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이재형의 하우스 이야기
412. 부동산 상승세 지속될까?
- 캐나다 한국일보 편집팀 (editorial@koreatimes.net)
- Apr 27 2023 04:45 PM
임대료 상승은 곧 인구증가 의미 주택시장 완만한 성장 예상 변수는 역시 은행 이자율
◆대규모 주택단지를 개발해서 공급해도 인구 증가가 항상 앞지르기에 결국 또 상승세를 이어갈 것으로 예상한다.
2022년 연말경부터 부동산 거래 건수가 완만한 승가세로 늘어나고 있었는데 봄으로 접어들면서 확연하게 활발해지고 있다. 과연 이런 시장이 지속될지 반신반의하는 분들이 많을텐데 이런 상황에서 다시 한 번 시장의 구매력 파워를 점검해 보겠다.
첫 번째, 모기지 이자율 상승분만큼 부동산 판매 가격이 하락했고 회복 속도는 생각보다 매우 느리다. 다운타운 콘도에서 노스욕의 주택까지 작년 초에 비해 아직 10~15% 가격이 하락한 상태다. 지금 부동산시장이 좋아지고 있으니 금방 2022년 초반 때의 시세를 따라잡을 것 같지만 아직 구매력 자체는 관망세를 반영하듯 충분하지는 않다. 그 이유는 지난해 3월부터 올해 1월까지 이자율이 총 8차례 오르면서 1월 이후부터는 사상 최고의 이자율이 지속되고 있어 모기지 월 상환금액이 무지막지하게 올라버렸기 때문에 가계에 큰 부담이 되었다. 일단 구입자의 경우 모기지 승인 금액 자체가 줄기도 했지만 매달 갚아야 할 원금과 이자가 평균 1천 달러 이상 올라갔다. 토론토 가계 평균 소득이 2020년 기준 11만2천 달러대로 모기지를 받을 수 있는 금액은 45만~50만 달러대이고 해당되는 주택은 100만~ 150만 달러대 수준이다. 그렇기에 그나마 시장에서 활발히 거래되는 매물은 이 가격대 수준의 매물들이다. 특히 100만 달러대 타운홈이나 140만 달러대 주택은 복수오퍼 경쟁이 치열하지만 실제로 판매되는 가격은 그렇게 많이 오르지는 않고 있다. 다들 무리한 경쟁보다는 모기지를 감당할 만큼의 적정 가격으로 차분하게 오퍼를 쓴다. 심리적으로 차분하다는 의미는 시장의 미래가 불투명 하기에 무리하고 싶지 않다는 의미로 파악된다.
두 번째, 고가 주택의 구매력 파워는 상당히 약하다. 그나마도 희망 가격에서 5~10% 이상 깎여서 겨우 판매되는 실정이다. 200만 달러 이상의 주택을 구입하려면 90만 달러 이상의 모기지를 받을 정도의 소득이 있어야 하는데 과연 몇 % 의 소득층이 이에 해당될까 조사해 보았더니 90만 달러 이상의 모기지를 받으려면 캐나다 상위 2% 안에 드는 연간 20만 달러 이상의 소득이 발생해야 한다. IT 업계의 갑작스런 비즈니스 쇄락으로 많은 사람들이 직장에서 임시휴직을 당했고 그 여파로 소득이 줄어들어 그나마도 한때 고임금 전문직을 선도했던 20만 달러 상위 2% 소득계층이 줄어들었다. 연봉 60만 달러의 캐나다 전문직 의사 조차도 코로나 팬데믹 기간에 연이은 수술 연기와 취소로 연봉이 반토막으로 줄어들기도 했다. 고임금 전문직들의 소득이 다시 코로나 이전으로 회복되었음에도 그때의 위기를 실감했었기에 모기지를 얻을 수 있더라도 섣불리 많이 받기를 꺼려하고 있는 것이 사실이다. 고가 주택 구입을 주도했던 중국계 이민자들도 중국에서의 해외 자금 송금이 힘들어져서 고가 주택시장은 아직 상승세를 탔다고 말하기 힘든 분위기다.
세 번째, 그럼에도 불구하고 경험상 모두가 의심하고 무서워하는 시장은 결국은 더 올라간다.
관건은 은행 이자율인데 앞으로 오르지도 내리지도 않고 지금 이자율을 올해 말까지 이어간다면 부동산시장 또한 계속 완만한 상승세를 이어갈 것으로 보인다. 설사 금리가 살짝 더 오른다고 하더라도 지금까지 이어온 상승세가 급락하지는 않을 것이다. 그것은 아직까지 이민자의 유입으로 기본적인 구매자의 숫자가 고정적으로 늘어나기에 항상 주택공급보다 수요가 더 포진하고 있기 때문이다. 시장의 구매력 파워를 점검할 수 있는 곳이 바로 임대시장이다. 임대료가 오르고 있다는 의미는 바로 인구가 증가한다는 점이고 그것이 바로 주택의 수요로 이어지는 것이다. 이자율 오르내림에 부동산가격이 민감하게 반응하지만 길게 보면 결국은 인구 증가세에 밀려서 가격은 오르게 되있다. 대표적인 예가 바로 온타리오주에서 가장 인구가 빠르게 늘고 있는 밀튼이다. 과거 10년 사이 인구가 3만1천 명에서 10년 사이 11만 명으로 3배로 늘어났고 그 결과 토론토 10년간 평균 상승률 114%보다 밀튼의 집값은 월등히 높은 상승률 146%로 어느 도시보다 빠른 집값 상승의 결과를 보여줬다. 자! 모든게 시간과의 싸움이지만 지금껏 구매하기 좋은 시기를 기다려 왔다면 지금도 늦지 않았다고 감히 말하고 싶다.
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캐나다 한국일보 편집팀 (editorial@koreatimes.net)
