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부동산 투자와 관련된 위험요소(2)
주용협의 실전 부동산 세미나 ------------------------ 8
- 미디어1 (media@koreatimes.net) --
- 22 Oct 2021 08:24 AM
지난 회 ‘1. 선택과 관련된 위험’에 이어
다시한번‘아는 것이 힘이다’라는 것을 강조한다. 책을 읽고, 평상시 부동산 투자 그룹이나 네트웍에 가입하여 활동하고 부동산 전문가와 교류를 갖는다. 성공적인 투자자들은 어떤 위험이 있어도 포기하지 않고 그것들을 숫자로 바꿔 회계적으로 반영하여 가치를 산정한다. 그러므로써 가치에 맞는 투자 금액을 지불하고 인수 시 이미 어떻게 그 부동산의 가치를 높일 수 있을 지를 알고 있으므로 성공적인 투자가 된다. 위험이 있다고 투자하지 않는다면 위험이 없는 투자는 시장에 없다는 것을 알아야 한다.
2 공실율 위험
이미 경제적 위험 항목에서 다뤘던 것이지만 공실율은 프로퍼티 자체와도 관련된 사항이다. 높은 공실율은 현금 흐름에 나쁘게 작용하지만 부동산 가치에도 영향을 준다. 어떤 경우에는 높은 공실율이 경제 상황만이 아니고 부동산 자체 때문일 수도 있다. 질 낮은 세입자들로 인해 현금 흐름이 나빠질 수도 있고 비용이 증가할 수도 있다.
공실율이 시장의 평균치나 보다 낮은 비율을 유지하기 위해선 첫째, 부동산의 유지보수 상태가 제대로 되어 있는지 확인해야 한다. 둘째, 새로운 세입자들을 들일 때 신용조회, 레퍼런스 체크 등을 충실히 해서 가려내야 한다.
3 예상 외의 비용 발생 위험
예기치 않았던 비용발생은 부동산 투자자들에게 언제나 두려운 일이다. 부동산이 보통은 꽉 짜여진 예산 안에서 돌아가고 있기 때문에 생각치 않았던 비용은 빠르게 현금 흐름을 마이너스로 바꿔 놓는다.
처음 투자 부동산을 구매할 생각이라면 그 부동산에 특별한 사항이 없는지 꼭 전문 인스펙터를 고용하여 확인해야 한다. 만약 인스펙터가 중요한 점을 놓쳤다면 투자자는 보상받을 기회도 가질 수 있다. 이런 예상치 못한 일들은 부동산 투자를 하게 되면 언제나 발생하는 일이다. 그렇지만 투자자로서 준비하고 있는한 쇼킹할 정도로 그렇게 큰일이 되지 못한다. 투자한 부동산에서 매월 나오는 현금 중의 일부를 비상시 사용할 수 있는 예비비로 할당해 놓아 지붕에 물이 샌다든지 보일러 고장 등에 사용할 수 있도록 한다. 그 비용들은 그냥 없어지는 것이 아니라 그 부동산의 자본투자로서 가치를 올리는 것이다.
