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이재형의 하우스 이야기
388. 부동산 버블론, 믿어야 할까?
- 캐나다 한국일보 (editorial@koreatimes.net) --
- 20 May 2022 08:22 AM
공급부족 상황 당분간 지속될 것 일시적 하락에 두려워할 필요 없어 인구유입 등 감안해 상황 판단해야
사진: 유망 지역 신규 분양에 몰려드는 것은 캐나다나 한국이나 똑같으며 언제나 수요가 넘친다.
언론에서 늘 다루는 단골 기사는 부동산 버블 이야기다. 너무 많이 올라버린 집값에 은행의 모기지 이자율 인상과 정부의 부동산 억제 정책이 나오고 부동산 버블이 꺼진다는 불안한 뉴스를 듣고 나면 주택 및 콘도를 구입하려던 계획을 중간에 포기하고 만다. 과연 이런 결정이 옳은 것인지 이번 기회에 살펴보겠다.
첫 번째, 주택 수요는 많고 여전히 공급은 부족하기에 부동산 버블은 없다. 한국과 캐나다의 몇 가지 사례를 들면서 이해를 돕겠다.
2010년 토론토 북쪽의 번(Vaughan)시에 2Km X 2Km 주택지에 개발이 시작되었다. 토론토에서 가깝고 학군도 괜찮은 동네로 타운홈과 주택 및 상가를 포함해 개발되었고 12년이 지난 지금은 약 2,500세대의 주택 및 타운홈이 들어섰다. 반면에 서울 근교 판교와 수지 초입의 1Km X 1Km의 땅에는 무려 1만 세대의 고층 콘도가 들어섰다. 그렇게나 많은 신규주택 및 콘도 유닛을 공급했지만 다 입주가 되었고 그때 분양받았던 가격에서 지금은 3배나 올라갔다. 물론 한국의 수도권이 광역토론토 인구의 4배이지만 집값의 상승은 놀랍게도 과거 10년 사이 3배나 올라갔다. 특이한 점은 코로나 펜데믹 기간에 경기가 극도로 좋지 않았던 시기였음에도 부동산 만큼은 별 영향 없이 보통 때보다 이 기간에 더 많이 올랐다. 부동산 버블론자들은 경기가 뒷받침되지 않고 집값만 올라버리면 반드시 가격 하락이 올 수밖에 없다고 주장하지만 펜데믹 이후의 집값 상승은 버블론자들이 도저히 설명할 수 없다. 이같은 현상의 해답은 바로 주택 및 콘도 유닛의 수요가 항상 공급보다 더 많이 있다는 점이다. 한국은 인구의 증가나 이민자 유입도 없지만 교통이 좋고 향후 유망한 지역이면 인기가 있어 수요가 따르고 온타리오주에서도 광역토론토 지역은 이민자와 타주에서의 인구유입으로 항상 수요가 공급을 초과한다. 그렇기에 펜데믹 기간에 다운타운에서 움직인 전문직 주택 수요자들에 의해 광역토론토 이외의 1시간 거리의 중소도시의 주택들도 1년에 30% 이상 가격이 올라버렸다.
두 번째, 버블론에 위축되면 경제적 기회비용과 재테크에 막대한 손해를 입는다. 2007년 당시의 세계적 대공황이 향후 5~10년 후에 다시 올 수도 있다. 하지만 그때 당시에도 미국의 집값이 빠진 것에 비해 보수적인 캐나다 집값은 비교적 안정적인 수준을 유지할 수 있었고 미국처럼 은행에 집을 빼앗기진 않았다. 그렇기에 10년 주기의 불황이 닥쳐도 집값의 하락은 확률적으로 낮지만 반정도로 잡아 10~20% 일수도 있겠다. 하지만 지금까지의 경험과 앞으로 온주에 유입될 인구를 감안한다면 집값의 상승폭은 향후 10년간 2.5배 이상 예상한다. 그렇다면 10년 사이 잠깐 빠지는 것이 두려워서 내 재산의 대부분인 부동산 자산이 2.5배가 되는 기회를 포기한다면 크게 자산이 증가하는 기회를 상실한다.
2011년 100만 달러에 분양받은 번(Vaughan)시의 단독주택이 지금은 270만 달러로 2.7배가 올랐는데 1년의 짧은 시기에 실제로 20% 빠졌던 적은 2017~2019년 사이로 그냥 살고 있는 집이라면 크게 문제가 없었다. 지금도 분양을 받거나 구입을 계획 중이라면 버를론을 믿지 말고 절대 포기하지 말기를 바란다.
세 번째, 온주 정부의 주택 수요 및 공급 예측이 향후 10년간 120만 채다. 이 숫자는 이민자 유입과 타주에서 유입되는 인구를 모두 산출하여 집계한 것이다. 하지만 잘 알다시피 지금 신규 콘도나 주택 공급이 건축 자재난과 물류대란으로 난항을 겪고 있다. 지금의 상태가 계속되지는 않겠지만 인건비나 건축자재 가격의 폭등으로 정부가 예상한 부동산 공급량의 50%도 안될 것으로 예상된다. 그렇다면 기존 주택 및 콘도의 가격은 언제 어느 시점에서는 또 다시 올라갈 수 밖에 없는 상황이다. 버블론자들의 무책임한 이론을 그대로 믿지 말고 냉정하게 인구 증가와 주택 공급의 수치를 보고 판단하기를 바란다.
