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부동산 투자와 관련된 위험 요소 (3)
주용협의 실전 부동산 세미나 7
- 미디어1 (edit2@koreatimes.net) --
- 23 Sep 2021 12:16 PM
지난호에서 다뤘던 정치적 위험 중 첫번째 렌트 관련 법률이나 규정 변화에 따른 위험에 이어 두번째 정치적 위험 요소로는 라이선스 위험이 있다. 허가를 주는 라이선스 관련된 위험정도는 시나 타운별로 다르다. 워털루나 토론토, 해밀턴과 같은 시에서는 저항이 심한 이슈들이 있다.
예를 들면, 워털루에서는 임대 주택을 운영하기 위해서는 라이선스를 받아야 하고 그러기 위해서는 시에 별도 비용을 내도록 되어있다. 해밀턴에서는 여섯 개까지의 임대 유닛을 가지고 있는 빌딩들을 통제 하고자 규정을 상정하는 것을 반대하는 랜드로드의 움직임이 활발하다.
라이선스에 들어가는 비용은 결국에는 랜드로드의 현금 흐름에 영향을 주게 된다. 또한 규제가 심한 지역에는 투자자들이 관련 프로퍼티에 투자하기를 꺼려하게 될 것이고 결국은 그런 부동산에 대한 가격은 내려갈 수 밖에 없다. 다시한번 강조하지만 아는 것이 힘이다. 투자하고자 하는 부동산이 있다면 그 시에서 그 부동산과 관련된 법규와 향후 동향들을 숙지하는 것이 중요하다. 법규나 규정이 투자자에게 호의적인 곳을 찾아 투자하는 것 또한 생각해 볼 일이다.
이제 부동산 투자와 관련된 위험 요소의 마지막 항목으론 부동산 자체와 관련된 위험이 있는데 그 첫번째로는,
1. 선택과 관련된 위험
어떤 프로퍼티를 선택하느냐는 가장 위험이 큰 결정이다. 투자자에게는 이 선택의 순간이 가장 위험한 단계이다. 왜냐하면 잘못 선택한 프로퍼티는 현금 흐름이 지속적으로 마이너스로 나오게 되고 결국은 손해를 감수하고 곧 팔아야 하는 상황에 당면하게 될 것이기 때문이다. 특별히 현재 마이너스인 현금 흐름에도 불구하고 구매하는 이유가 있지 않다면 이런 부동산 투자는 피하는 것이 바람직하다.
선택과 관련된 위험 요소로는 부족한 현금 흐름, 개선이나 수리를 위한 긴박한 자본 투입, 시장보다 높은 임대료, 법률이나 규정에 맞지 않는 부동산, 질이 나쁜 세입자, 환경 관련 이슈들, 건물 구조 문제, 낮게 책정된 운영비 등이 될 수 있다. 어떤 것이 좋은 투자 결정인지를 제대로 평가하지 않고 투자 부동산을 사는 것은 위험 중에서도 가장 위험한 요소라고 할 수 있다.
이번 달 필자가 겪었던 경우를 예로 들면, 런던에 있는 23 유닛의 아파트먼트 리스팅 가격이 $7,250,000 으로 9개의 1베드룸과 14개의 2 베드룸으로 구성되어 있었다. 1베드룸 하나와 2베드룸 하나를 제외하고는 모든 유닛이 현대적으로 리노베이션 되어 있고 투자자 입장에서 임대료도 상당히 좋았다. 자료를 받고 고객과 분석하는 가운데 재산세Property Tax 가 $38,600로 리스팅 가격 대의 프로퍼티로는 너무 낮다는 것에 의견이 일치했다.
이런 경우 리스팅 가격이 너무 높게 책정됐거나 혹은 다른 이유가 있을텐데 추가 조사를 통해 내년에 새로 가치 평가를 하게 되어 있음을 알게 됐다.
런던의 경우 다가구 주택 커머셜에 대한 세율이 2.27% 정도인데 만약 내 고객이 리스팅 가격으로 구매했다고 가정하면 재산세가 16만불 정도까지로 올라가게 된다.
물론 내년에 이 금액 전부가 부과되는 것은 아니지만 단순히 계산해 볼 때 연간 현금 흐름이 거의 11만불 내지 12만불이 줄어들게 된다.
현 주인이 소유기간 동안 여러가지 개선을 위해 투자를 해서 프로퍼티 상태가 상당히 양호한 것은 맞지만 이 경우엔 원래 예상했던 현금흐름과 크게 차이가 날 수 있어 결국 구매를 하지 않기로 결정을 내렸다.
