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한국 부동산시장 전망
김동곤의 부동산 가치투자-13
- 미디어1 (edit2@koreatimes.net) --
- 23 Sep 2021 02:01 PM
서울 아파트 가격이 지난 4년동안 두배로 올랐다는 사실을 우리 모두 알고 있다. 하지만 앞으로 지속적으로 가격이 상승할지, 아니면 유지하는 수준일지, 경제위기로 폭락할지는 누구도 정확하게 알 수 없다.
지난 2007년부터 2017년까지 10년동안 한국 부동산시장은 약간의 상승과 하락을 거듭하면서 인플레이션 정도밖에 변화가 없을 정도였다. 그전 전세가격은 매매가의 60%정도였으나 거의 90%까지 상승했고, 그리하여 최근 4년 매매가가 급등하면서 60% 정도로 매매가와 전세가의 가격차이가 늘었다. 이는 전세가가 떨어진 게 아니고 전세보다 매매가 상승폭이 급등했기 때문이다.
부동산이 서울만 오르는 건 아니지만, 장기적으로 상승폭이 크고 가격을 유지할 가능성이 높은 지역은 서울과 지방의 주요 도시다. 2020년 한국의 인구가 줄었다는 소식과 출산이 매우 낮은 것을 알고, 앞으로 부동산 가격이어떻게 될 것인지수요에 중대한 영향을 미친다.
폭등 이유와 전망 (Reason & Forecast)
부동산이 폭등했다고 투자 가치가 있을까? 한국에서 당연히 세법을 잘 지키고 세금을 제대로 납부한다면 투자 수익울이 높지 않다. 따라서 한국 부동산 투자는 권고하고 싶지 않다. 은행의 대출과 전세 보증금으로 부동산 투자는 쉽게 할 수 있지만, 투자자산을 순환시키고 세금 납부하고 이익실현을 하는 데는 캐나다가 더 유리하다.
폭등했던 이유는 통화량이다. 전세자금의 80%까지는 은행에서 쉽게 대출해 주었고, 저금리시대로 전환된 시점인데 당연히 가계부채와 국가부채의 폭등으로 부동산은 폭등할 수밖에 없었다. 전세계적으로 부동산이 폭등했던 것은 어쩔 수 없는 재앙시대의 결과물이다. 선진국에서 앞으로 금리상승이 가능할까? 경제성장율이 높고 고용지표가 높을 때 약간 금리를 올릴 수는 있지만, 금리를 올렸을 때 경제위기 가능성이 높기 때문에 금리를 5.0%이상 올리는 것은 불가능하다.
수출로 경제를 살리는 한국은 외환보유고를 높였고, 지속적인 기술개발과 수출증가로 통화량이 팽창했음에도 원화가 폭락하는 사태는 없었다. 강한 인플레이션으로 통화량 폭등을 막고 인구증가가 이루어지지 않는 이상 앞으로 부동산시장은 상승을 멈추고 가격을 유지하는 정도나 인플레이션을 따라가는 정도가 지속될 것으로 예상된다. 자연자원이 부족한 한국은 앞으로 수출의 지속적인 증가로 외환위기는 오지 않을 것이다.
원화의 통화량 팽창으로 남한의 100배가 되며 자연자원이 넘쳐흐르는 캐나다나 거대한 미국 등 해외로 유학이나 관광이 이루어지며, 캐나다 달러가 앞으로 1년이내에 1,000원까지 갈 가능성은 높다.
결론적으로 한국 부동산시장은 폭등이 멈추고 장기적으로 인플레이션 수준을 유지하는 정도가 장기화 될 것으로 예상되며, 전세가는 매매개의 80%정도 까지는 쉽게 상승을 지속할 것이다.
