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모기지 칼럼(68)- 두 방아쇠 이야기
- 캐나다 한국일보 (editorial@koreatimes.net)
- Nov 22 2022 04:18 PM
올 초부터 오르기 시작한 이자율은 천정부지입니다. 기준 이자율은 2022년 1월 0.25%에서 11월 현재 3.5%P오른 3.75%가 되었고, 대부분의 은행에서 2.45% 였던 우대금리(P)는 5.95%로 두 배 이상 올랐습니다.
정부의 기준이자율과 이에 연동되는 우대금리의 인상을 우려하는 이들은 대부분 변동모기지를 가지고 있는 고객들인데, 정부의 기준금리 인상이 우대금리에 직접 영향을 미치고 우대금리 인상은 바로 변동금리의 상승으로 이어지기 때문입니다.
이자율의 지속적인 상승은 예기치 못한 우려를 안겨줍니다. 이름하여 ‘방아쇠 이율(Trigger Rate)’ 과 ‘방아쇠 시점(Trigger Point)’에 이를지도 모른다는 걱정입니다. (‘Trigger’를 촉발, 격발 또는 변곡점 등으로 이름 붙일 수도 있지만, 굳이 ‘방아쇠’라고 한 것은 좀 더 직관적으로 다가오기 때문입니다.)
먼저 ‘방아쇠 이율’을 이해하기 위해서는 변동 모기지에 대한 이해가 우선되어야 합니다. 변동모기지 중 매월 납입금액이 일정한VRM(Variable Rate Mortgage)이 여기에 해당하며, 이자율 변동에 따라 납입금액이 같이 움직이는 ARM(Adjustable Rate Mortgage)은 해당 사항이 없습니다. (메이저 뱅크 중에는 스코샤은행이 ARM을 적용)
변동 모기지의 납임금은 이자와 원금에 대한 상환 두 부분으로 구성됩니다. 그런데 VRM처럼 납임금은 일정한데 이자가 계속 오르면 월 납임금으로 이자를 갚기에도 모자란 순간이 오게 되는데 이런 시점에 이르게 하는 이자율을 ‘방아쇠 이율’이라고 합니다.
다시 말해 납입금 모두가 이자로 충당되고 원금 상환은 전혀 되지 않습니다. 모기지 원금을 상환해 나가는 것이 아니라 오히려 내지 못한 이자만큼 돈을 더 빌려서 모기지 잔액이 거꾸로 늘어나는 곤란한 상황에 처하게 되므로, 전문가들은 이것을 ‘역 분할상환(negative amortization)’이라고도 부릅니다.
이런 시점이 오면 렌더는 고객에게 연락해서 모기지 납부액이 더 이상 이자도 커버 못한다고 알려주고 선택할 수 있는 옵션 중에서 결정할 것을 요청합니다. 월 납입금을 상향조정하거나 변동모기지를 고정으로 전환할 것을 요구하는 것이 보통입니다. 어느 경우든 지금 내는 납임금보다 가계 지출이 늘어나는 부담을 지게 됩니다.
이자율이 올라 월 납입금이 이자 상환에도 못 미치는 수준이 지속되고, 원금이 불어나게 되면 나중에는 모기지 잔액이 애초에 빌렸던 모기지 원금보다 많아지는 상황에 이르게 됩니다. 이런 순간을 일반적으로 ‘방아쇠 시점’이라고 정의합니다. ‘방아쇠 이율’에 이어 두 번째 ‘방아쇠’에 도달한 것입니다.
‘방아쇠 시점’에 대해서는 렌더마다 그 정의가 다르게 사용되기도 하며, 렌더에 따라서는 ‘방아쇠 시점’을 모기지 잔액이 부동산 가격의 일정 퍼센트(감정가 또는 공정시장가(FMV)의 80% 또는 100% 등)에 이르는 순간으로 개념 짓는 경우도 있습니다.
일반적으로 통용되는 ‘방아쇠 시점’의 정의를 기준으로 예를 들어 보겠습니다. 애초에 50만불을 변동모기지로 빌렸는데, 잔액이 48만불이 되었을 때 ‘방아쇠 이율’에 도달했다면 월 납입액으로 커버 못하는 이자가 원금으로 누적되게 되는데, 이것이 쌓여서 원금 잔액이 50만불을 넘어서는 순간이 ‘방아쇠 시점’입니다. 일반적으로 ‘방아쇠 이율’이 ‘방아쇠 시점’보다 먼저 옵니다. 따라서 1차 경고인 ‘방아쇠 이율’ 단계에서 렌더와의 적극적인 협의를 통해 2차 경고인 ‘방아쇠 시점’까지 상황이 악화되는 것을 막을 필요가 있습니다.
앞서 말씀드린 것처럼 ‘방아쇠 이율’에 도달했을 때, 월 납임금 증액이나 고정모기지로 전환하는 방법이외에도 원금 일시 상환 또는 총상환기간(Amortization) 연장 등의 방법을 동원할 수도 있습니다. 각각의 수단은 그 자체가 가지고 있는 장단점이 있습니다. 하지만, 각 개인이 처한 상황 또한 모두 각양각색이므로 자신에게 가장 적합하고 효용이 높은 방법을 동원하여 위기를 관리해야 합니다. 사정이 허락한다면 위에 설명된 방법 들을 동시에 적용(ex, 월 납입금 증액+ 총상환기간 연장)하는 것도 고려해 볼만합니다.
10월 물가 상승률이 다소 진정되었다는 신호에 따라 올해 마지막 남은 이자율 조정(12월7일) 시 이자율 오름세가 주춤하게 될 지 많은 사람들의 관심이 집중되고 있지만, 다가올 2023년 경기침체에 대한 우려는 여전한 상황입니다. 물가지수, 환율, 실업률 그리고 우크라이나 전쟁 상황 등 모든 경제 내외적 변수 들을 예의 주시하면서 지혜롭게 위기 관리를 해야 할 때입니다.
(문의 : (647) 786-4521 또는 tim.kim@jpmtg.com)
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