어려운 상황도 이겨내는 필승 부동산 투자 전략

부동산 마켓 생각보다 나쁘지 않다.

zolo.ca 에서 확인할 수 있는 토론토 부동산 가격의 그래프 (10월 14일 기준)

TRREB 10월 공식 통계가 나와야 정확히 알수 있겠지만, 위 그래프에서 볼수 있듯이 8-9월이 바닥인 것으로 보이고 10월에 반등하고 있다. 여름 피크에서 내려온 수치의 약 25% 정도로 회복한 것을 확인할 수 있다. 
이번 여름에 이메일로 공유한 2022년 예상 시나리오에 8-9월에 바닥을 치고 9-10월에 소폭 회복을 예상했다.  예상대로 가격이 움직이고 있다. 전반적으로 거래는 실거주자 위주로 일어나고 있다. 앞으로 11-12월은 거래량이 매우 낮고 전반적으로 조용할 것으로 예상한다. 가격은 10월과 비슷하게 유지될 것으로 전망한다. 통상적으로, 매매 (Resale) 시장의 Seasonality가 4-9월이 가장 거래가 많고 10-3월은 조용하다.

이 조용한 시기에도 거래가 되는 유닛들이 있다. 어떤 유닛들일까.
고객분들께 항상 말씀드리지만, 좋은 유닛들은 매우 소량만 존재한다. 시장이 좋을 때는가파르게 오르고, 시장이 안좋을 때는 가격이 내려오지 않고 유지되는 성향이 있다. 예를 들어 설명드리겠다.

위 유닛은 올해 8월에 $1.699m에 리스팅된 토론토 서쪽 Bloor West Village 근처에 위치한 Tridel이 지은 약 7년된 콘도이다. 1345sqft에 서북향 코너 유닛으로 약 800sqft의 넓은 테라스가 있고 매우 매력적인 2 Bed, 3 Bath + 2 Parking의 유닛이었다. 당시 마켓 상황을 고려하여 필자가 예상하기를 약 $1.55m이 적정가격이고 $1.6m까지도 매수할만큼 매력있는 매물로 판단했다. 2-3회 방문 후 유닛이 마음에 들어 오퍼 $1.6m에 넣었고 셀러는 $1.68m에 카운터했다. 예상보다 높은 가격을 원하여 필자는 진행하지 않기로 했다. 며칠후에 이 유닛은 $1.65m에 거래되었다.
"이렇게 안좋은 마켓에서도 저 가격에 팔리는구나"라고 생각했다.

또 다른 예를 공유드린다.
이 유닛은 같은 지역 10월 19일에 리스팅된 남동향 코너, 1008sqft의 2 Bed, 2 Bath, 1 Parking의 유닛이다.
나오자마자 남동향 코너에 사이즈도 좋고 가격도 적당하다 판단하여 리세일에 관심있는 고객분들께 알려드렸다. 일주일만에 Sold Conditional이고 대략 $1.05m 정도에 거래됐을 것이다. 이렇게 안좋다는 시장에서도 일주일만에 팔리는 유닛들이 존재한다. 

예제 하나 더 공유드린다.
Grand PH 유닛으로 남동향 코너 유닛, 1483sqft, 2B+D, 3Bath, 2 Parking, 10ft Ceiling으로 9월에 Full Asking Price인 $1,898,000에 3일만에 팔렸다. 이 유닛도 $1.7m 정도면 좋은 가격이라 생각했던 유닛인데 생각보다 훨씬 빠르게 Full Price에 거래되었다. 이렇듯 좋은 유닛은 어려운 시기에도 빠른 시간 안에 제 가격을 받고 거래가 된다는 점이다. 

누누히 말씀드리지만, "유닛이 좋으면 가격이 내려오지 않는다." 그러니 부동산을 살때, 단가보다, 피트당가보다 더 중요한 것은 유닛 자체가 얼마나 좋으냐이다.

위와 같은 이유, 아니 법칙으로 인해 현명한 투자자들은 건물에서 가장 좋은 유닛을 분양받는다. 어려운 시기에도 손실없이 수익을 극대화 할 수 있는 가장 좋은 전략이다.

그러면, 어떻게 좋은 유닛인지 알수 있을까?
저자는 한인 커뮤니티를 위해서 "좋은 유닛 평가서"를 만들어서 무료로 제공해드리고 있다.(https://docs.google.com/spreadsheets/d/1hCdWzRfwgKCOaQFr65WkbiLYfgM6JWTwMPx53IyiQsw/edit#gid=946853890)