분양콘도 전매 매물이 늘어난 이유

1.캐나다 주택형태의 변화 추이

토론토부동산협회의 지난해 거래량을 보면 대략 단독주택(Detached)이 45%, 콘도(Condo Apartment)가 31%, 타운하우스(freehold & Condo Townhouse)가 16%, 반단독주택(Semi-Detached)이 8%를 차지한다. 특히 교외지역보다 토론토에는 단독주택의 비중이 더 줄어들고 있는데, 집 지을 땅이 부족해지고 단독주택가격이 상승함에 따라 콘도아파트의 비중은 계속 늘어날 것이다. 앞으로 토론토에 신축될 주거용 건물의 약 60% 이상이 콘도아파트이고 단독주택은 25%도 안될 것이다.

 2.유행처럼 번진 투자용 분양콘도 구입 붐

캐나다 대도시의 거주유형이 콘도아파트 중심으로 바뀌면서, 주택시장에는 임대 관리에 편리한 콘도아파트에 부동산 투자자들의 관심이 쏠린다. 2020년 캐나다 통계청의  자료를 보면, 집을 소유한 온타리오 주민들 중 약 20%가 투자목적의 다른 부동산을 소유하고 있다. 노바스코샤주에서도 약 32%로 이제는 지역을 가리지 않고 캐나다 전역에서 자기 집 외에 투자용으로 두 번 째 집을 구입해서 렌트를 주는 부동산투자가 일반화됐다. 온타리오주에서 임대용 투자부동산을 구입한 주민 중 42%가 콘도아파트를 구입하였고, 토론토 다운타운의 신축콘도는 약 45% 정도가 실수요가 아닌 투자목적으로 나타났다.

3. 분양콘도 전매에 대한 투자 리스크 증가

전매(Assignment)는 신축 콘도 유닛을 분양받은 후 완공된 건물에 자신의 소유권을 등기하기 전에 분양에 대한 모든 권리와 의무를 다른 사람에게 넘기는 것이다. 대개 잔금을 조달하기 어렵거나 직장 이동 등의 이유로 전매를 한다. 신축콘도를 분양받으면 계약 시에 $10,000 정도를 내고, Cooling Period(취소가능한 기간)가 지나면 이미 납부한 계약금을 포함해서 분양가격의 5%에 해당하는 금액만 내면 정식 계약이 된다. 그 이후 3개월, 6개월, 12개월, 15개월 간격으로 건축진행에 따라 약 2.5%~5%씩 중도금을 분납하면 총 20% 내외의 자금만 투입되기 때문에 그 사이에 콘도시세가 오르면 차익을 남기고 중도 전매를 통해 더 큰 투자수익률을 기대할 수 있는 투자방식이다. 전매 전까지 실제로 투입된 자금은 적은데, 시세가 크게 움직이면 더 큰 레버리지(지렛대) 효과를 기대할 수 있다.

하지만 콘도건축공사가 진행되는 동안 모기지 대출규정도 까다로와졌고 이자율도 계속 올라, 입주시기가 다가오자 잔금(분양가격의 80% 내외)을 마련하는게 쉽지 않다. 분양 당시에는  3% 미만이던 모기지 이자율이 지금은 5% 이상으로 오른데다 여기에 2%를 덧붙인 7% 이상의 높은 금리를 적용해도 자신의 소득으로 매달 상환금액을 갚아나갈 수 있을지를 검증하는 스트레스 테스트(Stress Test)를 통과해야 모기지대출이 가능하다. 더구나 캐나다 정부가 전매거래를 투기적 거래로 보기 때문에 소득세법상 과세규정도 강화됐다. 

대출이 승인되어도, 분양 당시에 계산했던 투자수익률이 안나올 수도 있는 상황이면 계속 보유하는 것이 과연 타당한지도 따져 봐야 한다. 문제는 모기지대출이 안되어 잔금을 치르지 못하면 그동안 납부한 계약금이나 중도금도  분양 당시의 계약조건에 따라 떼일 수도 있다. 따라서 전매를 통해 처분하든지 더 높은 사채이자를 주고라도 비은행권 대출(Private Loan)로 우선 소유권 등기를 마친 후 매각하는 방법도 고려해야 할 상황이다.

4.전매로 매각할 때 셀러가 고려해야 할 사항

금년에 입주가 될 신축분양콘도를 계약한 바이어는, 지금까지 수년이 지나는 동안 콘도시세가 어느 정도 올랐어도 전매를 통해서 최종적으로 남길 수 있는 차익은 생각만큼 크지 않을 수 있다. 전매 관련 비용을 보면, (1) 2022년 5월 7일 이후에 거래된 전매거래에 대해서는 개정된 새로운 HST규정이 적용되므로 이를 잘 확인한 후 거래하여야 한다. (2) 부동산 중개수수료도 약 4%의 비용이 든다. (3) 빌더에게 전매수수료를 약 5,000~8,000불 정도 지급한다. (4) 변호사 수수료는 전매하려는 셀러의 비용뿐만 아니라 빌더의 변호사 비용까지 부담해야 한다. (5) 마지막으로, 이렇게 비용을 공제하고도 이익이 남으면 다음 해에 소득세 신고를 해야하는데, 이 때는 100% 과세대상이므로 그 해의 자신의 다른 소득과 합하여 누진세율을 적용받는다. 따라서 모기지로 자금을 조달하기가 어려우면 다른 대출방법도 검토하여 전매의 장단점 및 기회비용을 서로 비교해봐야 한다.

5.전매매물을 구입할 때 바이어가 유의할 사항

분양콘도가 좋은 가격에 전매로 나왔다고 해서 선뜻 구입하는 것이 과연 괜찮은 선택일까? 이 판단을 위해 몇 가지 고려해 보아야 할 것이 있다. 흔히 전매콘도매물의 가격만을 보지만, 그 외에 부담해야 할 감추어진 비용들(hidden costs)이 있다. 우리가 알고 있는 취득세, HST, 변호사 비용 외에도 잔금을 치르고 소유권 등기를 할 때까지 내야 할 클로징 비용(Closing Costs)이 있다. 유닛의 규모에 따라 차이가 나지만 대략 유틸리티 연결 및 개통비용[약 700불~1800불), Tarion Warranty(건물하자보증) 수수료(약 1,000불~2,000불), 빌더의 행정수수료(약 1,000불 내외), 개발부담금(Development Charges)(약 5,000불~25,000불)이 추가되므로 감안해서   판단해야 한다.