모기지 칼럼(69)- 상업용 모기지 개요

상업용 모기지는 크게 두가지로 대별됩니다. 하나는 자산(건물) 소유주가 직접 비즈니스를 하는 경우이고, 두 번 째는 임차인에게 세를 주고 임대료를 받는 경우입니다.  앞서 2회에 걸쳐 연재한 <복수 콘도 보유 시 모기지(상), (하)> 칼럼(66회 및 67회)은 임대료를 받는 두 번째 유형에 해당하는데, 여러분의 이해를 돕고자 콘도에 한정하여 설명을 드렸습니다. 커머셜 모기지에 합당한 자산의 종류는 콘도에 국한되지 않으며, 자신의 명의로 임대 수익을 올리고 있는 주택, 상업용 건물 모든 경우가 가능합니다.

보통 상업용 건물에는 소유와 임대가 섞여 있는 경우가 대부분이지만, 모기지를 받을 때는 두가지를 혼합하여 신청할 수는 없습니다. 예를 들어, 한 건물의 1층에 건물주가 직접 운영하는 컨비니언스가 있고, 2층은 거주용 살림집이 있는데 임대를 줘서 렌탈 인컴이 발생하고 있습니다. 이런 경우 2층의 렌탈 인컴만으로 모기지를 받던지, 아니면 1층의 비즈니스 인컴으로 모기지를 받던지 한가지로 목적을 특정해서 모기지를 진행해야 합니다. 

모기지 금액이 큰 쪽으로 진행하는 것이 일반적이므로 위 사례의 경우 1층의 비즈니스 인컴으로 모기지를 진행하는 것이 인컴 규모면에서 유리하다고 볼 수 있습니다. 2층에서 발생하는 렌탈 인컴은 직접 모기지 심사 시 계산에 포함되지는 않지만, 추가적인 인컴으로 감안되어 모기지 승인의 가능성을 높이는데 긍정적으로 작용할 수 있습니다. 

기본적으로 상업용 모기지는 거주용 주택이 아닌 상업용 건물을 담보로 회사나 비즈니스에 대출을 해주는 것입니다. 해당 사업의 성과에 따라 대출금 상환이 안정적으로 이루어질지 여부가 달려있고, 사업이 잘 영위되지 않을 때 비즈니스 오너들은 파산신청 등을 통해 문제를 회피할 가능성이 크므로 은행들은 상업용 자산에 대한 리스크가 주택모기지 보다 훨씬 큰 것으로 간주합니다. 이런 속성때문에 상업용 모기지는 주택모기지와 다른 여러 특성이 나타납니다.

먼저 상업용 모기지 클로징에 걸리는 시간은 최소 2개월에서 최대1년까지 소요되기도 합니다. 주택용 모기지가 보통2-3주에서 최대90일이면 충분한 것에 비하면 상대적으로 긴 처리 기간입니다. 잠재적인 리스크 방지를 위해 확인할 내용들이 많기 때문입니다. 총상환기간(Amo.)은 20년~40년(보험가입의 경우)이고, LTV는 대체로 75~85%(보험가입의 경우)까지로 큰 차이가 없지만, 자산의 종류에 따라 위험도가 높을수록 LTV가 줄어들어 50%만 인정(다운페이 50%)되기도 합니다. 

처리기간이 길고 서류작업이 많으므로, 주택모기지에 비해 비용도 증가합니다. 강정평가료나 변호사비용 등이 주택모기지에 비해 월등이 높을 뿐 아니라 환경보고서와 같이 주택 모기지에는 들어가지 않는 서류에 대한 비용도 부담해야 합니다. 비즈니스 위험에 대한 담보로 보험가입을 요구하는 점도 주요 특징 중 하나입니다.

상업용 모기지 승인여부를 결정하는 핵심은 당해 자산에서 나오는 수입에서 비용을 뺀 넷인컴으로 모기지를 납부할 수 있는지 여부에 달려 있습니다. 이른바 “DSCR(Debt Service Coverage Ratio)”입니다. 총수입에서 택스, 보험 그리고 공실율과 관리비 등을 제외한 순수입이 모기지 납부액을 일정기준이상 초과하는지 여부로 모기지 승인이 결정됩니다. 렌더별로 적용기준이 다르지만 일반적으로 DSCR이 1.25배가 넘으면 안정적인 것으로 간주합니다. 1.1배를 승인기준으로 적용하는 렌더도 있습니다. 

모기지 승인에 가장 중요한 비즈니스 수입이 얼마인지는 이미 비즈니스를 운영하던 곳에서는 쉽게 관련자료를 추출할 수 있지만, 신규 비즈니스인 경우에는 완전히 사업계획에만 의존하게 됩니다. 주택 모기지가 현재의 인컴만을 기준으로 하는 것에 비해 상업용 모기지는 미래 잠재적 소득도 인정한다는 뜻으로 모기지 심사기준의 가장 큰 차이중의 하나로 볼 수 있습니다.

이자율은 렌더별로 기준이 천차만별입니다. 주택모기지보다는 높은 것이 일반적이지만, 언제나 그렇지 않을 수도 있으니 철저한 비교 검토가 필요합니다. 게다가 사업신용도가 낮으면 이자율이 더 올라갈 수 있는 점도 염두에 두어야 합니다. 상업용 모기지는 기본적으로 회사(holding company)명의로 자산을 구입할 때 받는 모기지 이므로 개인의 신용이나 인컴등은 딜 승인에 직접적인 영향이 적습니다. 하지만, 개인이 회사에 보증을 서야 하므로 개인 책임이 완전히 면제되는 것은 아니며, 개인의 신용이나 소득과 해당 은행과의 거래 실적 등이 좋으면 플러스 요인이 될 수 있습니다.

렌더별로 조건(LTV, Amo, rate등)을 비교해서 가장 유리한 곳에 상업용 모기지를 신청하면 은행에서는 해당 서류를 1차 검토 후 긍정적이라고 판단하면 의향서(LOI)를 발행(일부 은행은 별도의 의향서가 없는 경우도 있음)합니다. 이 경우 은행에 따라 회수가 불가능한 신청수수료를 내는 경우도 있음은 앞의 칼럼에서 밝힌 바와 같습니다. 이 후 소유권 확인, 감정평가, 건물 및 환경 평가 여부, 렌더의 모기지 특별조건 등을 따져보는 과정을 거쳐 최종승인에 이르게 됩니다. 

상업용 모기지는 주택용 모기지와는 다른 복잡한 과정과 절차 들이 요구됩니다. 상업용 모기지의 성패는 곧 미래 비즈니스의 추진에 결정적인 영향을 미치게 되므로 전문가와의 충분한 상담과 협업을 통해 단계별로 주도 면밀하게 접근해야 성공가능성을 높일 수 있습니다.  
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