해외부동산 관련 세금은?

해외납세자를 위한 세금상식 중 세 번째는 항상 문제되는 부동산 관련 세금이다.

취득·보유·처분
해외부동산 세금은 위의 3가지로 나누어 판단한다. 부동산을 본인개인 자금으로 취득할 때 한국정부에 내는 세금은 없다. 다만 국내의 부모 등 타인으로부터 자금을 증여받아 부동산을 샀다면 증여받은 자금에 대해 증여세를 신고·납부한다. 여기서 한국 거주자란 183일(6개월) 이상 본국에 거소를 둔 자를 말하는 것으로, 캐나다 국적·영주권 취득자도 직업·생계 등에 따라 거주자로 판명될 수 있다.

구입자금의 증여 추정
재산 구입자의 직업·연령·소득 및 재산상태 등으로 보아 자력에 의한 취득이 의심될 경우, 해당 취득자금을 증여재산으로 추정해 수증자(증여받은 자)에게 취득세를 부과한다.

국외증여에 대한 증여세  
거주자가 비거주자에게 국외에 있는 재산을 증여하는 경우, 증여자는 증여세 납부의무가 있다. 단, 수증자가 외국법령에 따라 증여세를 부과받은 경우에는 납부의무가 면제된다. 예를 들어 취업 등 사유로 한국에 거주하는 캐나다국적자 부모가 토론토 거주 자녀에게 해외주택을 증여하는 경우 해당 부모는 증여세를 내야한다. 

해외부동산 취득 때 제출서류
거주자가 2억 원(약 20만2,400달러) 이상의 부동산을 취득한 경우 다음 회계연도 6월 말까지 해외부동산 취득계약서 등을 관할 세무서에 제출해야 한다. 

임대수입에 대한 세금
한국·캐나다 모두 합쳐 거주자의 부부합산 소유주택일 경우   

▶1주택이라면 기준시가 9억원(약 91만 달러) 초과 주택의 월세수입 ▶2주택자는 모든 주택의 월세 수입 ▶3주택자는 모든 월세수입 포함과 3억 원 초과 보증금·전세금 합계에 대해 세금을 매긴다.

주의할 점은 거주자가 해외주택을 소유했다면 부동산 규모나 주택수에 관계없이 임대수익에 대한 세금납부 의무가 있다. 물론 캐나다 등 해외에 거주하는 비거주자는 해외 임대소득에 대해 세금을 부담하지 않는다.

해외주택 처분 때 세금
해외주택 양도일 기준 5년 이상 한국에 거주한 경우에는 양도세 납세의무가 있다. 단 해외부동산에 대해 거주자는 한국의 '1세대1주택 비과세'와 '장기보유 특별보유 공제' 혜택을 받지 못한다.