콘도 전매 시 유의해야 할 GST/HST 세금 상식

전매(Assignment)는 신축콘도를 분양받은 바이어가 건물이 완공되기 전 소유권 등기 전에 매매계약(the Purchase and Sale Agreement)에 적힌 일체의 권한을 다른 바이어에게 중도에 양도하는 것이다. 그런데 분양 후 시세차익을 노리고 중도에 전매하는 투기적인 행위를 막기 위해 캐나다 정부는 전매에 대한 과세정책을 강화했다. 또한 연방정부는 외국인의 주택구입을 금지하고, 토론토시는 빈집세를 신설하는 등 다양한 투기억제제도 중 하나로 엄격한 과세정책이 나온 것이다. 그렇다면 온타리오주에서 콘도 전매를 할 때 HST 부과금액은 얼마가 될 지 알아보자.  

1. 콘도 전매 시나리오(예) 

K씨는 2019년에 신축하는 2베드룸 콘도유닛을 자신이 거주할 목적으로 $600,000 구입,분양계약을 했다. 건축이 진행되면서 계약금 및 중도금 $90,000을 납부했는데, 2022년 초에 중개인을 통해 알아본 결과, 분양 받은 유닛의 시장시세는 $700,000 정도된다는 말을 듣고 $100,000 의 시세차익을 얻기 위해 P씨에게 전매로 매각하려고 한다. 
이처럼 처음엔 자신이 거주할 목적으로 콘도유닛을 분양 받았다가 중도전매로 시세차익을 얻으려고 매각하는 경우도 있고, 처음부터 투기적인 목적으로 분양 받아 제한된 금액의 계약금과 중도금만 불입한 후 건축이 3년~6년에 걸쳐 진행되면서 시세가 올라가면 적절한 타이밍에 중도전매하여 높은 투자수익을 올리는 사례도 있다.

2. 전매 시의 GST/HST 과세적용 규정 

투기적인 전매행위가 부동산시장을 교란한다고 여긴 캐나다정부는 2022년 5월 6일 이후에 약정된 전매계약에 대해 개정된 GST/HST 과세규정을 적용하고 있다. 예전에는 전매구입의 목적이 거주목적인지 투자용인지에 따라 GST/HST 과세여부가 결정되었지만, 2022년 GST/HST 과세규정이 개정된 이후에는 구입의 목적과 의도(intention)와는 상관없이 모든 전매거래에 대해 GST/HST를 부과하도록 바뀌었다.

Excise Tax Act 192조 1항을 살펴보면, 신축주택의 전매계약(New housing - assignment of agreement)에 대해서는 다음의 공식에 따라 GST/HST 금액이 결정된다. 즉, 온타리오주의 경우, (A - B) * 13%를 적용하여 HST 금액이 산출된다. 여기에서 A는 전매계약 상의 바이어가 셀러(콘도를 분양받은 자)에게 지급할 금전적인 대가(the consideration)를 뜻하며, B는 셀러가 콘도분양 이후 건설업체에게 납부한 계약금과 중도금(deposits)을 변제(reimbursement)하는 금액을 뜻한다.

3. 전매 시의 GST/HST 부과금액 계산 방법

앞의 콘도 전매 시나리오(예)를 적용하여 온타리오주의 HST 납부액을 계산해보자. K씨가 $600,000에 분양받은 콘도유닛에 대해 P씨는 $700,000 의 시세를 인정하여 전매구입하려고 하므로 시세차액 $100,000 을 K씨에게 지급하고 분양계약에 따른 권리 일체를 양수하므로, P씨가 전매계약시 지급할 금전적인 대가(the consideration)는 셀러의 시세차익 $100,000 + 셀러가 이미 납부한 Deposits $90,000 을 더한 $190,000 이 된다.

한편, 최초 분양 받은 이후 건축회사에 납부한 전매계약 상 셀러의 Deposit 에 대해서는 2022년 5월 7일 GST/HST 관련세법규정을 변경하면서 이중부과(double taxation) 배제 원칙에 따라 GST/HST 부과대상에서 제외하였다. 
따라서, 온타리오주에서는 위의 예제 시나리오에 따른 전매거래를 요약하면, 

  A: 전매계약서 상의 거래대가(Consideration)는 셀러에게 지급할 시세차익 $100,000          + 이미 납부한 Deposit $90,000 = $190,000 이 된다.
  B: HST 부과대상에서 제외할 Deposit Reimbursement 금액은 $90,000 이다.

그러므로 이 전매에 대한 HST 부과금액은[온타리오주의 경우],
Excise Tax Act[1985) 제192조 1항의 부과규정에 따라
(A - B) * 13% =  ($190,000 - $90,000) * 13% = $13,000 이 된다.

4. 전매거래용 매매계약서 작성 시 주의사항 

지금까지 설명한 전매관련 GST/HST 과세규정은 (A - B) * 13%[각 주별 GST/HST세율에 따름] 라는 간단한 공식(formula)을 적용하여 손쉽게 계산할 수 있을 것 같지만, 실무상의 문제는 이 공식에 대입할 A금액(consideration; 매매계약서 상에 명시된 거래대가)과  B금액( A 금액 속에 포함된 계약금 및 중도금(deposits) 변제(reimbursement)금액)을 캐나다연방국세청(CRA)에서 인정해주어야만 한다는 점에 유의해야 한다. 셀러는 GST/HST금액을 바이어로부터 받아서 캐나다연방국세청(CRA)에 납부할 의무가 있다.

따라서 전매를 위해 매매계약서를 작성할 때에는 전매관련 GST/HST 과세규정을 충족할 수 있도록 계약문구를 써야만 한다. 그 첫째 요령은 거래대가(consideration)금액이 얼마인지, 그 내용은 무엇으로 이루어진 것인지를 명시해야 한다. 두번째 요령은  거래대가(consideration)에 포함된 셀러의 기지급 계약금 및 중도금(deposits)은 전매계약 상의 셀러가 이미 건설업체에 지급한 Deposits 금액을 변제(reimbursement)할 목적으로 지급되는 것임을 명시적으로 기술해두어야 한다. 이 두가지 사항만 주의하면 관련규정에 따른 금액을 정확히 산출할 수 있어서 전매거래 시 부담할 세금액에 대한 불확실성도 줄일 수 있다.

이 내용은 세법전문변호사와 회계사의 도움을 받아 소비자가 이해하기 쉽게 일반적인 세무상식을 설명했다. 캐나다의 세법규정은 전매거래계약서에 기술된 내용과 거래당사자들의 개별상황에 따라 달리 해석될 여지가 크기 때문에 반드시 자신의 상황을 세무전문가의 자문을 받고 의사결정하길 권한다.