고금리 시대 모기지 갱신 어떻게 할 것인가

요즘은 ‘모기지 갱신이 걱정거리’다. 지난 3월 8일 중앙은행은 그동안 8차례 올리던 금리를 일단 멈췄다.  현재 변동금리는 6% 이상,  5년 고정금리는 4~5% 후반대에 가깝다. 이것이 올해 모기지를 갱신해야 할 110만명의 캐나다인들이 직면한 냉혹한 현실이다. 경제학자들은 중은이 기준금리를 내리는 시기는 2024년 초부터일 것으로 예측한다. 5년 고정금리가 지난 몇 주 동안 이미 하락했지만 큰 폭으로 하락하는데는시간이 걸릴 것이다.

모기지 갱신자들은 현재 5년 고정금리에서 변동금리로 전환하는 것은 합리적이지 않다. 단기 고정금리가 5년 고정금리에 비해 1% 정도 더 낮다.  많은 사람들이  6%대의 5년짜리 변동금리  대신2~3년 짜리 4.99%의 고정 금리로 일단 갱신을 하려는 전략을 쓴다.   

5년 만기 고정 모기지 금리를 갱신하는 주택 소유자들은 금리가 두 배로 오르면 상환액이 두 배로 증가할 것이라고 생각하지만 그것은 사실이 아니다. 예를 들어, 5년 전에 집을 구입하면서 모기지 50만불을 이자율이 2.5%,  총상환 기간은 25년으로 받았다면, 그들의 월 상환액은 약 2,240불이 될 것이다. 5년 후에 주택 소유자는 원금 중 약 76,000불을 상환하고 423,000불이 남고 총 상환 기간은 20년이 된다. 새로운 이자율이 5%가 되면 모기지 상환액은 월 2,780불이 될 것이다. 한 달에 500불 정도 증가했지만 두 배가 되는 것은 아니다. 만약 추가로 500불  내는 것이 여전히 문제라면 재융자 (refinance) 가 가능하다. 주택 소유자가 기존 주택 모기지 계약을  재협상하여 재융자를 결정하면 상환 기간을 연장하여 월 상환액을 낮출 수 있다.  일반적으로 변호사 비용이 약 2,000불정도 들 수 있다. 모기지를 갱신할 때는 만기에 재융자하는 것이 중요하다. 왜냐하면 미리 계약을 파기하면 위약금이 발생하기 때문이다. 

만약 더 짧은 기간 내에 원금을 더 많이 갚았다면 총상환 기간을 단축 시킬수 있다. 예를 들어, 갱신 할때 최초 상환 기간이 25년이었고 5년이 지난 후에 상환 기간을 15년으로 줄였다면, 추가 비용이나 재심사 없이도 상환 기간을 20년으로 연장할 수 있다.

일반적으로 캐나다의 5대 은행들은 금리 차이가 0.25% ~ 0.5% 로 비슷한 금리를 제공하지만, 현재 일부 은행들은 주택 모기지 금리가 1% 이상 차이가 있다. 또 대부분의 은행들이 금리를 온라인에 게시하기 때문에 주택 소유자들이 증가한 비용을 감당할 수 있는지를 알아 볼 수 있다. 만약 매월 500불을 더 내야 한다면 예산을 확인해 보고 계획을 세울 수 있다. 지출의 다양한 범주를 이해하면 식비와 오락비 등 어떤 부분을 줄일 수 있는지 쉽게 파악할 수 있다. 하지만 많은 사람들에게 앞으로 1 - 2년은 힘든 해가 될 것이라고 전문가들은 말한다.