겨울과 함께 얼어붙는 부동산 시장

크리스마스까지 3주정도 밖에 남지 않았다. 11월에 눈이 한차례 내렸고 모두 포근하고 편안한 연말 분위기를 즐겼으면 좋겠다. 

부동산 시장 분위기도 근본적으로 사람심리가 반영된 것이라 연말에는 거래량이 줄고 slow down하는 것이 전형적인 Seasonality (계절에 따른 시장수요의 경향이 있는 변동)이다. 부동산의 성수기는 전반적으로 4-10월이다. 12-2월이 연중 가장 거래량이 적은 시즌이다. 앞으로 서너달은 다른 해와 비교했을때 더욱 더 거래량이 적은 시기가 될 것이다. 
필자는 워터루대학 수학/회계 복수전공, 금융/투자 부전공자로서 기본적으로 궁금증이 생기면 숫자와 통계를 찾아나선다. 

2015-2022년 7년간 월별 거래량과 평균 가격을 조사해본 결과 2020년과 2021년은 코로나의 영향을 받아 통상적인 수치라고 말하기 어렵다. 2015-2019년 5년간 월별 거래량과 평균가격을 기반으로 Seasonality (계절에 따른 시장수요의 경향이 있는 변동)를 알아보자.

<표1> 많은 거래가 약 3-6월달에 이루어지고, 7,8월 여름휴가 기간에 조금 감소, 9-10월 복학시즌에 소폭 증가, 연말에 뚝 떨어지는 것이 통상적인 Seasonality 이다.

<표2> 2015-2019년 기간동안 매년 약 78,000 - 113,000 건의 부동산 매매 거래가 있었고, 코로나 시기인 2020년에는 95,000 건, 2021년에는 과열로 인해 121,000건의 거래가 이루어졌다. 2022년은 약 72,000 - 75,000건의 거래량으로 한해를 마무리 할 것으로 예상된다.

거래량이 가장 비슷했던 과거해는 바로 2018년이다. 이때 어떤일이 있어났는지 기억하는가?
바로 '모기지 스트레스 테스트' (Mortgage Stress Test)가 시행된 해이다. 모기지 받기가 어려우니 거래량이 줄었다. 2022년도 같은 상황이다. 금리가 오르면서 모기지 받기가 어려워지니 거래량도 줄고 가격도 내려오는 현상이다.
그러면 2023년은 어떨까? 몇가지 예상 시나리오가 있다.

1. 지속적인 인플레이션의 영향으로 추가 금리인상, 부동산 거래량이 더 줄어든다.
금리인상은 모기지 대출이 어려워지는 상황으로 이어지고 거래량은 더욱 더 줄어들 것으로 예상된다. 가격은 물론 12-2월사이 추가 하락을 기대할수 있다. 하지만, 좋은 매물을 낮은 가격으로 살수 있을 것이라는 기대하긴 어렵다. 그 이유는 좋은 매물은 항상 안목있는 사람들이 서로 선점한다. 어려운 시기에 저렴한 가격으로 나오는 매물들은 주로 좋지 않은 매물인 경우가 많다. 저층이거나, 조망이나, 건물에 하자가 많거나 이유는 여러가지이다. 이런 매물을 저렴하게 사더라도 나중에 되팔 시기가 오면 기존 매도자와 같은 상황에 처하게된다. 그러니 부동산 투자의 정석은 언제나 유닛 자체가 좋은 것을 매수하는 것이다.

2. 금리인상이 느려지며 정부에서 고금리 모기지 지원책을 마련하여 부동산 거래가 어느정도 활성화 된다.
두번째 시나리오는, 금리인상이 느려지면서 모기지때문에 집을 마련하지 못하는 중저소득층을 위해 정부차원에서 모기지 지원책을 시행하는 것이다. 벌써 이야기가 나오고 실현가능성이 높은 편이다. 전반적으로 부동산 시장에 숨통이 트이는 방향일 것이다.

3. 인플레이션 8-9월쯤 잡히고, 정부 지원책 + 금리인하로 부동산 시장 다시 과열이 된다.
정말 좋은 시나리오는, 인플레이션이 내년 중/하반기쯤 거의 다 잡혀가는 통계가 나오고, 그 와중에 정부 지원책도 실행되고 금리도 조금이라도 인하되면 부동산 시장은 순식간에 다시 불이 붙을 수 있다. 여러가지 내용들이 모두 맞아 떨어져야하고 다른 변수들도 잘 해결되야만 일어날수 있는 시나리오다. 경험상 마켓이 방향 전환하는 것은 순식간일 때가 많다.

현재 세계 경제에 많은 변수들이 존재한다. 러시아-우크라이나의 전쟁, 유럽의 경기약세, 중국의 내부 사태, 타이완을 둔 미국과 중국의 마찰, 미국의 내부 정치적 분열, 세계 에너지 공급 부족 상황, 제 3세계국가의 경제적 약점 등이다.
이렇게 여러 변수가 존재하는 시기에 한가지의 변수가 어떻게 경제를 작용할지 예측하기는 어렵다. 모든 것이 상호연결되어 한가지 일이 일어나면 다른 것들도 모두 영향을 받기때문이다. 

정리하자면, 대중보다 앞서가는 행동이 좋은 투자결과에 가장 중요하다. 딱! 한발만 앞서가자. 나를 뒤로 당기는 생각을 조심하자. 내 생각이 과거에 머물면, 앞으로 나아가기 어렵게 만드는 '배의 닻'과 같은 영향이 생기니 주의해야 한다.