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주택가격 “붕괴 가능성 낮다”
RBC 수석 경제학자 로버트 호그 전망
- 미디어1 (media@koreatimes.net)
- May 19 2022 10:21 AM
주택 소유자들은 COVID-19가 시작된 이후로 초저금리의 혜택을 누려왔다. 하지만 중앙은행 (BOC) 이 지난 3월2일과 4월 13일 금리를 연속 인상했고 향후에도주택 시장은 금리 인상이 예상되어 시장의 궤도를 바꿀 수 있다.
RBC의 수석 경제학자 로버트 호그는 초저금리가 수년 동안 시장 수요를 증가시켜 왔다고 말했다. 하지만 최근 인플레이션이 30년 만에 최고치를 기록하고 있는데 중앙은행은 향후 1년 동안 금리를 인상하여 시장의 진로를 바꾸려 하고 있다. 이러한 움직임이 "주택 시장의 판도를 바꾸는 것"이 될 것이라고 호그는 말했다.
그는 "기존 주택 매매 활동이 예상했던 것보다 더 빠르게 둔화될 것이며 더 중요한 것은 올 봄 시장 심리가 극도로 강세를 보이면서 가격이 정점에 달할 것으로 본다"고 말했다. "이러한 변화된 지형에서 국내 주택 시장은 지난 해에 기록한 큰 폭의 상승을 부분적으로 역전시키면서 완만한 가격 조정을 겪을 수 있다" 고 전했다.
이자율 6개월 내 100bps 인상 가능
BOC는 지난 3월 첫 2022년 금리를 인상해 기준 금리를 0.25%포인트 상향 조정했다. 한 달 후에는 0.50% 포인트 올려서 중앙은행의 목표 기준금리를 1%로 인상했다. 이는 연말까지 정책금리를 중립적인 수준으로 끌어올리기 위한 강력한 열망의 신호다.
RBC 이코노믹스는 앞으로 6개월 동안 100 bps(1.0%) 상승을 전망하고 있으며, 이렇게 될 경우 2% 또는 코로나 19 이전 수준인 1.75%에서 약간 상회하는 수준이 될 거라고 전한다.
금리가 오르면 차입 여력 감소
금리가 인상되면 모기지 스트레스 테스트의 적격 이자율도 올라가기 때문에 일부 구매자들 중에는 자격이 안될 수도 있고 자격이 되는 사람들조차 인상된 이자로 인해 모기지 금액을 줄여야 할 것 이다. 예를 들어, 중위소득인 가구의 경우, 고정 모기지 금리를 선택하는 경우 최대 구입 예산이 약 15%까지 줄어들 것이다. 이는 2020~2021년 저금리로 인해 더 많이 받았던 비율을 역전시키는 것으로 모기지 감소로 인하여 상당한 추가 예산이 필요하게 될 것이다.
적절한 가격의 관점에서 보면 금리 인상은 주택 구매자들에게 "큰 도전"이 될 것이다. 호그씨는 캐나다 총 주택 구입능력수치는 이미 31년 만에 최저치로 떨어졌으며 내년 초 또는 2022년도 3분기 또는 연말에는 최악의 수준으로 다다를 것이라고 전한다.
주택 가격과 거래에 대한 예측 수정
주택 구입 여력의 축소와 높아지는 이자율 또한 주택 가격을 조정하는 데 도움이 될 것이다. 호그는 올해 봄 가격이 최고조에 달한 뒤 연중 약세를 보일 것으로 예상하지만 2022년 지금까지의 상승세가 예상보다 강해져 2022년 연평균 가격이 예상보다 높아질 것으로 내다봤다. 이제 캐나다 전체 벤치마크는 6.2%에서 8.1% 상승할 것으로 예상되고 2023년 연평균은0.8% 상승하는 대신에 처음 예상대로2.2% 하락할 것으로 보인다. 캐나다의 가장 비싼 주택 시장은 다른 지역보다 금리 상승의 압박을 더 많이 받을 것 같다. "이것은 BC주와 온타리오에서 2023년에 더 큰 가격 하락으로 이어질 것이다"라고 호그는 말했다.
이자율 인상이 가져올 시장 변화
금리 인상이 시장에 도전도 가져오지만 또한 몇 가지 긍정적인 점도 있다.
호그는 주택 시장 붕괴 가능성은 낮으며 주택 구입 전성기에 접어든 밀레니얼 세대들은 더 많은 이민자 들로 인하여 시장에서 수요를 지원할 것이다. 주택 공급이 여전히 만성적으로 저조한 상황에서 캐나다는 공급 과잉이나 과잉 건설의 징후는 거의 없다. 주택 건설과 수요 감소는 시장의 균형을 재조정하는 데 도움이 될 것이다. 호그는 "금리 상승은 큰 위협이 되기보다는 지속 가능한 거래, 가격 전쟁 감소, 균형 잡힌 조건, 그리고 구매자들을 위한 적절한 가격 완화 등 시장에 반가운 변화를 가져올 것 같다"고 말했다.
지난해의 극심한 가격 인상과 치열한 오퍼 전쟁이 있은 후, 이러한 것은 긍정적인 변화가 될 것이다.
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