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알아두면 도움되는 분.양.꿀.팁.
키팍이의 부동산 분석 - 11
- 미디어1 (media@koreatimes.net) --
- 13 Jan 2022 01:10 PM
분양시장이 다시 불 붙었다. 물가 인플레이션이 시작되면서 가격상승이 되니 부동산 시장으로 사람들이 다시 몰리기 시작했다.
요즘 같이 가격이 가파르게 오르는 시장에서는 인벤토리 유닛들 중에서 좋은 기회가 많다. 인벤토리를 마치 보물찾기처럼 찾아다니다 보면 믿기 어려울만큼 좋은 유닛들이 있다. 기쁨의 놀라움도 잠시, 많은 고객분들이 항상 하는 질문이 있다. 그 질문은 ‘왜 아직 이 유닛이 남아있나요?’ 이다.
캐나다의 분양시장은 한국과 비슷하면서도 몇가지 차이점이 있다. 첫번째로, 한국은 분양신청자들을 한꺼번에 받고 그 후에 추첨하여 당첨되면 로또 맞은 것과 같은 느낌이다. 당첨이 안되면 다음 기회를 노린다. 신청자에게 ‘층수’ 나 ‘방향’은 거의 선택권이 없다. 한단지에 1000세대가 분양하면 한꺼번에 그 1000세대를 다 분양하고 끝난다. 모든 개발사들이 동일한 방식으로 분양한다.
반면, 캐나다는 방식이 조금 다르다. 개발사가 한 건물에 약 500개의 유닛을 짓는다고 가정해보자. 그러면 개발사마다 분양방식이 조금씩 다르다. 거의 대다수의 개발사는, 500개의 유닛 중 한 100개를 먼저 팔아보고, 그 중에서 인기있는 모델들은 가격을 인상하여 추가로 분양한다. 안팔리는 모델은 가격을 유지하거나 소폭상승하여 인기있는 유닛과 비교했을때 더 매력적으로 보이게 한다. 이런식으로 건물을 한 1-2년 동안 걸쳐서 파는것이 통상적이다.
개발사는 최대한 수익을 많이 내는 것이 목표이기 때문에, 시공 대출만 받을수 있다면 유닛을 갖고 있다가 천천히 판매하는 것이 더 이익이다. 500개의 유닛 중, 시공대출을 받는데 필요한 조건이 300개를 분양하는 것이라면, 300개만 먼저 분양하고, 200개는 천천히 시공하면서 지속적으로 팔면 된다.
특히 펜트하우스 같은 경우, 개발사가 완공이 거의 다가온 후에 분양하는 경우가 흔하다. 좋은 유닛들 즉, 인기있는 유닛일수록 급하게 팔지 않는다. 그래서 많은 분양사의 전략 중 하나가, 플래티넘 1차분양때 가장 팔기 어려운 조망없는 저층 유닛들은 먼저 배정한다. 그후에 서서히 팔기 쉬운 (좋은 조망, 층수와 구조) 유닛들을 더 높은 가격에 분양한다.
인벤토리 유닛은 개발사가 못팔아서 남은 유닛이 아닐 가능성이 높다. 최초 분양때 풀지 않았던 유닛일 가능성이 높다.
또 한가지 알아두면 좋은 정보는, 최초로 분양 받는 것이 같은 건물안에서 가격이 가장 저렴하긴 하다. 그래서 많은 사람들이 플래티넘 1차분양에 몰리는 이유다. 하지만, 지금 플래티넘 분양 시작하는 A라는 콘도가 같은 위치에 있지만 몇달전에 분양한 B라는 콘도와 비교했을때는 꼭 A가 B 보다 저렴하지는 않다. 주로 새로 분양하는 콘도들이 얼마전 분양시작한 콘도보다 더 비싸게 분양한다.
A가 주목을 받고 분양을 막 시작하면, B보다 주로 비싸게 분양하고, 실제로 더 좋은 기회는 B의 인벤토리 유닛에 존재하는 경우가 있다. B는 서서히 주목을 받지 못하고, A보다 낮은 가격을 유지하면서 좋은 딜(deal)을 찾는 손님들께 더 좋은 가성비를 제공하여 분양을 이어간다.
이것 외에 개발사와 분양사의 입장을 잘 이해하면 더 좋은 ‘딜’을 잡을 수 있다. 분양사 직원들과 인맥이 넓고 친분이 두터운 덕분으로, 종종 늦게 찾아오신 손님들께, 최초분양가로 받아드리거나 현재 분양가에서 할인을 한 가격으로 받아드리기도 한다.
예를들어, 개발사가 착공하려면 유닛 3개를 더 팔아야하는데, 그러면 이 유닛 3개는 혜택을 추가해서 저렴하게 분양하기도 한다. 이런 분양은, 먼저 분양받은 고객분들이 알면 난처하니 홍보를 하지 못한다. 그래서 분양사는 친분이 있는 리얼터에게 접근하여 바로 살수 있는 손님이 있는지 타진한다. 이 외에 더 많은 꿀팁이 있다. 유튜브에서 ‘키팍’을 검색하여 교육영상을 시청해보시길 권해드린다.
추가로, 오미크론 확산으로 최근 온타리오 정부가 다시 락다운을 지시했고, 이것은 바로 정부 지원책 (CERB)의 확장으로 이어진다. 이 지원책은 다시한번 화폐찍기로 연결된다. 그 의미는 화폐가치는 추가로 하락하고 자산가격 상승 및 인플레이션의 가속화는 점점 더 심해진다. 앞으로도 보다 많은 자산들이 그가치에 대한 오름세를 탈 것으로 예상된다.
