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리스팅 시점과 가격
김동곤의 부동산 가치투자-⑬
- 미디어1 (edit2@koreatimes.net) --
- 09 Sep 2021 02:32 PM
토론토의 부동산 매물 리스팅은 토론토지역 부동산 협회 (Toronto Regional Real Estate Board, TRREB)에 거의 올린다. 팔려는 시점에 따라 그 지역의 (Area) 부동산 리스팅 숫자를 보면, 많을 때는 30여개에서 적을 때는 1개 혹은 2개까지 줄어든다. 따라서 어느 시점에(Timing) 리스팅을 해야 높은 가격을 받을 수 있는지를 고려하는 것도 중요하다.
시점이 중요하다는 사실을 예를 들면 2016년 초강세를 보였던 토론토지역 부동산 시장이 2017년 4월 외국인이 매입할 때, 구매가의 15% 과세가 부과되는 사실이 알려지자 거래량이 줄어 들었다. 그리하여 2017년 초에 산 것과 2017년 말에 산 부동산 가격차이가 엄청 컸다.
물론 정부의 부동산 정책이 큰 영향을 주었지만, 대부분의 경우 봄과 가을 1개월 전에 리스팅 분량이 많고 거래량도 많다. 추운 한겨울 리스팅이 거의 없을 때 생각보다 높게 팔린 것을 보고 시점이 중요함을 느꼈다.
지난 20여년 전 미국 인건비의 30분의 1에 불과하던 중국이 이제는 6분의 1로 줄어들었고 앞으로도 지속적으로 줄어들 것으로 예상된다. 전세계 생산량의 30% 정도가 중국이고 인건비가 오른 것을 고려하면, 수입 자재비가 오르는 것은 당연하고 집값상승의 중요한 원인이다. 거시경제 측면에서 집값상승은 어쩔 수 없는 필연적인 것이고 자본주의 가치투자의 중요한 항목이다.
리스팅 가격 (Listing Price)
많은 리스팅이 시세에 가깝게 가격을 올리고 매매가 이루어지지만, 시세와 상관없이 리스팅 가격이 낮거나 높은 것도 많다. 따라서 리스팅에 올라온 가격이 매도자가 받으려는 가격이 아님을 아는 것도 중요하고, 구체적이고 체계적인 가격을 평가할 수 있는 부동산 중개인을 만나는 것도 중요하다.
경쟁 오퍼를 받기위해 시세보다 낮게 리스팅 가격을 정한 후, 경쟁을 통해 매도하는 경우도 많다. 하지만 실질적인 시세보다 낮은 오퍼는 많이 들어오지만, 높은 오퍼는 그리 많지 않다. 빨리 매도하기에는 좋은 전략이다. 또다른 방법은 실제적인 시세보다 높게 리스팅을 해서 많이 기다리거나 팔리지 않으면 안 파는 것이다. 시세가 약 200만불정도 되는 집을 220만불에 팔겠다고 리스팅을 약 두어 달 했다가 210만불정도에 팔린 것을 보고 리스팅 가격이 높았을 때의 장점을 알 수 있다. 이때도 사는 사람은 저렴하게 구매했다고 착각할 가능성이 높다. 물론 시간이 어느정도 지나면 구매한 가격을 넘어서는 것은 당연하고 그 가격이 시세로 전환되기 마련이다. 500만불 넘는 집을 1불에 리스팅한 경우도 있으니 리스팅 가격보다 실제적인 매매가가 더 중요하다. 따라서 가격분석과 시세의 흐름을 파악하는 것이 무엇보다 중요하다.
