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하락장에선 어디에 투자하는 것이 현명한가?
키팍이의 부동산 분석 - 16
- 미디어1 (media@koreatimes.net)
- Jun 30 2022 11:35 AM
부동산 시장이 하락 하고 있는 것은 이제 누구나 다 아는 사실이다. 이 시점에서 관건은, "how long and how much", 얼마동안 그리고 얼마나이다.
현재 금리인상이 최소 2회에서 약 5회정도 더 예상된다. 이자율이 앞으로 1-2.5% 더 상승하는 것을 예측하는데, 그 후에 추가 인상이 있을지 여부는, 인플레이션이 얼마나 안정세로 접어드냐에따라 달려있다. 인플레이션이 지속될 경우, 화폐가치 하락, 그리고 물가 상승이 지속된다. 금리인상을 하는 이유는, 화폐가치 하락속도를 낮추고, 물가를 안정시키기 위해서다.
금리인상으로 인해 부동산 가격이 현재 하락하고 있다. 통장의 현금도 인플레이션 때문에 가치를 지속적으로 잃고 있다. 그러니 통장에 유지하시는 것은 바람직하지않다. 어딘가에 투자를 해야하는데, 어디에 투자를 해야 좋을까? 투자는 전통적으로 주식, 채권, 부동산 이 세 가지가 가장 큰 종목이다.
여러분의 통장에 10만불의 현금이 있다고 가정해보겠다. 그러면 이 10만불로 주식투자 해서 5년후, 투자를 잘하고 시장도 잘풀려서 100% 상승하면, 20만불이 된다. 반대로, 투자를 잘못하거나 시장이 안좋아서 안풀려서 아래로 100% 하락하면 한푼도 남지 않는다. 주식투자의 단점은, 잃으면 그냥 없어진다는 점이다.
부동산 투자는 독특한 특징이 있다. 전세계적으로 인구가 지속적으로 증가하고 있다는 점, 그리고 지구의 땅은 한정적이라는 점. 인구 증가는 바로 부동산 수요와 직접적인 연관이 있다. 땅은 부동산 공급의 주요 요소이고, 지구는 하나뿐이니 공급이 한정적이라는 것은 변함없는 팩트이다. 따라서 세계 부동산 가격이 하락하려면 전세계적으로 인구가 감소하기 시작하거나, 아니면 지구 외에 다른 곳 (ie. 화성)에 부동산이 공급되어 땅의 한정성을 넘어서야 한다. 이 두가지 요소를 염두에 두고, 부동산 투자의 종목을 검토해보자.
Resale, 매매, 현물 투자
매매 투자 같은 경우, 현재 다 지어진 부동산을 모기지를 받고, 세입자에게 렌트를 주어 시간이 지나 가격이 상승하는 것을 기대하는 투자다.
장점은 △분양보다 단가가 낮다는 점 △투자 기간동안 렌트 수익이 있다는 점 △안정적이라는 점 △자녀나 가족이 입주하여 거주를 즐기면서 시세차익도 기대할 수 있는 점.
단점은 △부동산이 오래될수록 마모되어 낡아진다는 점 △세입자와 트러블이 있을수 있다는 점 △모기지를 받을수 있어야 한다는 점.
Pre-construction, 분양투자
분양 투자 같은 경우, 현재 아무것도 지어지지않은 땅에 건물을 지어 미래에 완공되는 부동산에 투자하는 것이다.
장점은 △현재 모기지를 받지 않아도 투자가 가능하다는 점 △투자시 집 전체 가격의 10-20%의 디파짓만 필요하다는 점 (레버리지 효과가 있다는 점) △완공때까지 세입자가 없어도 된다는 점 △완공때까지 집의 마모가 없고 완공시 새집이라는 점.
단점은 △한번 계약하면 전매로 판매하든, 완공 후 판매하든 일단 완공 가까운 시점에만 가능하다는 점 △가능성은 낮으나, 완공 당시 부동산 시장이 안좋아서 처분이 어렵거나 수익이 기대보다 낮을수 있다는 점 △가능성은 낮으나, 개발사가 문제가 생겨 콘도 캔슬이 날수도 있다는 점. 기회비용이 날아가 분양 받고 수년동안 쌓인 수익을 잃을수 있다는 점.
각 투자상품의 장단점이 다르다. 통장에 10만불의 현금이 있고, 한가지에만 투자를 해야한다면, 매매 콘도보다는 분양 콘도가 더 투자적인 가치가 있다고 생각한다. 특히, 적은 디파짓, 그리고 먼 미래에 완공되는 콘도에 투자하실 경우 적은 금액으로 큰 수익을 낼수 있는 가능성이 커서 가장 매력적이다.
필자가 투자한 사례로, 2014년에 488 University 콘도에 투자했다. 고층, 남동향 코너 유닛, 약 990sqft 2B+D, 파킹 포함하여 그 당시 80만불, 역대 최고 가격이었다. 필요한 디파짓은 20%에 16만불. 2019년 완공후 실거주 1년반. 2022년 봄에 $1.5m에 매도.
부동산 수수료, 변호사비용 제외하고 약 65만불 수익. 16만불 투자하여 65만불 수익 = 투자금액의 4배 수익을 올렸다. 분양 콘도에 투자하는 이유가 바로 여기에 있다.
현재 많은 사람들이 경제위기를 두려워한다. 돌이켜보면, 위기가 시작한 후 3-4년 안에 모두 회복/상승한다. 따라서 분양콘도의 완공이 먼 경우, 경제위기가 다가와도 7-8년의 완공기간이 있다. 빅픽처를 보았을때 부동산 가격이 더 오를 가능성이 높기 때문에 투자적인 메리트가 추가적으로 존재한다.
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