지나친 걱정은 합리적인 생각을 마비시킨다

뛰어들 때를 놓치지 말라

투자계획을 손에 쥐고서도 막상 부동산에 투자할 순간에 망설인다. 아마도 지식이 충분하지 않다고 느낄지 모른다. 그렇지만 이런 망설임때문에 투자를 못하는 일이 생기지 않도록 하라. 
수많은 부동산 전문가들이 -부동산 중개인, 개발자, 평가사, 건축업자 등-  조언을 할 수 있거나 첫 투자에 파트너가 될 경우가 있다.
합작을 고려한다면 실적이 있는 누군가를 찾아라. 당신이 경험을 쌓는 동안 당신은 자금을 대고 그들은 지식과 시간을 댈 것이다.  

 "살것이냐 말것이냐"라는 질문에 부딪쳤을 때 다음과 같은 조언을 기억하라.

부동산에 결함이 있다는 것을 알게 되어 구매를 결정하지 않는 것은 늘 있는 일이다. 그렇지만 수십년의 경험상, 100명 중 99.9명의 구매자는 의심을 극복하고 산 것을 기뻐한다는 것이다. 판 것을 후회하는 셀러들이 산 것을 후회하는 바이어들보다 훨씬, 아주 훨씬 많다.

 사지 않았을 때의 재정 결과

많은 사람들이 너무 비싸기 때문에, 혹은 타이밍이 안종기 때문에 또 혹은 여러가지 이유로 부동산 구매를 거부한다. 그럼 이런 (하지 않기로) 결정의 경제적인 결과를 보자.
보통 대안으로, 투자자들은 돈을 머니 마켓에 "묻어"두는데 세전 수익이 2-3%이다. 세후 리턴은 1.2-1.8%이다. 어떤 사람이 $500,000을 가지고 있다면,  $500,000 x 1.5% = $7,500의 수익을 올릴 것이다.

이제 살 부동산 가격이 $2,000,000, Net Operating Income (NOI) 이 $160,000로 가정해 보자. 다운페이먼트가 $500,000, Cap Rate은 8%, Capital Cost Allowance (CCA) is 4% (half-year rule은 무시), 모기지는 6.25%, 세금은 46%. 

이 부동산을 산 구매자에게 돌아오는 리턴은:
NOI: $160,000
수입 공제: 모게지 지출(이자만: $1,500,000 x 6.25%) = $ 93,750
CCA: $1,650,000 (건물평가) x 4% = $ 64,000
Total: $157,750

 Taxable 수입 ($160,000 - $157,750) $ 2,250
세금 $2,250 x 46% = $ 1,035

이 부동산의 직, 간접 세 후 리턴:
직접 리턴: $ 1,035
CCA (+ tax 연기): $ 64,000
건물 가격 상승 (간접 리턴): $2,000,000 x 6% $120,000
세 후 리턴: $185,035
세 후 순자산 대비 리턴 (Return on Equity (ROE) after tax):
(a) CCA 포함 시, 만약 빌딩이 새것 같다면 (보수 불필요):  $185,035/$500,000 = 37.01%
(b) CCA 제외 시: $185,035 - $64,000 = $121,035/$500,000 = 24.21%

 머니 마켓에 투 시의 리턴: $500,000 x 1.5% = 7,500
차이:
(a) $185,035 - $7,500 = $177,535
(b) $121,035 - $7,500 = $113,535

 어제처럼 오늘도 계속 같다면 미래가  달라질 것을 어떻게 기대할 수 있는가. 원했던 곳에 도달하지 못했다는 것은 뭔가 잘못하고 있었던 것이 확실하다.