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알아두면 도움되는 분.양.꿀.팁.
키팍이의 부동산 분석 - 24
- 미디어1 (media@koreatimes.net)
- Mar 05 2023 08:38 PM
요즘 같이 조용한 시장에서는 인벤토리 유닛들 중에 좋은 기회가 많다. 개발사들도 인벤토리를 움직여야 시공을 할 수 있기에 인센티브도 추가로 받아내는 경우도 있다. 마치 보물찾기처럼 인벤토리를 찾다보면 믿기 어려울만큼 좋은 유닛들을 찾곤 한다. 많은 고객분들이 늘 하는 질문이 있다. 바로 '왜 아직 이 유닛이 남아있나요?'다.
▲ 한국은 분양을 시작할때 신청자를 한꺼번에 받고 그 후에 추첨을 진행하여 구매가 정해진다. 신청자가 층수나 건물방향 등을 선택할 수 없다.
캐나다의 분양시장은 한국과 비슷하면서도 몇가지 차이점이 있다.
첫번째로, 한국은 분양을 시작할때 신청자를 한꺼번에 받고 그 후에 추첨을 진행하여 구매가 정해진다. 당첨이 되면 마치 로또를 맞은 것과 같다. 신청자에게 층수나 건물방향 이런 선택권은 없다. 그냥 당첨된 유닛의 계약여부만 정하는 절차다. 한 단지에 1000세대를 분양하면 한꺼번에 그 1000세대를 분양하면 끝이다. 모든 개발사가 거의 같은 방식이다.
▲ 캐나다는 한국과 달리 원하는 층수를 선택할 수 있고, 받은 유닛이 마음에 들지 않을 경우 다른 유닛을 받을 수도 있다.
반면, 캐나다는 개발사마다 분양 방식이 다르다. 가장 큰 차이점은 캐나다의 대다수 개발사는 한 콘도의 모든 유닛을 한꺼번에 분양하지 않는다. 한 건물에 약 500개의 유닛이 있다고 가정해보자. 개발사는 500개의 유닛 중에 100-200개를 먼저 팔아보고, 그 중에서 잘 팔리는 모델이 있으면 가격을 인상하여 추가분양한다. 안팔리는 모델은 가격을 유지하거나 소폭상승하여 인기있는 유닛과 비교하여 더 매력적으로 보이게 한다. 주로 건물의 약 60-70%의 유닛이 분양완료되어야 개발사는 시공대출을 받을 수 있다. (드물지만, 재정이 넉넉한 개발사는 시공 대출없이 그냥 시공을 진행하는 경우도 있다.) 이런 방식으로 콘도를 빠르면 1-3개월, 길면 수년동안 파는게 캐나다의 분양 방식이다. 개발사는 최대한 수익을 많이 내는 것이 목표이기에 자금에 문제가 없다면 유닛을 갖고 있다가 천천히 판매하는 것이 더 이익이다. 500개의 유닛 중, 시공대출을 받는데 필요조건이 300개를 분양하는 것이라면, 300개만 먼저 분양하고, 200개는 천천히 시공하면서 지속적으로 팔면 된다. 특히 펜트하우스 경우 개발사가 완공이 거의 다가온 후에 분양하는 경우가 많다. 좋은 유닛이나 팔기 쉬운 유닛은 급하게 팔 이유가 없다. 그래서 많은 분양사의 전략 중 하나가, 플래티넘 1차분양때 가장 팔기 어려운, 조망이 없거나 저층에 위치한 유닛들을 먼저 분양한다. 그리고 서서히 팔기 쉬운 (좋은 조망, 층수와 구조) 유닛들을 더 높은 가격에 분양한다. 정리하자면, 인벤토리 유닛은 개발사가 못팔아서 남은 유닛이 아닐 가능성이 높다. 최초 분양때 풀지 않았던 유닛일 가능성이 높다.
캐나다는 한국과 달리 원하는 층수를 선택할 수 있고, 받은 유닛이 마음에 들지 않을 경우 본인의 리얼터의 역량에 따라 다른 유닛을 받을 수도 있다. 리얼터가 분양사 측에 각별한 인맥이 있을 경우 편의를 많이 봐준다. 추첨을 하는 한국과 또 다른 차이점이다.
한국은 분양을 받으면 분양가격의 60%까지 중도금을 내야하고, 그 중도금을 대출받아 개발사에 지급해야한다. 반면 캐나다는 20%, 혹은 15%, 10%, 5%만 내고도 분양을 받을 수 있다. 투자적인 관점에서 적은 돈으로 투자할 수 있으니 많은 사람들이 콘도분양에 관심을 갖는 이유다.
추가로 알아 둘 좋은 정보는 최초 플래티넘 분양시기에 분양 받는 것이 가장 저렴하다. 개발사는 플래티넘 분양 후에 가격을 내리지 못한다. 기존의 분양자들에게 불공평할 뿐만 아니라 가격을 내리면 분양이 잘 안된다는 것을 증명하는 셈이기 때문이다. 그러므로 어떤 특정 콘도를 꼭 사야만 한다면, 플래티넘 시기에 받는것이 가장 저렴하다.
하지만 플래티넘 시기에 분양 받는 것이 가장 좋은 조건이 아닐 수도 있다.
플래티넘 분양때 750,000 달러 짜리 유닛을 20% 디파짓으로 분양 받을 경우 총 15만불의 디파짓이 필요하다. 이때 분양 받지 않고 콘도가 약 70% 이상 팔린 시기에 인벤토리 분양을 받는다고 가정해보자. 이때 개발사는 시공대출이 확보되어 디파짓 구조를 주로 낮추어 분양한다. 이 같은 유닛의 가격이 780,000 달러로 3만불 인상되었고, 이제 10% 디파짓으로 분양이 가능하다. 이 유닛을 분양 받는다면, 내 투자금액은 총 78,000 달러다. 플래티넘때 분양 받았을 경우 15만불이 필요했으나 이제는 그 반정도의 금액만 필요하다. 투자적 관점에서, 이 유닛으로 5년동안 15만불을 벌수 있다고 가정하면, 플래티넘 분양때는 15만불 투자하여 15만불을 벌었고 (수익율 100%), 인벤토리의 경우 7만 8천불을 투자하여 12만불을 벌었다. (수익율 153%).
따라서 입주가 확실하거나 최저가에 분양 받는 것이 중요할 경우, 플래티넘때 분양을 받는 것이 현명하다.
하지만 투자 수익율을 최대화하고 싶다면 인벤토리를 겨냥하는 것이 더 좋다.
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