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지나친 걱정은 합리적인 생각을 마비시킨다
주용협의 실전 부동산 세미나
- 미디어1 (media@koreatimes.net)
- Apr 23 2023 08:14 PM
부동산 투자할 때 명심할 것
뛰어들 때를 놓치지 말라
투자계획을 손에 쥐고서도 막상 부동산에 투자할 순간에 망설인다. 아마도 지식이 충분하지 않다고 느낄지 모른다. 그렇지만 이런 망설임때문에 투자를 못하는 일이 생기지 않도록 하라.
수많은 부동산 전문가들이 -부동산 중개인, 개발자, 평가사, 건축업자 등- 조언을 할 수 있거나 첫 투자에 파트너가 될 경우가 있다.
합작을 고려한다면 실적이 있는 누군가를 찾아라. 당신이 경험을 쌓는 동안 당신은 자금을 대고 그들은 지식과 시간을 댈 것이다.
"살것이냐 말것이냐"라는 질문에 부딪쳤을 때 다음과 같은 조언을 기억하라.
부동산에 결함이 있다는 것을 알게 되어 구매를 결정하지 않는 것은 늘 있는 일이다. 그렇지만 수십년의 경험상, 100명 중 99.9명의 구매자는 의심을 극복하고 산 것을 기뻐한다는 것이다. 판 것을 후회하는 셀러들이 산 것을 후회하는 바이어들보다 훨씬, 아주 훨씬 많다.
사지 않았을 때의 재정 결과
많은 사람들이 너무 비싸기 때문에, 혹은 타이밍이 안종기 때문에 또 혹은 여러가지 이유로 부동산 구매를 거부한다. 그럼 이런 (하지 않기로) 결정의 경제적인 결과를 보자.
보통 대안으로, 투자자들은 돈을 머니 마켓에 "묻어"두는데 세전 수익이 2-3%이다. 세후 리턴은 1.2-1.8%이다. 어떤 사람이 $500,000을 가지고 있다면, $500,000 x 1.5% = $7,500의 수익을 올릴 것이다.
이제 살 부동산 가격이 $2,000,000, Net Operating Income (NOI) 이 $160,000로 가정해 보자. 다운페이먼트가 $500,000, Cap Rate은 8%, Capital Cost Allowance (CCA) is 4% (half-year rule은 무시), 모기지는 6.25%, 세금은 46%.
이 부동산을 산 구매자에게 돌아오는 리턴은:
NOI: $160,000
수입 공제: 모게지 지출(이자만: $1,500,000 x 6.25%) = $ 93,750
CCA: $1,650,000 (건물평가) x 4% = $ 64,000
Total: $157,750
Taxable 수입 ($160,000 - $157,750) $ 2,250
세금 $2,250 x 46% = $ 1,035
이 부동산의 직, 간접 세 후 리턴:
직접 리턴: $ 1,035
CCA (+ tax 연기): $ 64,000
건물 가격 상승 (간접 리턴): $2,000,000 x 6% $120,000
세 후 리턴: $185,035
세 후 순자산 대비 리턴 (Return on Equity (ROE) after tax):
(a) CCA 포함 시, 만약 빌딩이 새것 같다면 (보수 불필요): $185,035/$500,000 = 37.01%
(b) CCA 제외 시: $185,035 - $64,000 = $121,035/$500,000 = 24.21%
머니 마켓에 투 시의 리턴: $500,000 x 1.5% = 7,500
차이:
(a) $185,035 - $7,500 = $177,535
(b) $121,035 - $7,500 = $113,535
어제처럼 오늘도 계속 같다면 미래가 달라질 것을 어떻게 기대할 수 있는가. 원했던 곳에 도달하지 못했다는 것은 뭔가 잘못하고 있었던 것이 확실하다.
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