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이재형의 하우스 이야기
393. 금리인상으로 부동산시장 잡힐까?
- 캐나다 한국일보 편집팀 (editorial@koreatimes.net)
- Jul 28 2022 03:21 PM
주택수요보다 공급 더 줄어들 것 집값은 결국 다시 오를 수밖에 경기침체 부르는 조치는 없을 듯
올 상반기 모기지 금리의 급격한 인상으로 부동산시장이 큰 타격을 받은 것은 사실이다. 하지만 주택 및 콘도 공급 시장에도 부정적인 영향을 미쳐 공급이 수요보다 더 줄어 중장기적으로는 부동산시장이 되살아날 수밖에 없다는 점을 설명하고자 한다.
첫 번째, 금리 인상으로 부동산 수요 억제에는 효과적이지만 공급 또한 줄어들게 된다. 팬데믹 동안에 심화된 물자 보급의 지연과 우크라이나 전쟁으로 인한 기름값 인상이 겹쳐 역사상 유래 없는 인플레이션을 경험하고 있다.
정부의 최대 목표는 물가 안정이고 코로나 팬데믹 동안 폭등했던 부동산 가격의 추가 인상을 막고자 기준금리를 올해에만 네차례에 걸쳐 2.25%까지 올렸고 가을경 또 한차례 인상을 예고하고 있다. 이미 조정기에 들어간 부동산시장의 수요는 바닥을 치고 있고 가격 또한 조정을 받고 있다. 하지만 주택 및 콘도를 공급하고 있던 건축업계에서도 엄청난 비용의 증가로 콘도의 공급에 심각한 영향을 주고 있다. 개발할 때 시당국에 내야 하는 승인 비용이 46% 올랐고 건축 자재비 및 인건비 또한 2배 이상으로 올라 유닛당 건축 비용만 70만 달러가 들어가게 되었다. 대표적인 콘도 빌더인 리오캔에서도 향후 20년간 80개동의 콘도를 지을 계획이지만 지금의 비용으론 그 시기가 지연될 것으로 보인다. 모든 비즈니스의 기본이 이윤을 남기는 것인데 손해를 보면서 싸게 팔지는 않을 것이란 뜻이다. 주택 또한 마찬가지로 올라버린 자재값 및 땅값으로 공사가 늦어질 것이다. 결국 주택과 콘도의 공급이 현재 급격히 줄어든 수요보다 더 줄어들어 중장기적으로는 부동산가격이 또 올라갈 것이다.
두 번째, 금리 인상으로 늘어난 모기지를 임대료 인상으로 보상받는 후유증이 발생하고 있다. 늘어난 월 모기지 금액과 줄어든 전체 모기지 금액으로 집 구입을 포기한 사람들은 임대시장으로 갈 수밖에 없다. 그렇기에 지금 임대료 또한 심각하게 인상되고 있다. 2베드 콘도 임대가 2021년 1분기 평균 2,446달러선에서 지금은 2,867달러선으로 17.2% 올랐다. 또한 2023년부터 임대료를 2.5%까지 올릴수 있어 세입자 부담이 더 커질 것이다. 집주인은 모기지 인상 금액만큼 임대료를 올릴 것이고 모기지를 갚고도 돈이 돌아가기에 지금 같은 시장에 집을 팔 이유는 없을 것이다. 결국은 주택시장에 정부가 인위적 개입을 하면 부동산시장에서는 역효과가 나타나게 되고 서민들이 피해를 보는 부작용이 발생하게 된다. 또한 임대시장의 급상승은 부동산시장 재상승의 예고편으로 해석해야 하기에 좋은 현상은 결코 아니다.
2021년 1분기 2022년 1분기
1베드 콘도 평균 임대료 1,820달러 2,145달러
2베드 콘도 평균 임대료 2,446달러 2,867달러
세 번째, 고정적으로 늘어나는 유입 인구의 주택 수요를 어떻게 막을 것인가? 광역토론토가 다른 나라와 크게 다른 점은 연방정부가 지속적으로 1년에 40만 명의 이민자를 받아들여 주요 대도시의 인구가 폭발적으로 늘어난다는 점이다. 이중 60~70%가 광역토론토로 몰려든다는 사실은 이미 다 알고 있을 것이다. 일례로 지난해 신규이민자 40만 명 가운데 12만 명이 동남아시아계였고 그 덕분에 미시사가, 브램튼, 밀튼의 집값이 그 어느 지역보다도 많이 상승했다. 지금은 금리 인상으로 그 지역의 집값이 조정을 받고 있지만 이민자들은 어떤 식으로든 집을 장만해야 하기에 주택 수요를 완전히 잠재우기는 힘들 것이다. 그렇기에 상대적으로 줄어든 매물의 양과 고정적인 주택 수요가 다시 만나면 금리 인상의 위협에도 불구하고 중장기적으로는 부동산 가격이 다시 올라갈 수밖에 없는 구조다.
종합한다면 금리가 두자리 숫자로 올랐던 1990년도에 부동산 조정 뿐만 아니라 전체 경제도 침체를 맞았던 아픈 기억을 정부가 갖고 있다. 지금은 물가 안정 및 집값 조정에 주안점을 둔 금리 인상으로 소기의 목적을 달성했다고 보여지기에 장기적으로 경제 전체를 침체에 빠뜨릴 수 있는 과도한 금리 인상까지는 가지 않을 것으로 생각된다. 물론 우크라이나 전쟁의 불확실성은 아직 있지만 서서히 코로나 펜데믹 이전으로 돌아가면서 안정을 찾을 것으로 기대한다. 캐나다 부동산시장의 단단한 기초를 믿고 부동산시장의 동향을 살펴가며 이미 계획한 구입을 포기하거나 취소하지 않기를 바란다.
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캐나다 한국일보 편집팀 (editorial@koreatimes.net)
전체 댓글
Soo jvm ( parkmsoo1**@gmail.com )
Jul, 30, 09:31 PM이런 상황에서도 부동산 오른다는 말은 좀 당황스럽네요
WiseMan ( dcho9**@gmail.com )
Jul, 31, 05:02 PM부동산 중개인들 입장에서는 항상 부동산시장이 단단하다고 말하겠죠, 그래야지 집매매가 계속 활발해지니까. 그래서 저는 항상 이야기하지만 부동산 중개인들은 부동산시장을 편견없이 예측하는 전문의들이 아니죠. 언젠가는 부동산시장이 다시 살아나겠지만 계속되는 금리 인상으로 현재로서는 그 언젠가를 예측하기는 매우 힘들겁니다. 부동산시장 다시 살아나기전에 앞으로 더 떨어질것입니다. 그리고 이재형중개인이 말씀하신 "공급이 수요보다 더 줄어든다"는 말은 수긍하기 어렵습니다. 왜냐하면 지난 일년동안 무리하게 집을 산 많은사람들이 계속되는 금리 인상으로 더이상 못버티고 산집을 매도할수밖에없는 상황이 올테니까요.