전매시장, 지난 30년 중 가장 어려운 시기

분양안내를 하다보면 많은 고객들로부터 전매에 대한 문의도 많이 받는다.  오랜기간동 동안 저금리시대로 인해 대중들이 저금리에 익숙해졌지만 근 1-2년 사이 금리인상으로 모기지 받을수 있는 대출금액이 현저하게 줄거나 아예 모기지가 나오지 않는 경우도 허다하다. 그런 현상으로 인해 전매 매물이 급격히 증가하면서 전매시장의 분위기와 전매 매도자/매수자의 심리를 분석해본다.

전매 시장은 일단 완전한 Buyer's Market이다. 매물은 많고 매수자는 적은데, 약 5-10%의 매물이 거래되는 것 같다. 그만큼 바이어가 적은 시장이다. 사는 사람이 갑이요, 파는 사람은 을, 아니 병,정에 더 가깝다. 

매수자는 최소 분양 원가, 또는 분양 원가보다 낮은 전매 매물을 찾는데 익숙해졌다. 매도자는 급하고, 매수자는 여유롭다. 매도자는 모기지가 안나오고, 매수자는 모기지가 나오거나 현금이 넉넉하다. 특히 매수자 입장에서는 유닛 자체가 매력적이지 않으면 쳐다보지도 않는다. 좋은 위치, 깔끔한 레이아웃, 조망이 확보된, 안정적인 개발사의 유닛이면서 분양원가에 가깝거나 그것보다 더 낮아야 고려를 해본다. 그러니 여기서 배울 점은, 분양 받을 당시에도 이 기본기를 다 갖춘 유닛을 분양 받는 것이 중요하다. 그래야 혹시라도 어려운 시기가 닥치면 돌파구를 찾기가 쉽다.

분양시장 분위기는 반반이다. 전반적인 분위기는 물론 위축되어 있으나, 투자적인 가치를 잘 이해하고 접근하는 사람들이 있다. 투자적인 가치라면, 적은 투자금액 (입주 전 총 15-20% 디파짓), 긴 투자기간 (예상 완공이 먼 콘도), 가격 상승의 잠재력(지속적인 이민과 인구 증가) 이렇게 크게 3가지로 정리할 수 있다. 
캐나다는 참 재밌는 곳이다. 이민국가이다 보니 인구가 지속적으로 늘어난다. 1999년도에 캐나다 인구는 약 3,000만명이었다. 2023년 현재 캐나다 인구는 4,000만명이다. 약 25년간 1천만명의 인구가 증가되었다. 

한국은 1999년 4,700만에서 2023년 5,200만으로 인구 증가가 약 500만명이었다. 한국 인구 증가의 2배 수준이다. 특히 한국은 세계에서 가장 낮은 출산율을 보이고 있다. 2023년 1000명당 출산율은 6.769이다. 캐나다는 1000명당 10.072명이다. 따라서 캐나다 인구 증가율은 한국에 비해 현저하게 높을 것으로 예상된다. 

솔직히, 분양전문중개인이자 투자자로서 캐나다가 이민정책을 줄인다고 발표하면 캐나다의 부동산 시장은 가장 큰 가치가 없어지는 것이라고 생각한다. 부동산 수요는 지속적인 인구증가로 일어나는 것이고, 이 수요가 줄어들면 캐나다 부동산 시장은 매력포인트가 감소한다.

하지만 잊지말자, 캐나다는 이민자 없이 나라가 돌아갈수 없다. 캐네디언들은 사회주의적인 사고방식으로 세상 모든 좋고 옳은 일은 빚을 내서라도 해야하는 독특한 문화를 가지고 있다. 개인으로 따지면, 불우이웃이나 먼나라의 부당한 전쟁을 도와주려 신용카드 빚을 내면서라도 도우는 이상한 사람인 것이다. 따라서, 지속적으로 이민자를 받아들여 돈을 끌어모아야 한다. 이 시스템이 변화하지 않는 이상, 단기적인 어려움은 있어도 장기적으로 캐나다 부동산 시장은 상승세가 이어질 것이다.