임대차 분쟁조정 절차는?

한인법률상담소의 임대차법 세미나 내용이 본보를 통해 소개된 후 임대차 분쟁과 해결절차 문의가 쇄도했다. 

오지윤 변호사가 '임대·임차인위원회LTB의 분쟁조정 절차'를 설명했다.

임대·임차인위원회
집주인(임대인)은 '세입자(임차인)를 퇴거시킬 목적'으로, 임차인은 '자신의 권리 또는 임대유닛의 수리·관리 문제' 등을 제기하고자 위원회에 분쟁조정을 신청한다. 

임대계약 종료 분쟁조정 절차
세입자에게 계약종료를 서면 통보 → 위원회LTB에 분쟁조정을 신청한다 → 위원회가 심의 판결 → 퇴거판결 명령서 받는다 → 집행인에 의한 퇴거명령.

세입자는 집행인의 퇴거명령eviction order을 받기 전에는 집주인이 통보한 계약종료 날짜Termination date에 퇴거할 의무가 없다.

세입자에 대한 집주인의 통지항목
▶N4 집세미납 ▶N5 간섭·손상 또는 임대유닛 인원초과 ▶N6 불법행위 또는 소득 허위신고 ▶N7 주거지에서 일으킨 심각한 문제 ▶N12 집주인이 임대유닛에 직접 거주하는 경우 ▶N13 집주인의 임대유닛 수리 또는 폐쇄

임대계약 종료 방법과 세입자 요청서
분쟁조정 이외에도 ▶N9 최소 60일 전 세입자에 통보 ▶집주인·세입자간 합의 등을 통해 계약을 종료할 수 있다. 세입자는 임대차보호법에서 다루는 임차인의 권리를 집주인에게 요구할 때 'T2' 요청서를 작성하거나, 'T6' 문서를 제출해 집주인에게 임대유닛의 관리·수리를 요구할 수 있다. 단 시효기간은 1년. 

분쟁조정 재판
팬데믹 이후 줌 또는 화상, 전화통화를 통한 재판이 가능하다. 오전·오후 재판으로 구분되나, 동일한 시간대에 여러 사건이 동시진행되므로 재판 당일에는 하루 전체를 비워두어야 한다. 자신이 고용한 통역을 대동할 수 있다. 세입자는 재판과정에서 무료로 법률상담 조언자를 신청할 수 있다. 집주인은 임대인 지원센터Landlord's Self-Help Centre(전화 416-504-5190)에서 도움 받을 수 있다.

이용가능 증거들
▶수표·온라인 전송 등 추적가능한 임대료 지불 증명 ▶임대유닛 손상 사진과 집주인과의 대화내용 ▶경찰신고 내역 ▶증인 등. 집주인은 재판 7일 전까지, 세입자는 재판 5일 전까지 증거물을 이메일·팩스·우편으로 전송한다.

분쟁조정 시나리오
▶임대유닛에 집주인 가족이 들어올 때: 집주인이 한 달치 집세를 세입자에게 보상해야 분쟁조정을 시작할 수 있다. 실제 집주인 가족이 입주하지 않았다면 관련증거와 함께 T5 양식에 '집주인의 나쁜 의도Bad Faith'를 작성, 임대를 종료시킬 수 있다.
▶임대유닛의 빈대·변기누수·곰팡이 문제: 먼저 추후 증거로 활용 가능한 문자·편지로 집주인에게 문제를 제기하고, 해결할 시간을 준다. 만약 진전이 없다면 T2 T6 양식을 통해 분쟁조정을 시작한다.  

CCTV 보안카메라
임대건물 안의 복도나 공동 사용실에 보안카메라를 설치할 수 있으나 사생활 침해 우려가 있다면 불법이다. 가령 복도에 설치된 카메라가 세입자가 사는 공간의 입구를 향한다면 불법이다. 집주인은 보안카메라가 작동 중이라는 안내문을 세입자에 알려야 한다.  

세입자 손님의 임대유닛 출입여부
세입자가 손님을 초대하는 부분은 집주인이 간섭할 수 없다. 따라서 임차계약서에 손님초대 금지조항이 있더라도 법적효력이 없다. 법으로 규정했기 때문이다. 다만 초대한 손님이 다른사람에게 피해를 입히거나 문제를 일으킬 경우 세입자가 책임질 수 있다.