신축 콘도, 분양에서 소유권 등기까지의 절차

캐나다에서 신축 콘도를 분양 받으면, 계약에서 완공 후 소유권 등기를 마칠 때까지의 절차가 한국의 아파트 분양과는 다른 점이 많은데, 그 전체 과정을 이해하기 쉽도록 정리해본다.

1. 콘도 분양 계약

신축콘도 분양계약서[(the  Agreement of Purchase and Sale)에는 구입하는 유닛(Unit)의 도면Floor Plan과 함께, 유닛의 전용면적과 분양가격, 주차장, 보관창고(Locker) 등이 표시되며, 분양대금을 계약금(Deposit)과 중도금(Additional Deposits), 잔금(Final Balance)으로 나누어 납부시기가 정해져 있다, 또한 입주예정일과 자재(Materials) 및 사양(Specifications)에 관한 정보도 있다. 대개 계약을 할 때는 신분증과 $10,000 정도의 수표(Certified Cheque)를 준비하며, 시장상황에 따라 이 금액을 조정하기도 한다.  

2.계약취소가 가능한 ‘Cooling-Off’ 기간

매매계약서에 서명한 후에도 소비자보호를 위해 10일간 충분히 숙고해 본 후 취소가 가능하도록 법적 보장 기간(Cooling-Off Period)이 있다. 마음이 바뀌지 않았다면 이 기간동안 계약서를 변호사에게 의뢰하여 수정이 필요하면 분양회사와 다시 계약내용을 협의할 수 있는 시간으로 활용한다. 또한 바이어의 재정능력을 확인하기 위해 모기지대출 승인서류를 이 기간 내에 제출하도록 요구하는 분양회사(Builder)도 있고 그 이후에  요구하는 곳도 있다. 이 열흘이 지나면 계약을 되돌릴 수 없으며, 대개 30일 이내에 5% 정도(분양회사마다 다름)의 계약금 중 서명할 때 납부한 금액($10,000 내외)을 뺀 나머지 금액을 납부한다. 

3. 중도금 분할 납부

5% 정도의 계약금을 납부한 후에는 중도금(Additional Deposits)을 분할 납부하는데, 프로젝트마다 다르지만 대체로 계약일로부터 6개월 후에 5%, 12~18개월 후에 5%, 가입주(Interim Occupancy) 전에 5% 정도로 분납한다. 이렇게 총 20% 정도(프로젝트마다 다름)의 자기자금을 투자하면, 나머지는 소유권 이전을 하기 전에 잔금을 납부하는 것이 일반적인 절차이다. 때로는 바이어가 자금사정이 안되거나 거주계획이 변경된 경우, 또는 분양가격 대비 그동안 시세차익을 노리고 중도전매(Assignment)를 하기도 하는데, 이 때는 분양회사의 허락이 있어야 하며 일정금액의 수수료와 빌더측 변호사 검토비용도 바이어가 부담해야 한다. 

4.선택사항들(Options)에 대한 결정

콘도 분양계약에는 보통 유닛의 기본적인 사양(Specifications)이 부속서류로 첨부되지만, 바이어가 사양을 업그레이드(upgrades)할 수도 있다. 대개 바닥재(Flooring)와 같은 마감재료를 더 나은 품질의 것으로 선택하거나 조명등과 같은 추가적인 공사부분, 부엌의 캐비넷과 카운터탑 등 가전제품들이 주된 대상이다. 때로는 여분의 보관창고(Locker)나 주차장을 추가로 구입할 기회도 생긴다. 이처럼 옵션을 업그레이드할 수 있는 기한이 계약서마다 정해져 있으므로 건축일정에 차질이 없게 최종 사양을 확정해야 하며, 계약수정을 통하여 추가된 비용을 지불한다. 

5. 신축공사 진행상황 모니터링

처음 분양 당시에는 터 파기 작업도 하기 전에 건축계획만으로 콘도유닛을 판매하기 때문에 공사가 진행되면서 기술적 문제점이 드러나면 건축계획을 수정할 수도 있다. 또한 분양회사가 더 큰 수익을 위해 건축계획의 일부를 변경하여 허가변경신청을 하기도 한다. 게다가 자재난이나 인력난이 겹치면 공사일정이 원래의 계획보다 약 1~2년이 늦어지는 것도 흔히 볼 수 있다. 그러므로 바이어가 거주를 목적으로 구입한 경우에는  공사일정이 원래의 예정일정과 얼마나 차이가 나는지 가끔  모니터링하여 보다 현실적인 입주가능시기를 예측해야 한다. 

6.입주 전 인스팩션 (PDI; Pre-Delivery Inspection)

공사가 순조롭게 마무리되어가면 아래층부터 위층으로 올라가면서 가입주(잔금을 치르기 전에 우선 입주허락) 일정을 바이어들에게 통지한다. 이 때 입주 전 유닛 검사를 빌드 측과 약속하여 진행하는데, 건물의 하자가 발견되면 해당양식에 표시하여 기록으로 남겨야 온타리오주의 신축주거용건물 하자보증을 책임지는 TARION 의 새집보증프로그램(New Home Warranty Program)의 보호를 받을 수 있다. 하자보증대상은 마감재 부분은 1년간, 전기나 배관 등 건물의 주요구성부분은 2년간, 그리고 구조물의 안전과 건물의 골조부분은 7년간 하자를 보장받을 수 있다.

7. 가입주(Interim Occupancy)

인스팩션을 마치고 입주하면 분양계약 조건에 따라 렌트를 줄 수도 있고 가족이 입주할 수도 있다. 다만, 잔금을 치르지 않은 가입주이기 때문에 입주일로부터 잔금을 치를 때까지 콘도관리비와 빌더의 제반비용(Carrying Cost)을 납부해야 한다. 여기에는 미납된 잔금에 대한 이자비용도 포함된다.

8. 완공 후 잔금지불 및 소유권 등기

저층에서부터 순차적으로 입주를 시키면 상당한 시간이 벌어진다. 가입주가 모두 완료되면 건물 준공검사를 마치고 바이어들에게 소유권 등기 예상시기를 통지해준다. 이때 잔금을 준비하는데, 분양당시에 모기지 승인을 받았더라도 3-4년이 지나면서 바이어의 소득 증빙 능력이나 재정상황이 바뀔 수 있으므로 미리 잔금지불을 위한 모기지대출에 차질이 없도록 준비해야 한다. 바이어의 명의로 소유권 등기가 이루어지면 재산권행사에 필요한 근거가 모두 완성된다.