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물가상승과 부동산시장
김동곤의 부동산 가치투자-16
- 미디어1 (media@koreatimes.net) --
- 11 Nov 2021 05:13 PM
지난 10월의 물가 상승률은 4.4%로 집계되었지만 실질적인 상승폭은 더 높게 느껴졌다. 물가가 오르는 근본적인 이유는 공급부족이고 자재값 상승에서 비롯된다. 금년 10월 토론토 전역 콘도의 공급량이 전년대비 28.9% 늘어나서 평균 상승률이 13.0% 기록했다. 하지만 단독주택 값은 18.3% 공급부족으로 토론토 지역은 21.1%, GTA 지역은 29.7%로 토론토 전역이 27.7% 상승했다.
단독주택 상승폭이 콘도보다 2배이상 높은 것은 공급부족이 가장 큰 영향을 주었고, 앞으로 집을 공급하는데 1년 이상의 시간이 걸릴 뿐 아니라 원가 상승으로 단독주택 값은 상승할 수밖에 없다. 인터넷 시대로 속도를 내면서 다운타운 중심지역보다 외곽지역 상승폭이 높았던 사실도 알아야 한다. 콘도 역시 다운타운 중심보다 GTA지역 상승폭이 더 높았다. 미래를 예측하기가 쉽지는 않지만 모든 투자는 안전성을 많이 고려해야 한다.
내년 하반기부터는 이자율 상승이 시작되지 않을까 생각 한다. 부동산 투자로 성공만 하는가? 시점을 잘못 잡고 고금리 이자율로 자금을 써서 망하는 사람도 있을 뿐 아니라, 경제 위기가 왔을 때 부동산 투자로 망하는 사람도 많다. 특히 상업용 투자로 망하는 사람도 많이 있다.
한국의 명동 사채업자들은 몇 천억은 기본이고 몇 조원 가진 재벌수준이다. 따라서 고금리로 부동산 투자는 하면 안 된다고 말해주고 싶다. 물가 상승폭이 높아지기 때문에 정부는 통화량 감축에 힘을 기울이고, 앞으로 지속적으로 화폐가치는 떨어지고, 따라서 부동산 시장의 상승폭은 월별 통계로 줄어들 것으로 예측한다.
현재 콘도나 집이나 월세의 자기자본 수익율은 년간 2.5% 전후다. 하지만 가격의 80% 모기지를 1,5%로 받아서 투자를 하면 자기자본수익률 7.0% 전후가 된다. 집이나 콘도 가격이 5.0% 올랐을 경우 모기지를 못 받은 경우는 7.5% 전후가 되지만 모기지를 1.5%로 받은 경우는 32.0%까지 올라간다.
현재 은행의 정상적인 모기지 이자율은 1.5% 미만이다. 돈이 약간 모자라서 사채를 쓰면 가격이 5.0% 이상 오르면 임대료와 합하여 돈을 벌 수 있지만, 시장가의 50% 이상을 활용한다면 위험하다. 내년까지 물가 상승폭이 강하리라 예상되며 부동산 가격 상승폭은 줄어들 것이고 점진적으로 안정세를 찾아갈 것으로 예상된다.
