 제한된다. 얼마전까지만 해도 랜드로드들이 비어있는 아파트에 대해 렌트비를 인상하는 것도 제한됐다. 어쨌든 렌트를 규제하는 법안은 언제든 위험 요소가 될 수 있다.
이런 위험요소에 대해서는 아는 것이 힘이다. 주정부의 관련 법규들을 잘 숙지해야 한다. 보수적 정부와 진보적 정부에 따라 법률들이 달라질 수 있으므로 정치적 동향에 잘 파악해야 한다. 또한 어떤 시민 운동이 탄력을 받고 있어 그것이 조만간 정책에 영향을 미칠 수도 있는 지 알아두는 것이 좋다. 정치는 남의 일이 아니고 바로 내게 영향을 끼치는 일이다.
<계속>
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