캐나다 농지가 매력적인 투자대상인 이유 <상>

1. 캐나다 농지에 대한 투자 동향

캐나다 농지 매입은 대부분 농민들에 의해 이루어지지만, 최근 수년간 비농민에 의한 농지매입이 크게 늘어나는 추세다. 각 주별로 전체 농지면적 중 농부가 소유한 비율을 살펴보면, 온타리오주가 약 68%, BC주가 약 54%, 앨버타주는 약 58%, 퀘벡주는 약 82%, 노바스코샤주는 약 90%,  캐나다 전체로는 약 62% 정도로 추정한다.  

대부분은 소유자가 직접 영농을 하지만, 농지를 구입한 후에 소유만 하고 임대를 주는 경우가 늘어나고 있다. 이는 농업인구의 고령화 때문이기도 하지만, 농지를 투자목적으로 구입한 비농민이 늘어난 탓이다. 

게티이미지뱅크

2. 농지에 대한 투자가 늘어난 이유

1)  제한된 농지 공급이 높은 가격 상승으로 
농업용 땅은 캐나다 전체 면적의 10%도 안되며 농작물재배가 가능한 땅은 3.2%에 불과하다. 하지만 해마다 약 20,000~25,000 헥타르(약 6,000~7,500만평)의 면적이 도시화로 인해 소실되는 실정이다. 우수한 등급의 농지들은 대부분 큰 도시에서 멀지 않은 곳에 있는데, 도시가 성장하면서 농지가 도시지역으로 편입되어 1등급 농지 중 약 18%가 줄어들었다. 특히 온타리오주와 퀘벡주, 그리고 대서양 연안주들에서 이러한 현상이 두드러진다.

이에 주정부나 지방자치단체들은 농지의 타용도 전환허가를 까다롭게 한다. 특히 연방정부의 토질조사결과에 따라 농사에 적합한 상위 1~3등급 농지는 각 주정부가 농지관리정책을 수립할 때 우선순위를 두고 장기적으로 보존하는 방향으로 관리, 농사용 토지등급이 높을수록 농사용도 외의 사용을 규제한다. 이처럼 농지 매물은 한정되고 수요는 늘어 구매자들 간의 경쟁이 가격상승을 유발한다. 

2) 규모의 경제를 위한 인근 농장의 확장 수요
농장은 규모의 경제를 달성하기 위해 인근 농지를 매입하거나 임차함으로써 더 큰 농지를 확보하려고 한다. 이러한 수요는 규모의 경제를 달성함으로써 생산효율을 높이기 위한 대규모 농장운영의 필요성에 따라 이루어진다. 향후에도 몸집이 큰 농장들이 규모의 경제를 통해 경쟁력을 키워나가는 현상이 지속될 것이다. 

3) 농산물 가격의 상승
농산물의 가격이 상승하면 농업 수익성이 높아져 농지의 가치도 올라간다. 아울러, 농장 수익이 늘어나면 농부들이 인근 토지들을 더 많이 매입할 여력이 생긴다. 

4) 늘어나는 비농민 투자의 증가 
사모펀드 또는 비농민 투자자의 농지 매입이 최근 수년간 증가하면서 투자자들은 농지를 장기적인 수익을 제공할 수 있는 안정적이고 가치 있는 자산으로 본다. 이러한 비전통적인 자금유입이 농지가격을 끌어올린다. 

현재 온타리오 전체 농지의 약 2/3는 자기 땅에서 농사를 짓고 있는 농부들이 소유하고 있다. 나머지 1/3은 임차하여 농사를 짓는데, 임차한 땅의 약 70%는 은퇴한 농부들 또는 그 미망인이나 가족들이 주인이다. 임차 농지의 주인들 중에 약 3%는 외국인(또는 외국법인)이며, 25% 정도는 개인투자자나 투자목적으로 설립된 법인들이 소유주이다. 이처럼 농사용 토지에 대한 투자목적의 매입이 늘어나자, 농지를 매입할 때 구입자금을 대출해 주는 Farm Credit Canada(FCC)에서도 투자목적의 농지매입에는 대출승인을 매우 어렵게 만들었다.     

5) 농업의 기술 발전
농업 기술의 혁신으로 농장의 생산성과 효율성이 향상되어, 농업 운영의 잠재적 수익이 증가하고 있다. 앞으로 농업분야에 도입될 다양한 기술은 미래 농업의 모습을 바꾸는 중요한 부분이다. 스마트팜(Smart Farm)으로 불리는 미래의 농장은 최신 기술이 접목된 하이테크 활용장이 될 것이다. 

6) 농산물에 대한 글로벌 수요증가
인구 증가와 식생활 선호도 변화로 농산물 수요가 증가하면서 농지의 가치가 덩달아 높아진다. 식량 생산의 필요성이 증가함에 따라 농지는 더욱 중요하고 가치 있는 자원이 된다.

7) 농지의 경제적 회복력
농지는 경기 변동에 대한 회복력을 보여 안정적인 투자가 가능하다. 경제적 불확실성 속에서도 농지의 가치는 강력한 기본 수요를 기반으로 가격이 지속적으로 상승한다. 특히 경기침체나 불황기 중에도 꾸준히 상승하였는데, 그 예로 미국 주식시장에서 기술주가 폭락한 시기(2000년~2002년)와 세계적인 금융위기(2008년~2009년), 그리고 2000년 이후 발생한 Covid-19 경기급변시기에도 안전자산으로서 돋보이는 장점을 보였다. 또한 농지는 인플레이션 헤지(방어)기능이 탁월해서 역사적으로 보아 금(gold)에 버금가는 자산이다.    

이러한 요인들이 결합하여 농지 투자에 유리한 환경이 조성되었고, 투자수익(ROI; Return on Investment)도 주식이나 주거용 부동산 등에 비해 손색이 없는 매력적인 투자대상이다.