이자율 인하 전망과 소비자 선택

지난 6월5일 중앙은행은 기준이자를 0.25%P 내려 4.75%가 되었습니다. 2022년 3월 0.25%이던 기준금리가2023년 7월  5%로 최고점을 찍은 후 근 1년만입니다. G7국가 중 가장 처음 단행한 기준금리 인하로 그 다음날 유럽중앙 은행의 기준금리 인하(0.25%P인하로  4.25%가 됨)가 이어졌습니다.

팬데믹 이후 기준이자율이 공격적으로 상승하게 된 근본이유는 인플레이션율의 오름세에 기인합니다.  2022년 6월의 인플레이션율은 30년간 최고점인  8.1%에 달했습니다. 그 후 인플레이션율은 서서히 하강하기 시작해서 2024년 4월 마침내 2.7%까지 내려 왔고, 이에따라 중앙은행이 이자율 인하에 시동을 걸게 된 것입니다.

지난 2년 여는 변동모기지를 가지고 있던 고객들에겐 다시는 돌아보기 싫은 고난의 시간이었을 것이 분명합니다. 이번 조치가 오매불망 이자율 인하를 기다려 왔던 분들에겐 마치 ‘언 발에 오줌 누기’처럼 미미한 수준에 불과 했지만 그나마 이제 시작이라는 희망이 생겼다는데 의미를 두어야 할 것 같습니다.

팬데믹 이후 기준이자율이 공격적으로 상승하게 된 근본이유는 인플레이션율의 오름세에 기인합니다. 게티이미지뱅크

아시다시피 기준금리는 변동금리에 직접 영향을 미치고, 고정금리는 변동 금리의 선행지표로서 채권 수익율의 변동에 따라 등락을 하게 됩니다. 이런 측면에서 최근 고정 금리가 하락을 지속하는 것은 향후 기준 금리 및 변동금리의 연쇄 하락에 청신호로 읽혀집니다.

다만, 캐나다와 유럽 연합 등의 기준 금리 인하에도 불구하고, 미국 연준은 6월12일 기준금리를 5.25~5.5%로 여전히 동결했습니다. 지난 3월까지 연내 3차례 기준금리 인하를 전망했던 미국 연방 공개시장위원회는 5월 회의 직후 "인플레이션율 하락에 대한 확신을 얻을 때까지" 금리인하에 대한 속도 조절 방침을 밝히며 추가 기준금리 인하는 한 번 정도 있을 것임을 시사하고 있습니다.

캐나다 경제에 지대한 영향을 미치는 미국의 보수적인 접근은 향후 캐나다의 이자율 인하에 일정 부분 영향을 미칠 가능성이 있습니다. 이번 이자율 인하 이후 금년 중 2-3회정도의 추가 인하를 기대하던 목소리도 이런 이유로 점차 약화되는 모습입니다.

이자율 변동이 '지속적 우하향'이라는 분명한 방향성을 띠기 보다는 하락과 멈춤(cut-pause-cut)을 거듭하며 서서히 하락하는 추세가 될 것이라는 것이 전문가들의 대체적인 견해 입니다.  마치  “이자율은 오를 때는 엘리베이터를 타는데, 내릴 때는 계단으로 내려온”다는 말을 실증적으로 보여주는 듯 합니다.

이렇게 전망이 불투명한 상황속에서도 일반 모기지 소비자들은 자신에게 가장 적합한 모기지를 찾아내려는 노력을 지속 견지해야 할 필요가 있습니다.

모기지 보유자의 76%가 향후 1년 이내 리뉴를 앞두고 있는데, 조사에 의하면 41%의 고객들이 아무런 행동없이 그대로 렌더의 조건을 수용하고 8%만이 심각하게 협상에 임한다고 합니다. 후자와 같은 적극적인 자세가 바람직하지만, 다른 렌더와의 조건을 비교하고 자신의 요구사항을 직접 요구하는 것이 번거롭고 힘들다면 이런  과정을 보다 전문적으로 처리할 수 있는 모기지 브로커의 도움을 받으면 됩니다.

팬데믹 이후에 모기지 이자율과 관련하여 특이한 현상 중의 하나는 변동이자율이 고정이자율 보다 높은 역전 현상이 지속된다는 것입니다.  현재 약 1%내외 정도의 차이를 보이고 있는데 향후 5번 (1.25%P) 이상의 이자율 인하가 있어야 변동이자의 선택에 의미있다고 봅니다.

향후 이자율의 향배를 정확히 예측하기는 어려운 일이지만, 현재 상황이 모기지 이자율의 정점이라는데에는 이론의 여지가 없고, 다만 이자 인하의 속도가 관건입니다. 그렇다면 장기적으로는 변동 모기지가 유리할 수 있습니다. 다만 본인의 사정상 5년 정도의 장기간 모기지 선택이 어렵다면, 2년 또는 3년 정도의 고정 모기지를 받고 그후에는 그 때의 상황에 따라 다른 길을 선택하는 것도 좋은 대안이 될 수 있습니다.

김태완 | JP Mortgage Services

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